Come bloccare un’asta immobiliare

Si può bloccare l’asta immobiliare? E come? Se ti stai facendo queste domande probabilmente è perché la tua casa è stata pignorata e messa all’asta giudiziaria a causa di debiti che non sei riuscito a pagare, ad esempio il mutuo.

Devi sapere che esistono diversi rimedi per bloccare o sospendere il pignoramento e l’asta; inoltre, dopo la quarta asta deserta, il giudice potrebbe chiudere l’esecuzione forzata per evitare l’eccessiva svalutazione dell’immobile.

Se l’argomento ti interessa, in questo articolo ti spiegheremo in modo semplice cosa fare per bloccare l’asta immobiliare.

Come bloccare un’asta immobiliare

Anche se molti pensano il contrario, bloccare l’asta immobiliare è possibile. La legge, difatti, promuove gli accordi privati tra debitore e creditore senza limitazioni temporali. Vuol dire che, in qualsiasi momento, il debitore può provare a bloccare o sospendere la vendita della propria casa. Questo è possibile tentando due tipologie di accordo:

• il “saldo e stralcio”, quando debitore e creditore concordano una somma inferiore da versare immediatamente
• la dilazione del pagamento, vuol dire che l’importo del debito resta lo stesso ma il creditore accetta tempi di riscossione più lunghi

Di solito è il debitore a chiedere di bloccare l’asta immobiliare inviando una lettera raccomandata o una PEC all’avvocato del creditore e chiedendo espressamente di procedere alla dilazione o allo stralcio del debito. Se il creditore accetta, ci sarà un accordo transattivo che sospende il pignoramento e l’asta giudiziaria mentre se rifiuta l’esecuzione forzata prosegue.

In caso di più creditori è necessario che tutti siano d’accordo con la dilazione o il saldo e stralcio.

Per bloccare l’asta il debitore può anche chiedere la “ristrutturazione dei debiti”, una procedura introdotta nel 2012 in favore dei soggetti che non hanno accesso al fallimento, quindi per pensionati, lavoratori dipendenti e professionisti. Requisito indispensabile è il provvedimento di estinzione del giudice insieme ai documenti che provano l’entità dei debiti accumulati.

Esiste, poi, la possibilità di bloccare l’asta giudiziaria sulla prima casa chiedendo la rinegoziazione del mutuo oppure rivolgendosi ad un istituto bancario con condizioni migliori.

Come bloccare il pignoramento della casa dell’Agenzia delle Entrate

Si può bloccare il pignoramento della prima casa anche se il creditore è l’Agenzia delle Entrate. Debitore ed Ente della Riscossione possono fermare il pignoramento raggiungendo un compromesso per saldare parzialmente le cartelle esattoriali arretrate, accordo che spesso si rivela difficoltoso.

Tuttavia la legge prevede dei limiti stringenti alla possibilità dell’AdE di avviare il pignoramento immobiliare della prima casa. Può farlo soltanto se:

• il debito supera i 120 mila euro
• il debitore ha diversi immobili
• l’Agenzia delle Entrate è l’unico creditore

I limiti alla pignorabilità della prima casa non si applicano quando il creditore è un soggetto privato.

Tra gli altri modi per bloccare l’asta, il debitore può tentare la conversione del pignoramento, ovvero chiedere di compensare il debito pagando una somma di denaro anziché aggredire la casa. Tale richiesta va presentata prima della vendita o dell’assegnazione del bene e versando un acconto pari ad almeno un sesto della cifra totale dovuta (la restante parte va saldata entro 48 mesi).

Opposizione all’asta giudiziaria

Il debitore può opporsi all’asta in due modi:

• tramite opposizione all’esecuzione (articolo 615 del Codice di procedura civile)
• presentando opposizione agli atti esecutivi (articolo 617 del Codice civile)

Con la prima il debitore contesta l’esistenza del diritto del creditore a promuovere l’esecuzione immobiliare; con la seconda ci si oppone alla regolarità formale del titolo e dei singoli atti esecutivi (ad esempio al decreto di trasferimento).

Attenzione, per fare opposizione ci sono dei limiti temporali da rispettare: l’atto di citazione deve pervenire in tribunale prima dell’inizio della procedura esecutiva. Se fatta dopo si parla di ricorso e non più di opposizione.

Sospensione delle aste immobiliari

Le aste immobiliari possono essere sospese se, dopo quattro aste deserte, nessuno è interessato.
Ciò perché dopo ciascuna asta deserta il prezzo della casa può essere ridotto del 25%, con una notevole svalutazione dell’immobile.

In altre parole, la somma ricavata dalla vendita non consentirebbe di saldare il debito.

Il creditore, tuttavia può procedere in giudizio per riattivare il pignoramento.

La sospensione dell’asta c’è anche nel caso in cui il creditore abbia accettato la dilazione di pagamento, ma può essere riattivata se il debitore non salda l’intera somma entro il termine concordato.

Inoltre, a causa dell’emergenza Covid-19, il decreto Milleproroghe ha introdotto la sospensione delle aste giudiziarie sulla prima casa, fino al 30 giugno 2021. Una misura che ha permesso a molte persone di procrastinare la liberazione del proprio immobile.

Che fare se non si può bloccare l’asta giudiziaria

Non sempre i tentativi per bloccare e sospendere il pignoramento e l’asta immobiliare vanno a buon fine. In questi casi la cosa più intelligente che il debitore possa fare è quella di collaborare con il custode giudiziario e non ostacolare i possibili acquirenti, quindi favorire le visite e non danneggiare la casa e le sue pertinenze.

Questo atteggiamento, infatti, avrebbe l’effetto di scoraggiare i possibili acquirenti e diminuire il numero di partecipanti alla vendita giudiziaria, riducendo il valore delle offerte. L’immobile, di conseguenza, verrebbe aggiudicato ad un prezzo assai inferiore del valore di mercato e non sufficiente a saldare il debito.

Il nostro consiglio è di instaurare fin da subito un buon rapporto sia con il custode che con l’aggiudicatario, così da concordare una data per la liberazione dell’immobile senza che sia necessario l’intervento della Polizia.

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