La tua casa sta per essere venduta e vuoi sapere come bloccare l’asta immobiliare o il pignoramento: spieghiamo cosa fare in questi casi.

Si può bloccare l’asta immobiliare? E come? Se ti stai facendo queste domande probabilmente è perché la tua casa è stata pignorata e messa all’asta giudiziaria a causa di debiti che non sei riuscito a pagare, ad esempio il mutuo.

Devi sapere che esistono diversi rimedi per bloccare o sospendere il pignoramento e l’asta; inoltre, dopo la quarta asta deserta, il giudice potrebbe chiudere l’esecuzione forzata per evitare l’eccessiva svalutazione dell’immobile.

Se l’argomento ti interessa, in questo articolo ti spiegheremo in modo semplice cosa fare per bloccare l’asta immobiliare.

Come bloccare un’asta immobiliare

Anche se molti pensano il contrario, bloccare l’asta immobiliare è possibile. La legge, difatti, promuove gli accordi privati tra debitore e creditore senza limitazioni temporali. Vuol dire che, in qualsiasi momento, il debitore può provare a bloccare o sospendere la vendita della propria casa. Questo è possibile tentando due tipologie di accordo:

  • il “saldo e stralcio”, quando debitore e creditore concordano una somma inferiore da versare immediatamente
  • la dilazione del pagamento, vuol dire che l’importo del debito resta lo stesso ma il creditore accetta tempi di riscossione più lunghi

Di solito è il debitore a chiedere di bloccare l’asta immobiliare inviando una lettera raccomandata o una PEC all’avvocato del creditore e chiedendo espressamente di procedere alla dilazione o allo stralcio del debito. Se il creditore accetta, ci sarà un accordo transattivo che sospende il pignoramento e l’asta giudiziaria mentre se rifiuta l’esecuzione forzata prosegue.

In caso di più creditori è necessario che tutti siano d’accordo con la dilazione o il saldo e stralcio.

Per bloccare l’asta il debitore può anche chiedere la “ristrutturazione dei debiti”, una procedura introdotta nel 2012 in favore dei soggetti che non hanno accesso al fallimento, quindi per pensionati, lavoratori dipendenti e professionisti. Requisito indispensabile è il provvedimento di estinzione del giudice insieme ai documenti che provano l’entità dei debiti accumulati.

Esiste, poi, la possibilità di bloccare l’asta giudiziaria sulla prima casa chiedendo la rinegoziazione del mutuo oppure rivolgendosi ad un istituto bancario con condizioni migliori.

Come bloccare il pignoramento della casa dell’Agenzia delle Entrate

Si può bloccare il pignoramento della prima casa anche se il creditore è l’Agenzia delle Entrate. Debitore ed Ente della Riscossione possono fermare il pignoramento raggiungendo un compromesso per saldare parzialmente le cartelle esattoriali arretrate, accordo che spesso si rivela difficoltoso.

Tuttavia la legge prevede dei limiti stringenti alla possibilità dell’AdE di avviare il pignoramento immobiliare della prima casa. Può farlo soltanto se:

  • il debito supera i 120 mila euro
  • il debitore ha diversi immobili
  • l’Agenzia delle Entrate è l’unico creditore

I limiti alla pignorabilità della prima casa non si applicano quando il creditore è un soggetto privato.

Tra gli altri modi per bloccare l’asta, il debitore può tentare la conversione del pignoramento, ovvero chiedere di compensare il debito pagando una somma di denaro anziché aggredire la casa. Tale richiesta va presentata prima della vendita o dell’assegnazione del bene e versando un acconto pari ad almeno un sesto della cifra totale dovuta (la restante parte va saldata entro 48 mesi).

Opposizione all’asta giudiziaria

Il debitore può opporsi all’asta in due modi:

  • tramite opposizione all’esecuzione (articolo 615 del Codice di procedura civile)
  • presentando opposizione agli atti esecutivi (articolo 617 del Codice civile)

Con la prima il debitore contesta l’esistenza del diritto del creditore a promuovere l’esecuzione immobiliare; con la seconda ci si oppone alla regolarità formale del titolo e dei singoli atti esecutivi (ad esempio al decreto di trasferimento).

Attenzione, per fare opposizione ci sono dei limiti temporali da rispettare: l’atto di citazione deve pervenire in tribunale prima dell’inizio della procedura esecutiva. Se fatta dopo si parla di ricorso e non più di opposizione.

