Una delle cose più difficili da prevedere quando si compra una casa all’asta sono le tempistiche di liberazione dell’immobile. Spesso accade, infatti, che la casa pignorata sia ancora abitata dal debitore e dalla sua famiglia.
In questo articolo ti darò gli strumenti per prevedere quanto tempo serve per liberare l’immobile, a chi rivolgerti e come fare.
Come liberare la casa comprata all’asta: il nuovo procedimento
Devi sapere che le regole per chiedere la liberazione dell’immobile all’asta sono cambiate rispetto a qualche anno fa. Per le procedure esecutive successive al 13 febbraio 2019, la legge ora prevede che il debitore esecutato, e la sua famiglia, possano continuare ad abitare nell’immobile fino all’emissione del decreto di trasferimento.
Prima di questa modifica, invece, il giudice poteva intimare al debitore di liberare l’immobile ancor prima che si svolgesse la vendita all’asta.
A seguito della modifica operata dalla legge n. 8 del 28 febbraio 2020, adesso ci sono due modi per liberare l’immobile all’asta:
- ad opera del custode giudiziario con l’ordine di rilascio contenuto nel decreto di trasferimento
oppure
- ad istanza dell’aggiudicatario
Se il nuovo proprietario vuole avvalersi della liberazione a spese della procedura, quindi a cura del custode, dovrà necessariamente formulare una richiesta ad hoc.
Dopo questa formalità, per la liberazione definitiva serve attendere almeno 60 giorni e non più di 120 giorni dalla pronuncia del giudice.
Il nuovo proprietario deve presentare l’istanza al momento del saldo prezzo o comunque non oltre 30 giorni dal pagamento. Soltanto in questo caso l’ordine di liberazione sarà inserito all’interno del decreto di trasferimento.
Qualora non venisse presentata istanza di liberazione, all’aggiudicatario non resta che chiedere il procedimento esecutivo di rilascio dell’immobile tramite Ufficiale Giudiziario.
Chi paga le spese di liberazione dell’immobile
Le spese di liberazione dell’immobile occupato (compreso lo sgombero dei mobili) sono a carico della procedura, vuol dire che l’aggiudicatario non deve pagare nulla.
Lo stesso vale nel caso in cui l’immobile venga consegnato con all’interno i mobili del debitore esecutato. Lo sgombero, infatti, è a cura del custode e a spese della procedura.
Casa all’asta tempi di sfratto
A partire dal giorno in cui viene emesso il decreto di trasferimento, l’aggiudicatario può richiedere l’immediata liberazione dell’immobile in quanto all’interno del decreto stesso il giudice inserisce anche l’ingiunzione al debitore di uscire.
Tuttavia, se in condizioni di necessità, il debitore può tentare di trovare un accordo con l’aggiudicatario in modo da prolungare i tempi di sfratto, stabilendo un termine massimo entro il quale dovrà liberare l’immobile.
Se non viene rispettata la data stabilita, l’aggiudicatario può avviare la procedura di esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile.
Devi tener conto che questa procedura può durare anche 4/5 mesi o più, a seconda del fatto che nell’immobile abitino figli minori o persone con disabilità.
E quali sono, invece, i tempi di liberazione della casa all’asta con regolare contratto d’affitto?
Quello noi di Immobiliallasta.it consigliamo sempre ai nostri clienti è di avere pazienza e velocizzare le tempistiche che dipendono esclusivamente dal compratore, ad esempio il saldo prezzo prima del termine indicato dal tribunale (in genere 120 giorni).
Questo ti permetterà di guadagnare un paio di mesi.
Quando un alloggio è libero da persone ma ingombro di materiali quali masserizie ed effetti personali del precedente occupante, si possono richiedere rimborsi alla procedura per lo smaltimento del contenuto?
Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
La liberazione da cose o persone è completamente a carico della procedura e sarà effettuata direttamente dal custode – a meno che non sia specificato diversamente nell’avviso di vendita.
