Che cosa succede all’inquilino quando la casa affittata in cui abita viene venduta all’asta? Vediamo le diverse situazioni.

Sei un inquilino che paga regolarmente l’affitto ma un bel giorno scopri che la casa del proprietario è stata pignorata e presto verrà venduta all’asta.  Che cosa succede in questi casi? C’è il rischio di uno sfratto? La risposta è “dipende”. Da cosa? Possono esserci due situazioni differenti. Vediamo quali.

Asta di una casa in affitto, dove va l’inquilino

Prendiamo in esame il primo caso che potrebbe presentarsi: l’affittuario ha firmato un contratto di affitto prima del pignoramento della casa. Cosa succede quindi in questo caso? L’inquilino non può essere sfrattato o costretto a lasciare l’immobile. Per legge, infatti, se c’è un contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate (cioè c’è un’occupazione dell’immobile “con titolo”) l’inquilino, anche in caso di pignoramento e conseguentemente di messa all’asta della casa, può restare sia per tutta la durata della procedura esecutiva che dopo l’assegnazione dell’immobile al terzo offerente. Ovvero, l’aggiudicatario della casa in affitto messa all’asta dovrà tener conto del precedente accordo firmato tra locatario e locatore almeno fino alla scadenza del contratto. Sarà quindi l’affittuario a decidere eventualmente, comunicando la disdetta con un preavviso di 6 mesi, se voglia andar via prima del termine contrattuale. 

Tuttavia, il contratto potrebbe non essere sufficiente, cioè non opponibile all’acquirente, in una specifica circostanza. Quale? Quando l’inquilino ha stipulato il contratto prima che la casa venisse pignorata ma paga un canone inferiore rispetto ad un terzo dell’effettivo valore del canone che l’immobile ha sul mercato. Per cui se il canone risulta iniquo significa che il proprietario- debitore ha assunto un comportamento doloso finalizzato proprio a disincentivare le proposte di acquisto e tale situazione, naturalmente, non può continuare a sussistere.

Cosa succede se la casa è stata messa all’asta prima della firma del contratto d’affitto

E se, invece, l’affittuario ha firmato il contratto di locazione dopo il pignoramento della casa? Può capitare, per esempio, che al debitore non sia ancora stato notificato l’atto di pignoramento e di conseguenza “ignori” il provvedimento in atto e affitti l’immobile. In questo caso spetta solo all’aggiudicatario della casa all’asta scegliere se validare il contratto di locazione e divenire quindi il nuovo locatore (cioè l’inquilino pagherà la quota di affitto al nuovo proprietario di casa) o “invitare” l’affittuario a liberare l’immobile.

Cosa rischia l’inquilino se paga l’affitto in nero e la casa finisce all’asta

Ben diverso è poi il caso in cui l’inquilino non è in regola con il fisco, cioè non ha registrato fiscalmente un contratto di affitto e paga quindi in nero. Cosa succede se la casa viene venduta all’asta? Il nuovo proprietario di casa (l’aggiudicatario dell’asta) e il giudice possono costringere l’inquilino a liberare subito la casa senza alcun preavviso o rispetto di scadenze.

L’inquilino a chi paga l’affitto della casa in asta?

Tendenzialmente la risposta sarebbe unica: l’inquilino pagherà il canone di locazione all’aggiudicatario della casa in asta. Ma approfondiamo meglio la questione. Innanzitutto il proprietario dell’immobile rimane tale e quindi può affittare la casa solo fino a quando non riceve la notifica dell’atto di pignoramento e la casa non venga assegnata ad un nuovo offerente nella procedura di esecuzione forzata. L’inquilino però potrà dormire sonni tranquilli, come abbiamo visto, se ha stipulato regolarmente un contratto di affitto.

Riceverà soltanto una comunicazione da parte del custode giudiziario che lo informerà di non dover versare più alcuna somma al locatore (divenuto debitore esecutato) ma di pagare l’affitto o direttamente al custode o versare la quota in favore della procedura esecutiva. L’affittuario dovrà quindi attenersi alle indicazioni ricevute dal tribunale. Nell’eventualità in cui ciò non dovesse accadere il tribunale potrebbe intimargli di dover pagare di nuovo il canone.

L’aggiudicatario della casa in affitto può modificare il canone di locazione?

A questo punto però ti starai chiedendo se il nuovo proprietario di casa possa cambiare le carte in tavola e cioè modificare il canone di locazione stipulato, magari aumentando l’importo. La risposta è: no. Chi si aggiudica la casa in affitto all’asta deve rispettare tutti i termini del canone di locazione in corso. Potrebbe però disdire il contratto alla prima scadenza e proporre un rinnovo contrattuale con condizioni differenti. A meno che, si intende, l’affittuario e il nuovo locatore non si accordino direttamente per modificare il canone di affitto, ma solo dopo la scadenza del contratto.

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Questo articolo ha 16 commenti.

  1. Ricucci

    Buona sera
    Sono in affitto, e il contratto mi finisce a dicembre, sapendo che casa avrà i sigilli dopo la scadenza del mio contratto, posso fare qualcosa per non andare via dalla casa in cui mi trovo? chi posso contattare, il proprietario no perchè nn essendo.più intetessanto non “:combatte” per provarci, grazie incrocio le dita!!