Sospensione delle aste immobiliari

Le aste immobiliari possono essere sospese se, dopo quattro aste deserte, nessuno è interessato.
Ciò perché dopo ciascuna asta deserta il prezzo della casa può essere ridotto del 25%, con una notevole svalutazione dell’immobile.

In altre parole, la somma ricavata dalla vendita non consentirebbe di saldare il debito.

Il creditore, tuttavia può procedere in giudizio per riattivare il pignoramento.

La sospensione dell’asta c’è anche nel caso in cui il creditore abbia accettato la dilazione di pagamento, ma può essere riattivata se il debitore non salda l’intera somma entro il termine concordato.

Inoltre, a causa dell’emergenza Covid-19, il decreto Milleproroghe ha introdotto la sospensione delle aste giudiziarie sulla prima casa, fino al 30 giugno 2021. Una misura che ha permesso a molte persone di procrastinare la liberazione del proprio immobile.

Che fare se non si può bloccare l’asta giudiziaria

Non sempre i tentativi per bloccare e sospendere il pignoramento e l’asta immobiliare vanno a buon fine. In questi casi la cosa più intelligente che il debitore possa fare è quella di collaborare con il custode giudiziario e non ostacolare i possibili acquirenti, quindi favorire le visite e non danneggiare la casa e le sue pertinenze.

Questo atteggiamento, infatti, avrebbe l’effetto di scoraggiare i possibili acquirenti e diminuire il numero di partecipanti alla vendita giudiziaria, riducendo il valore delle offerte. L’immobile, di conseguenza, verrebbe aggiudicato ad un prezzo assai inferiore del valore di mercato e non sufficiente a saldare il debito.

Il nostro consiglio è di instaurare fin da subito un buon rapporto sia con il custode che con l’aggiudicatario, così da concordare una data per la liberazione dell’immobile senza che sia necessario l’intervento della Polizia.


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Questo articolo ha 12 commenti.

  1. stefano

    Buongiorno, Sarò breve. Pago l’affitto di un locale ad uso Palestra da circa 33 anni, i proprietari dell’immobile anno avuto problemi economici con la conseguenza del pignoramento di 1/3 dei locali cove ubicata l’associazione sportiva. nel sito Astalegale.it viene pubblicata l’asta con relative immagini prevalentemente della ragione sociale della palestra, attrezzature, arredi, accessori,, ecc ecc di proprietà della palestra nulla a che fare con l’immobile. creando una pessima immagine dell’attività e sgomento tra i soci. mi chiedo,… visto che sono i muri a vendere, perche pubblicare 30 foto interne della palestra? planimetria, ubicazione, catasto, ecc questo e a vendere non la palestra, ho sbaglio. Grazie Stefano presidente del associazione sportiva

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Stefano, grazie per il tuo commento. Comprendiamo perfettamente la situazione ed effettivamente c’è un danno all’immagine. Ti consigliamo pertanto di contattare Astalegale e chiedere che nella descrizione venga specificato che il locale dove è ubicata l’associazione sportiva non sia oggetto di vendita all’asta.

      Ci auguriamo tu possa risolvere al più presto!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  2. Serenella

    Salve io ho la casa divisa in 2 appartamenti..ne è andato all’asta il 50%..da 15 anni ho i 2 appartamenti in comune con chi ha vinto l’asta..io vivo in uno più grande mentre l’altro è vuoto..ora guardando l’atto del giudice vedo che è stato inserito anche un garage che è di un altro immobile..come posso procedere in questo caso? Può essere annullata l’asta? Ora vorrei riacquistare il 50%..posso puntare su questo fattore del garage?.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Serenella, grazie per il tuo commento.
      Se il garage risulta incluso nel decreto di trasferimento ma non era stato “segnalato” durante la vendita all’asta, ti consigliamo di chiedere al giudice delucidazioni.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Antonia

    Buongiorno pensavo di avere saldato tutto con la banca e mi arriva un pignoramento immobiliare su casa mia per 55000 Europa l immobile ne vale 1000 volte di più ed protetta dalla sovrintendenza dei beni culturali…nn possono vendere una casa che vale 10milioni di euro per un debito così!!che fare??