Ti consigliamo quindi di controllore attentamente a chi spetti lo sgombero e, qualora sia a carico del custode, di concordare con lui le modalità di liberazione e smaltimento.
Un caro saluto,
Irene di Immobiliallasta.it
Buongiorno,
se l’immobile è occupato dal proprietario (disabile) con un minore quali potrebbero essere le tempistiche di liberazione?
Grazie
Buongiorno Andrea, grazie per il tuo commento.
Sfortunatamente non possiamo darti delle tempistiche precise per quanto riguarda questa situazione così specifica.
Ti consigliamo di consultare un avvocato per avere un’idea di quanto tempo potrebbe richiedere la procedura di liberazione.
Un caro saluto,
Irene del tema Immobiliallasta.net
Buongiorno,
Mi sono aggiudicato un immobile all’asta, il custode mi ha consegnato le chiavi e ne sono entrato in possesso, ma dentro l’immobile ci sono ancora mobili su misura che l’esecutato vuole portarsi via, premesso che mi sono trovato dei malanni e sono stati asportati 2 condizionatori, posso tenermi detto mobilio (che tra l’altro è fatto su misura e quindi adatto solo al mio immobile? Il custode dice di sì e che l’esecutato ha superato i termini della diffida, che però il custode non mi vuole rilasciare anche se sono l’aggiudicatario perché dice che sono documenti riservati.
Inoltre lo stesso esecutato deve liberare un appartamento comunicante con il mio e per liberare il mobilio di quest ultimo deve per forza di cose passare da me, sono costretto a concedergli il passaggio? Anche in questo caso sono stati superati i termini della diffida.
Buongiorno Lorella, grazie per il tuo commento.
Se il custode ti ha confermato che puoi tenerti il mobilio puoi farlo senza alcun problema, soprattutto se l’esecutato ha superato i termini della diffida. Per quanto riguarda, invece, l’altro appartamento, se l’unico modo per sgomberare l’immobile è consentirgli il passaggio allora non hai altra scelta. Ti consigliamo di farti supportare dal custode durante lo sgombero per ogni evenienza.
In bocca al lupo e complimenti per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buonasera, se l’ex proprietario dovesse danneggiare l’immobile, chi paga le spese?
Visto che la legge gli garantisce di vivere in casa sua fino alla fine, il custode non dovrebbe anche essere responsabile della cura dell’immobile?
Buongiorno Carlo e grazie per il commento,
quello che dici è corretto: il custode giudiziario è tenuto per legge a conservare l’immobile nello stato descritto nella perizia ed è responsabile dei danni. Attenzione, ricorda che la sua responsabilità è limitata al pignoramento e quindi termina con l’emissione del decreto di trasferimento.
Invece a rispondere civilmente dei danni sarà l’ex proprietario se danneggia l’immobile dopo l’aggiudicazione, ad esempio se deteriora le pareti, gli impianti o la pavimentazione, riducendo il valore della casa.
Ma voglio rassicurarti, da quando siamo entrati in questo settore, oramai dal 2015, non è mai accaduto che un debitore rovinasse l’immobile prima di uscire.
Infatti Carlo, chi mai peggiorerebbe la propria condizione? Prova a pensarci, se danneggiasse l’immobile, il debitore si troverebbe a pagare due volte: per il vecchio debito e per i danni che ti ha causato.
É per questo che consigliamo sempre ai nostri clienti di instaurare fin da subito un rapporto collaborativo e non oppositivo con il vecchio proprietario, in modo da agevolare la liberazione dell’immobile senza rischiare danneggiamenti.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Ho comprato una casa all asta le chiavi mi sono state date dalla ex proprietaria in accordo però ha lasciato tanta mondezza e molto bili da smaltire e regolare che ci devi pensare io
Buongiorno Tiziana, grazie per il tuo commento.
