Che cosa succede all’inquilino quando la casa affittata in cui abita viene venduta all’asta? Vediamo le diverse situazioni.

Sei un inquilino che paga regolarmente l’affitto ma un bel giorno scopri che la casa del proprietario è stata pignorata e presto verrà venduta all’asta.  Che cosa succede in questi casi? C’è il rischio di uno sfratto? La risposta è “dipende”. Da cosa? Possono esserci due situazioni differenti. Vediamo quali.

Asta di una casa in affitto, dove va l’inquilino

Prendiamo in esame il primo caso che potrebbe presentarsi: l’affittuario ha firmato un contratto di affitto prima del pignoramento della casa. Cosa succede quindi in questo caso? L’inquilino non può essere sfrattato o costretto a lasciare l’immobile. Per legge, infatti, se c’è un contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate (cioè c’è un’occupazione dell’immobile “con titolo”) l’inquilino, anche in caso di pignoramento e conseguentemente di messa all’asta della casa, può restare sia per tutta la durata della procedura esecutiva che dopo l’assegnazione dell’immobile al terzo offerente. Ovvero, l’aggiudicatario della casa in affitto messa all’asta dovrà tener conto del precedente accordo firmato tra locatario e locatore almeno fino alla scadenza del contratto. Sarà quindi l’affittuario a decidere eventualmente, comunicando la disdetta con un preavviso di 6 mesi, se voglia andar via prima del termine contrattuale. 

Tuttavia, il contratto potrebbe non essere sufficiente, cioè non opponibile all’acquirente, in una specifica circostanza. Quale? Quando l’inquilino ha stipulato il contratto prima che la casa venisse pignorata ma paga un canone inferiore rispetto ad un terzo dell’effettivo valore del canone che l’immobile ha sul mercato. Per cui se il canone risulta iniquo significa che il proprietario- debitore ha assunto un comportamento doloso finalizzato proprio a disincentivare le proposte di acquisto e tale situazione, naturalmente, non può continuare a sussistere.

Cosa succede se la casa è stata messa all’asta prima della firma del contratto d’affitto

E se, invece, l’affittuario ha firmato il contratto di locazione dopo il pignoramento della casa? Può capitare, per esempio, che al debitore non sia ancora stato notificato l’atto di pignoramento e di conseguenza “ignori” il provvedimento in atto e affitti l’immobile. In questo caso spetta solo all’aggiudicatario della casa all’asta scegliere se validare il contratto di locazione e divenire quindi il nuovo locatore (cioè l’inquilino pagherà la quota di affitto al nuovo proprietario di casa) o “invitare” l’affittuario a liberare l’immobile.

Cosa rischia l’inquilino se paga l’affitto in nero e la casa finisce all’asta

Ben diverso è poi il caso in cui l’inquilino non è in regola con il fisco, cioè non ha registrato fiscalmente un contratto di affitto e paga quindi in nero. Cosa succede se la casa viene venduta all’asta? Il nuovo proprietario di casa (l’aggiudicatario dell’asta) e il giudice possono costringere l’inquilino a liberare subito la casa senza alcun preavviso o rispetto di scadenze.

L’inquilino a chi paga l’affitto della casa in asta?

Tendenzialmente la risposta sarebbe unica: l’inquilino pagherà il canone di locazione all’aggiudicatario della casa in asta. Ma approfondiamo meglio la questione. Innanzitutto il proprietario dell’immobile rimane tale e quindi può affittare la casa solo fino a quando non riceve la notifica dell’atto di pignoramento e la casa non venga assegnata ad un nuovo offerente nella procedura di esecuzione forzata. L’inquilino però potrà dormire sonni tranquilli, come abbiamo visto, se ha stipulato regolarmente un contratto di affitto. Riceverà soltanto una comunicazione da parte del custode giudiziario che lo informerà di non dover versare più alcuna somma al locatore (divenuto debitore esecutato) ma di pagare l’affitto o direttamente al custode o versare la quota in favore della procedura esecutiva. L’affittuario dovrà quindi attenersi alle indicazioni ricevute dal tribunale. Nell’eventualità in cui ciò non dovesse accadere il tribunale potrebbe intimargli di dover pagare di nuovo il canone.

L’aggiudicatario della casa in affitto può modificare il canone di locazione?

A questo punto però ti starai chiedendo se il nuovo proprietario di casa possa cambiare le carte in tavola e cioè modificare il canone di locazione stipulato, magari aumentando l’importo. La risposta è: no. Chi si aggiudica la casa in affitto all’asta deve rispettare tutti i termini del canone di locazione in corso. Potrebbe però disdire il contratto alla prima scadenza e proporre un rinnovo contrattuale con condizioni differenti. A meno che, si intende, l’affittuario e il nuovo locatore non si accordino direttamente per modificare il canone di affitto, ma solo dopo la scadenza del contratto.

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