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Antonia, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per il pignoramento. In questo caso ti consigliamo di provare a concordare con il creditore una rateizzazione del debito. In alternativa, il bene andrà all’asta e potrai sdebitarti totalmente con la vendita.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Michele

    Salve su un finanziamento che credevo fosse pagato mi trovo abitazione pignorata e in futuro all’asta.
    Ho cercato un accordo con le parti e riunendo i documenti è venuto fuori da 2 valutazioni che i contratti sono viziati di usura.
    Il giudice dice va bene ma mi astengo a valutazione di altri giudici ma il procedimento per l’asta va avanti lo stesso.
    La mia domanda è ma non dovrebbe sospendere fino a nuovo giudicato di altri giudici.
    Grazie.

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Michele, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto. Purtroppo in casi come questi la procedura di esecuzione va avanti finché il tribunale deciderà (qualora dovessero esserci i presupposti per farlo) di estinguerla.

      Speriamo tu riesca a trovare un’altra soluzione abitativa al più presto.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. GIUSEPPE

    Buonasera, mi rivolgo a Voi per chiedervi un parere:
    nel 2018 è andato all’ asta un magazzino derivante da una procedura di fallimento, in questo momento è tornato all’asta perchè quelle precedenti sono andate deserte.
    avevo chiesto al curatore l’asta precedente se potevo fare un saldo a stralcio ma mi ha detto che non era possibile perchè derivante da un fallimento.
    ho preso contatti adesso per visionare il magazzino e mi è stato invece riportato che forse il debitore sta trovando un accordo con il giudice al fine di bloccare il procedimento.

    volevo sapere se questo è possibile dato che l’immobile è andato all’asta causa fallimento dell’attività e se questo si può fare anche dopo la pubblicazione dell’asta.

    grazie mille

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Giuseppe, grazie per il tuo commento.
      Sì, creditore e debitore, anche dopo che è stata bandita un’asta, possono sempre trovare un accordo.

      Se stai cercando immobili commerciali (o di altri asset), prova a dare un’occhiata al nostro portale di Immobiliallasta.it. Se hai bisogno di ulteriori informazioni puoi anche contattare il nostro servizio di customer care al numero 3516197482

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Peppino

    Buonasera, per chiedere un Vostro parere.
    Trattasi di un magazzino seminterrato a fini deposito, facenti parte di un grosso immobile a più piani realizzato negli anni 80 in zona altamente sismica, composto da 26 unità, ad oggi allo stato grezzo è mancante della sanatoria, ( causa la sospensione di tutte le domande di adesione alla Sanatoria presentate in comune nel 2006, -Legge. 47/85- dopo dichiarate da un Funzionario tutte sospese, causa problematiche Tecnico amministrative, ovvero, al seguito di un Decreto di sospensione, emesso dall’Ente nel 2014, scaturito per seri ed illeciti interventi alle strutture intelaiate, in c.a. nuovamente abusivi dichiarati dai Funzionari intervenuti, con difformità sostanziali, indi veniva dichiarata Falsa la Certificazione Statica dell’intero immobile – è non per i soli piani alti, fatti oggetto delle opere illecite )- prima stranamente emessa dall’Arch. Professionista, quale Progettista è Direttore dei lavori, al seguito del benestare di un Tecnico collaudatore competente. Successivamente il Progettista veniva condannato Penalmente, mentre il Decreto di Sospensione, risulta ad oggi dormiente ) sottoposto ad esecuzione Giudiziaria, causa il mancato pagamento della quota certamente -non- dal proprietario dovuta.
    Il Perito Stimatore, nella Perizia di Stima, dopo alcune corrette precisazioni. oltre a non indicare le problematiche è i provvedimenti succitati -bensì aveva il dovere di accertare è verificare- subordinava l’unità oggetto dell’esecuzione, con altra di proprietà altrui, posta al piano superiore – piano strada – dalle diverse indicazioni Catastali, indicando altresì ,che per la sanatoria era in fase della definizione. Le dette errate indicazioni, sono state fornite dal personale in forza degli Enti, è di conseguenza le anomalie non venivano indicate dal G.E. nell’Ordinanza di vendita.
    Si chiede, in considerazione che questi sono stati evidenziati da brevissimo periodo di tempo.
    Considerato che nella prima decade di Ottobre è stata indicata l’ultimo tentativo di vendita; risulta fattibile segnalare a mezzo deposito o con mezzi elettronici, le anomalie al G.E. anche al fine di evitare problematiche per l’eventuale vendita?. Nel rimanere in attesa di un Vostro parere, si ringrazia anticipatamente, si cogli l’occasione per porgere Codiali Saluti. Peppino

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Giuseppe, grazie per il tuo commento.
      Certamente puoi segnalarlo a chi di competenza, che poi valuterà la richiesta e la prenderà in carico.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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