Dipende dall’accordo che avete stipulato. Se risulta che la liberazione spetta all’aggiudicatario, dovrai occuparti tu della pulizia dell’immobile.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, dal momento che la liberazione dell’immobile puo’ essere posticipata rispetto al decreto di trasferimento anche di 5-6 mesi (caso di minori e disabili), in questo periodo di tempo la proprieta’ e’ gia’ trasferita all’aggiudicatario (quindi tasse etc…)?
Ma se il saldo dell’asta e’ conseguente alla vendita della propria abitazione…. dove abitera’ l’aggiudicatario?
Non mi pare che l’aggiudicatario sia tutelato sulla spesa (asta) che sostiene….
Buongiorno Irene, vorrei chiederti un informazione su quali sono i mobili che il vecchio proprietario può portarsi via..
Mi trovo in una situazione dove il vecchio proprietaria si vuole portare via tutta la cucina gli immobili del bagno più il lavabo, armadi e tutto praticamente…
Ti chiedo cortesemente se mi puoi rispondere su quanto spigato.
Gentile,
grazie per la tua domanda. Come da bando dell’asta e da norme l’esecutato ha diritto a portare via tutti i beni “mobili” dalla casa oggetto di vendita all’asta, compresi arredi bagno e cucina. Il nostro consiglio, se ti interessa qualche bene all’interno della casa, è di trovare un compromesso con l’esecutato, comprando parte del mobilio direttamente al vecchio proprietario, in questo modo faciliterai anche la sua uscita.
Complimenti per la tua aggiudicazione!
Buongiorno,
vi contatto per un informazione. Nel caso di immobile venduto all’asta, l’ex proprietario, prima di cedere il bene ai nuovi acquirenti, può rimuovere un’albero presente nel giardino?
Grazie mille
Buongiorno Luca, grazie per la tua domanda interessante!
L’albero fa parte del terreno venduto all’asta e quindi, proprio come un impianto della casa, diventa di tua proprietà a decreto di trasferimento avvenuto.
Il Team di Immobiliallasta.it
In qualità di esecutato per una casa venduta all’asta sono obbligato a sgomberare i mobili che non asporto e i materiali di risulta ? Grazie
Buongiorno Sergio, grazie per il tuo commento.
Se sei interessato a tenere i beni mobili puoi portarli via con te al momento della liberazione. Solitamente vengono lasciati 30 giorni per effettuare lo sgombero.
Se non ti interessa e non li porterai via, dopo questi 30 giorni i beni vengono ritenuti “abbandonati” e sarà il custode giudiziario a sgomberare il tutto.
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno Sergio,
di norma la procedura di sgombero è totalmente a carico della procedura, quindi del tribunale che esegue la vendita. Questo vuol dire che, nella maggior parte dei casi, l’esecutato non deve pagare di tasca propria né lo sgombero né l’eventuale smaltimento dei materiali. Per essere certo di questa informazione ti consigliamo di contattare il professionista delegato che ha gestito la vendita e chiedere maggiori dettagli.
Un saluto dal Team Immobiliallasta.it
Buongiorno, ho acquistato una casa all’asta, la casa risulta completamente arredata, il custode ha provveduto al cambio della serratura in quanto l’esecutato non era raggiungibile da diversi mesi (si trova all’estero ma è irraggiungibile) queste informazioni me le ha date il custode successivamente alla visita ed alla vincita della gara. l’immobile è in nostro possesso dal 30.11.2021, data in cui è stata effettuata l’apertura forzata dell’immobile.
Il quartiere è completamente arredato e non abbiamo avuto contatti da parte degli esecutati da molto tempo.
Evidenzio pertanto l’opportunità che gli sia notificato il decreto di trasferimento dell’immobile.
