Tutto quello che devi sapere sulle tempistiche di liberazione della casa comprata all’asta che non ti hanno mai detto.

Una delle cose più difficili da prevedere quando si compra una casa all’asta sono le tempistiche di liberazione dell’immobile. Spesso accade, infatti, che la casa pignorata sia ancora abitata dal debitore e dalla sua famiglia.

In questo articolo ti darò gli strumenti per prevedere quanto tempo serve per liberare l’immobile, a chi rivolgerti e come fare.

Come liberare la casa comprata all’asta: il nuovo procedimento

Devi sapere che le regole per chiedere la liberazione dell’immobile all’asta sono cambiate rispetto a qualche anno fa. Per le procedure esecutive successive al 13 febbraio 2019, la legge ora prevede che il debitore esecutato, e la sua famiglia, possano continuare ad abitare nell’immobile fino all’emissione del decreto di trasferimento.

Prima di questa modifica, invece, il giudice poteva intimare al debitore di liberare l’immobile ancor prima che si svolgesse la vendita all’asta.

A seguito della modifica operata dalla legge n. 8 del 28 febbraio 2020, adesso ci sono due modi per liberare l’immobile all’asta:

oppure

  • ad istanza dell’aggiudicatario

Se il nuovo proprietario vuole avvalersi della liberazione a spese della procedura, quindi a cura del custode, dovrà necessariamente formulare una richiesta ad hoc.

Dopo questa formalità, per la liberazione definitiva serve attendere almeno 60 giorni e non più di 120 giorni dalla pronuncia del giudice.

Il nuovo proprietario deve presentare l’istanza al momento del saldo prezzo o comunque non oltre 30 giorni dal pagamento. Soltanto in questo caso l’ordine di liberazione sarà inserito all’interno del decreto di trasferimento.

Qualora non venisse presentata istanza di liberazione, all’aggiudicatario non resta che chiedere il procedimento esecutivo di rilascio dell’immobile tramite Ufficiale Giudiziario.

Chi paga le spese di liberazione dell’immobile

Le spese di liberazione dell’immobile occupato (compreso lo sgombero dei mobili) sono a carico della procedura, vuol dire che l’aggiudicatario non deve pagare nulla.
Lo stesso vale nel caso in cui l’immobile venga consegnato con all’interno i mobili del debitore esecutato. Lo sgombero, infatti, è a cura del custode e a spese della procedura.

Casa all’asta tempi di sfratto

A partire dal giorno in cui viene emesso il decreto di trasferimento, l’aggiudicatario può richiedere l’immediata liberazione dell’immobile in quanto all’interno del decreto stesso il giudice inserisce anche l’ingiunzione al debitore di uscire.

Tuttavia, se in condizioni di necessità, il debitore può tentare di trovare un accordo con l’aggiudicatario in modo da prolungare i tempi di sfratto, stabilendo un termine massimo entro il quale dovrà liberare l’immobile.
Se non viene rispettata la data stabilita, l’aggiudicatario può avviare la procedura di esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile.

Devi tener conto che questa procedura può durare anche 4/5 mesi o più, a seconda del fatto che nell’immobile abitino figli minori o persone con disabilità.

E quali sono, invece, i tempi di liberazione della casa all’asta con regolare contratto d’affitto?

Quello noi di Immobiliallasta.it consigliamo sempre ai nostri clienti è di avere pazienza e velocizzare le tempistiche che dipendono esclusivamente dal compratore, ad esempio il saldo prezzo prima del termine indicato dal tribunale (in genere 120 giorni).

Questo ti permetterà di guadagnare un paio di mesi.

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Questo articolo ha 20 commenti.

  1. MARCO

    Quando un alloggio è libero da persone ma ingombro di materiali quali masserizie ed effetti personali del precedente occupante, si possono richiedere rimborsi alla procedura per lo smaltimento del contenuto?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
      La liberazione da cose o persone è completamente a carico della procedura e sarà effettuata direttamente dal custode – a meno che non sia specificato diversamente nell’avviso di vendita.
      Ti consigliamo quindi di controllore attentamente a chi spetti lo sgombero e, qualora sia a carico del custode, di concordare con lui le modalità di liberazione e smaltimento.
      Un caro saluto,

      Irene di Immobiliallasta.it

  2. Andrea

    Buongiorno,
    se l’immobile è occupato dal proprietario (disabile) con un minore quali potrebbero essere le tempistiche di liberazione?