Volevo chiedere, siccome sono fortunatamente interessato al mobilio e ho offerto proprio più soldi in quanto mi era stato detto che sarebbe diventato tutto mio, come dovrei procedere ? Gli esecutasti hanno la residenza all’interno della abitazione ma realmente non sono presenti e il custode ha cambiato le serrature. Se faccio il saldo prezzo ma faccio istanza avvalendomi de l custode per la liberazione, si portano via tutti i mobili…cosa dovrei fare? Dal momento che viene emesso il decreto di trasferimento, se non mi avvalgo della liberazione con il custode, la loro residenza decade in automatico quando la prendo io? I mobili diventano miei se l’esecutato non risponde? Se mi avvalgo del custode portano via tutto praticamente, vorrei evitarlo…potete darmi qualche consiglio. Grazie in anticipo
Buongiorno Aurelio, grazie mille per il tuo commento.
Una volta aggiudicato e consegnato l’immobile, il custode dovrà intimare all’esecutato di provvedere allo sgombero dei beni non pignorati (ad es. i mobili) entro un termine minimo di 30 giorni.
Se in questi 30 giorni l’esecutato non provvederà allo sgombero, i beni vengono considerati in automatico abbandonati (come riportato nel codice di procedura civile – art. 560, comma quarto) e potrai quindi tenerli, accordandoti con il custode.
Ti consigliamo quindi di interfacciarti con il custode e di stabilire con lui la migliore strategia su come proseguire e riuscire a tenere i mobili.
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, ho vinto un’asta in data 10/12/21 e ancora i vecchi proprietari si rifiutano di lasciare la casa. Abitano 4 persone e tra cui un minore. Quanto tempo passerà prima che libereranno l’immobile.
Buongiorno Alessandra, grazie per il tuo commento. Purtroppo non ci sono tempistiche certe. Ti consigliamo quindi di restare sempre in contatto con il custode e il delegato alla vendita per avere aggiornamenti in merito.
In bocca al lupo!
Il team di Immobiliallasta.it
Buongiorno ho comprato una casa all’asta e a breve scadono i 120 giorni di liberazione dell’immobile e c’è già una data in cui mi faranno liberare la casa.
Se in quella data la casa viene liberata io quando potrò entrare nella mia abitazione?
Posso andare io dopo la liberazione senza aspettare che mi consegnasero le chiavi?
Buongiorno Maria, grazie per il tuo commento.
Fondamentalmente, dal momento in cui viene firmato e depositato il decreto di trasferimento sei a tutti gli effetti la nuova proprietaria di casa e quindi potrai entrare nella tua abitazione appena sarà liberata. Ti consigliamo di sollecitare il custode per la consegna delle chiavi.
In bocca al lupo e complimenti per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, vi contatto per un informazione.
Nel caso di un immobile all’asta con parcheggio occupato da un auto targata e proprietario irreperibile? Di chi è compito la rimozione?
Buongiorno Alex, grazie per il tuo commento.
Se hai comprato il posto auto puoi richiedere la rimozione dell’auto al custode.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, in qualità di esecutata dovevo liberare l’immobile. Ma per avere le chiavi, io, ogni giorno sono dovuta andare nell’ufficio del custode, ritirare le chiavi firmando un documento che entro le ore 17 le avrei restituite. Quindi tra la partenza dalla nuova abitazione all’ufficio del custode (sono 45 km) e la restituzione delle chiavi ho avuto una media di circa 5h al giorno ovviamente nemmeno tutti i giorni dal momento che l’ufficio è chiuso nelle feste e i weekend. In quanto da sola non sono nemmeno riuscita a portare via tutte le cose personali. Tengo a precisare che le abitazioni sono 2, la mia e quella di mia madre oramai defunta. È giusta questa prassi? Tenendo presente che se le chiavi le avessi avute nei weekend avrei avuto la possibilità di avere un aiuto da più persone.
Buongiorno Sandra, grazie per il tuo commento.
Ci dispiace molto per la situazione in cui ti sei ritrovata. Purtroppo non c’è una vera e propria prassi, ma ogni custode può decidere come gestire lo sgombero dell’immobile.
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno.
Io dopo il decreto il custode sta perdendo tempo a recapitare i vari avvisi per la liberazione .
Ora la mia domanda è questa :posso avvalermi di qualche tutela in merito ai ritardi e di conseguenza la consegna delle chiavi da parte del custode ?
Grazie
Buongiorno Elo, grazie per il tuo commento.
Il processo di liberazione prevede una serie di notifiche all’occupante prima di passare ad una liberazione forzata, purtroppo sono le “normali” tempistiche della burocrazia italiana. Il nostro consiglio pertanto è di attendere ed eventualmente sollecitare il custode.
Ti auguriamo che l’immobile venga liberato al più presto. In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
buon giorno
sono interessato all’acquisto di un appartamento all’asta zona prati fiscali – montesacro. Come faccio a sapere se l’immobile e libero? Nei vari annunci immobiliari non viene quasi mai precisato.
Grazie
Buongiorno Angelo, grazie per il tuo commento.
Lo stato occupativo è indicato nell’avviso di vendita. A differenza degli altri, in tutti i nostri annunci immobiliari lo specifichiamo 🙂
Hai già dato un’occhiata al nostro portale di Immobiliallasta.it? Puoi filtrare gli immobili per provincia e verificare se ne trovi uno di tuo interesse nella zona in cui stai cercando. Se non trovi nulla che faccia al caso tuo, puoi compilare la tua richiesta qui: https://richiedi.immobiliallasta.it
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno
La situazione della mia famiglia e un po’ particolare nel senso che
Eravamo in affitto ( contratto scaduto)
Abbiamo fatto instanza al tribunale per poter stare nella casa fino alla vendita
La casa è stata aggiudicata
Abbiamo ricevuto la lettera raccomandata che dovevamo liberarla il 02/03 ma non avendo trovato un altro alloggio
Ci è stato mandato un email che avevamo fino al 01/04
Abbiamo trovato un alloggio ma il problema è che il proprietario ha bisogno di 3/4 mesi per liberarlo perché sta ristrutturando una cascina che li sarà pronta in questi tempi
La mia domanda è
Possiamo chiedere al associazione notarile più tempo per liberare l immobile???????
Grazie mille
Buongiorno Corinne, grazie per il tuo commento.
Ci dispiace per la situazione. In questo caso dipende solo dall’associazione. Il nostro consiglio è quindi di provare a chiedere se sia possibile, in via eccezionale, attendere qualche mese in più per la liberazione così che possiate trasferirvi nell’altro alloggio senza problemi.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve, ho acquistato una casa all asta con trasferimento di proprietà firmato dal giudice il 14 dicembre 2022, il 15 marzo il custode ha cambiato le serrature, oggi mi ho visa l ex proprietaria dentro casa, premetto che io nn posso ancora entrare x altri 30 gg. Che devo fare?
Buongiorno Cinzia, grazie per il tuo commento.
Probabilmente sarà entrata su “permesso” del custode. Non preoccuparti, dovrai solo attendere gli altri 30 giorni e poi potrai entrare nell’immobile.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
sono interessato all’acquisto di una casa all’asta ma questa mi risulta regolarmente data in locazione con regolare contratto 4+4,all’atto del’assegnazione posso chiedere l’immediato scioglimento del contratto di fitto?
Buongiorno Pasquale, grazie per il tuo commento.
Puoi senza dubbio sciogliere il contratto ma solo rispettando i termini per farlo.
Speriamo tu possa aggiudicarti l’immobile, in bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve ho visto una casa che volevo fare un offerta ma nel offerta devo allegare la richiesta di liberazione a carico della procedura, ma non so come fare questa richiesta c’è un modulo?? Come posso fare questa richiesta
Buongiorno Antonio, grazie per il tuo commento.
Puoi trovare il modulo sul sito del Tribunale di riferimento per l’asta di tuo interesse.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it