    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Andrea, grazie per il tuo commento.

      Sfortunatamente non possiamo darti delle tempistiche precise per quanto riguarda questa situazione così specifica.
      Ti consigliamo di consultare un avvocato per avere un’idea di quanto tempo potrebbe richiedere la procedura di liberazione.
      Un caro saluto,

      Irene del tema Immobiliallasta.net

  3. Carlo

    Buonasera, se l’ex proprietario dovesse danneggiare l’immobile, chi paga le spese?
    Visto che la legge gli garantisce di vivere in casa sua fino alla fine, il custode non dovrebbe anche essere responsabile della cura dell’immobile?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Carlo e grazie per il commento,
      quello che dici è corretto: il custode giudiziario è tenuto per legge a conservare l’immobile nello stato descritto nella perizia ed è responsabile dei danni. Attenzione, ricorda che la sua responsabilità è limitata al pignoramento e quindi termina con l’emissione del decreto di trasferimento.
      Invece a rispondere civilmente dei danni sarà l’ex proprietario se danneggia l’immobile dopo l’aggiudicazione, ad esempio se deteriora le pareti, gli impianti o la pavimentazione, riducendo il valore della casa.
      Ma voglio rassicurarti, da quando siamo entrati in questo settore, oramai dal 2015, non è mai accaduto che un debitore rovinasse l’immobile prima di uscire.
      Infatti Carlo, chi mai peggiorerebbe la propria condizione? Prova a pensarci, se danneggiasse l’immobile, il debitore si troverebbe a pagare due volte: per il vecchio debito e per i danni che ti ha causato.
      É per questo che consigliamo sempre ai nostri clienti di instaurare fin da subito un rapporto collaborativo e non oppositivo con il vecchio proprietario, in modo da agevolare la liberazione dell’immobile senza rischiare danneggiamenti.

      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  4. Federico

    Buongiorno, dal momento che la liberazione dell’immobile puo’ essere posticipata rispetto al decreto di trasferimento anche di 5-6 mesi (caso di minori e disabili), in questo periodo di tempo la proprieta’ e’ gia’ trasferita all’aggiudicatario (quindi tasse etc…)?
    Ma se il saldo dell’asta e’ conseguente alla vendita della propria abitazione…. dove abitera’ l’aggiudicatario?
    Non mi pare che l’aggiudicatario sia tutelato sulla spesa (asta) che sostiene….

  5. Abi

    Buongiorno Irene, vorrei chiederti un informazione su quali sono i mobili che il vecchio proprietario può portarsi via..
    Mi trovo in una situazione dove il vecchio proprietaria si vuole portare via tutta la cucina gli immobili del bagno più il lavabo, armadi e tutto praticamente…
    Ti chiedo cortesemente se mi puoi rispondere su quanto spigato.

    1. immobiliallasta.it

      Gentile,
      grazie per la tua domanda. Come da bando dell’asta e da norme l’esecutato ha diritto a portare via tutti i beni “mobili” dalla casa oggetto di vendita all’asta, compresi arredi bagno e cucina. Il nostro consiglio, se ti interessa qualche bene all’interno della casa, è di trovare un compromesso con l’esecutato, comprando parte del mobilio direttamente al vecchio proprietario, in questo modo faciliterai anche la sua uscita.
      Complimenti per la tua aggiudicazione!

  6. Luca

    Buongiorno,
    vi contatto per un informazione. Nel caso di immobile venduto all’asta, l’ex proprietario, prima di cedere il bene ai nuovi acquirenti, può rimuovere un’albero presente nel giardino?
    Grazie mille

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luca, grazie per la tua domanda interessante!

      L’albero fa parte del terreno venduto all’asta e quindi, proprio come un impianto della casa, diventa di tua proprietà a decreto di trasferimento avvenuto.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Sergio

    In qualità di esecutato per una casa venduta all’asta sono obbligato a sgomberare i mobili che non asporto e i materiali di risulta ? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sergio, grazie per il tuo commento.

      Se sei interessato a tenere gli i bene mobili puoi portarli via con te al momento della liberazione. Solitamente vengono lasciati 30 giorni per effettuare lo sgombero.
      Se non ti interessa e non li porterai via, dopo questi 30 giorni i beni vengono ritenuti “abbandonati” e sarà il custode giudiziario a sgomberare il tutto.

      Il Team di Immobiliallasta.it

    2. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sergio,
      di norma la procedura di sgombero è totalmente a carico della procedura, quindi del tribunale che esegue la vendita. Questo vuol dire che, nella maggior parte dei casi, l’esecutato non deve pagare di tasca propria né lo sgombero né l’eventuale smaltimento dei materiali. Per essere certo di questa informazione ti consigliamo di contattare il professionista delegato che ha gestito la vendita e chiedere maggiori dettagli.

      Un saluto dal Team Immobiliallasta.it

  8. Aurelio

    Buongiorno, ho acquistato una casa all’asta, la casa risulta completamente arredata, il custode ha provveduto al cambio della serratura in quanto l’esecutato non era raggiungibile da diversi mesi (si trova all’estero ma è irraggiungibile) queste informazioni me le ha date il custode successivamente alla visita ed alla vincita della gara. l’immobile è in nostro possesso dal 30.11.2021, data in cui è stata effettuata l’apertura forzata dell’immobile.
    Il quartiere è completamente arredato e non abbiamo avuto contatti da parte degli esecutati da molto tempo.
    Evidenzio pertanto l’opportunità che gli sia notificato il decreto di trasferimento dell’immobile.
    Volevo chiedere, siccome sono fortunatamente interessato al mobilio e ho offerto proprio più soldi in quanto mi era stato detto che sarebbe diventato tutto mio, come dovrei procedere ? Gli esecutasti hanno la residenza all’interno della abitazione ma realmente non sono presenti e il custode ha cambiato le serrature. Se faccio il saldo prezzo ma faccio istanza avvalendomi de l custode per la liberazione, si portano via tutti i mobili…cosa dovrei fare? Dal momento che viene emesso il decreto di trasferimento, se non mi avvalgo della liberazione con il custode, la loro residenza decade in automatico quando la prendo io? I mobili diventano miei se l’esecutato non risponde? Se mi avvalgo del custode portano via tutto praticamente, vorrei evitarlo…potete darmi qualche consiglio. Grazie in anticipo

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Aurelio, grazie mille per il tuo commento.

      Una volta aggiudicato e consegnato l’immobile, il custode dovrà intimare all’esecutato di provvedere allo sgombero dei beni non pignorati (ad es. i mobili) entro un termine minimo di 30 giorni.
      Se in questi 30 giorni l’esecutato non provvederà allo sgombero, i beni vengono considerati in automatico abbandonati (come riportato nel codice di procedura civile – art. 560, comma quarto) e potrai quindi tenerli, accordandoti con il custode.
      Ti consigliamo quindi di interfacciarti con il custode e di stabilire con lui la migliore strategia su come proseguire e riuscire a tenere i mobili.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Alessandra

        Buongiorno, ho vinto un’asta in data 10/12/21 e ancora i vecchi proprietari si rifiutano di lasciare la casa. Abitano 4 persone e tra cui un minore. Quanto tempo passerà prima che libereranno l’immobile.

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Alessandra, grazie per il tuo commento. Purtroppo non ci sono tempistiche certe. Ti consigliamo quindi di restare sempre in contatto con il custode e il delegato alla vendita per avere aggiornamenti in merito.

          In bocca al lupo!

          Il team di Immobiliallasta.it

  9. Maria

    Buongiorno ho comprato una casa all’asta e a breve scadono i 120 giorni di liberazione dell’immobile e c’è già una data in cui mi faranno liberare la casa.
    Se in quella data la casa viene liberata io quando potrò entrare nella mia abitazione?
    Posso andare io dopo la liberazione senza aspettare che mi consegnasero le chiavi?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Maria, grazie per il tuo commento.
      Fondamentalmente, dal momento in cui viene firmato e depositato il decreto di trasferimento sei a tutti gli effetti la nuova proprietaria di casa e quindi potrai entrare nella tua abitazione appena sarà liberata. Ti consigliamo di sollecitare il custode per la consegna delle chiavi.

      In bocca al lupo e complimenti per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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