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Ricucci, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione ma non preoccuparti perché ci sono diverse soluzioni che potresti valutare. In primis, puoi concordare con il custode/ delegato alla vendita di rimanere in casa fino alla firma del decreto di trasferimento. Potresti, inoltre, valutare l’opzione di comprare l’immobile all’asta o di accordarti con il nuovo proprietario di mantenere lo stesso contratto di locazione.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  2. Grasso

    Salve, ho ricevuto oggi comunicazione dal custode della casa per il cambio della riscossione del canone e sono stata avvisata che allo scadere dei 3 anni del mio contratto 3+2 dovrò lasciare la casa a tale data mancano 6 mesi, ma se io trovo la casa prima non posso andarmene?? Mi ha detto il custode che anche se me ne vado prima devo continuare a pagare fino allo scadere del contratto…funziona così?? Nonostante sia io la parte lesa in tutto ciò??

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Ester, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la situazione. In questo caso non dipende tanto dalla vendita all’asta in sé, quanto dal tipo di contratto firmato. Per cui ti consigliamo di provare a trovare un accordo “interno” e leggere attentamente le clausole del contratto registrato.

      Tienici aggiornati e in bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

    2. Giuseppe

      Salve,mia mamma invalida senza contratto, perché il vecchio proprietario ha sempre rimandato,casa pignorata ed acquistata all’asta, però fino a prima del nuovo proprietario mia mamma ha versato una quota mensile al custode ,al momento ha versato 3 mensilità al ” nuovo proprietario” tra virgolette perché ci siamo accorti che il giudice della procedura della vendita all’asta è stato cambiato e quindi non ancora e stato firmato il decreto che sancisce il passaggio di proprietà al nuovo proprietario,che acqua detta a giugno 2022 e diventato il nuovo proprietario perché ha versato l’intera somma confermato anche dal custode,ma ad oggi dicembre 2022 alla visura agenzia delle entrate non esce ancora il nuovo passaggio, ebbene ci hanno detto che finché il giudice non firma il decreto per nuovo passaggio di proprietà il nuovo proprietario non doveva riscuotere nessuna somma fino alla fine della procedura con firma del giudice,volevo sapere se è esatto questo che abbiamo saputo ed eventualmente mia mamma cosa rischia non pagando, perché il nuovo proprietario ha detto che avvierà la procedura esecutiva nel momento in cui gli abbiamo chiesto chiarimenti in merito,ripeto mia mamma è invalida e vero senza contratto ma ha versato per 4/5 anni una quota al tribunale al custode stesso .Ripeto mia mamma vorrebbe pagare come ha fatto con il tribunale ma alla persona che ne ha giusto titolo anche perché da 250 il nuovo proprietario ne vuole 400 parlo di euro ovviamente, grazie attendo vostre

      1. immobiliallasta.it

        Buonasera Giuseppe, grazie per il tuo commento.
        Dal momento che ogni pagamento è stato destinato al custode, ti consigliamo di rivolgerti direttamente a lui per avere delucidazioni su come procedere in questi casi.

        Speriamo possiate trovare una soluzione. In bocca al lupo!

        Il Team di Immobiliallasta.it

        1. Rene

          Sono inquilino di una casa che va all’asta Conconyratto regolare. Il tribunale mi ha comunicato, che immobile è stato sequestrato dal proprietario e a me consegnano lo sfratto in ottobre, il contratto scade in agosto, il tribunale mi impone di pagare il canone di affitto ok io pago. La casa è all’asta cosa devo fare?

          1. immobiliallasta.it

            Buongiorno Rene, grazie per il tuo commento.
            Ci dispiace molto per la situazione. Se la casa è all’asta ed hai un contratto regolarmente registrato puoi continuare a pagare il canone di locazione finché non verrà aggiudicata. Una volta che l’immobile sarà di proprietà di un’altra persona, questa potrà decidere al termine del contratto se rinnovarlo o meno.

            Speriamo tu riesca a trovare intanto un’altra soluzione abitativa. In bocca al lupo!

            Il Team di Immobiliallasta.it

        2. Francesca

          Salve,
          Sono interessata ad acquistare un immobile all’asta il 13/09/2023, questo appartamento fa parte di un fallimento della ditta costruttrice.
          Su questo immobile sono in essere 2 contratti di locazione:
          1)immobile locato con contatto di locazione per un importo di 150 euro, 4+4 registrato in data 10/06/2016 e scadenza 15/05/2024.
          2) immobile locato in sublocazione con contratto stipulato in data 01/12/21 per un importo di euro 500,00, tipologia di contratto 4 anni scadenza 30/11/2025.
          Nel caso io mi aggiudicassi l’immobile, ci sono ancora i termini legali perché possa sussistere il contratto di sublocazione nel momento che al locatore scade il contratto il 30/05/2024 e non ha più titolo per darlo il sublocazione???? Secondo voi è legale o si può impugnare un contratto di affitto da 150 euro al mese? Grazie a chi vorrà rispondermi, saluti

          1. immobiliallasta.it

            Buongiorno Francesca, grazie per il tuo commento.
            Se il canone è vile sarà il giudice/perito a stabilirlo, in base al mercato. Qualora dovesse esserlo, il contratto diventerebbe nullo. Per quanto riguarda il resto, invece, ti consigliamo di confrontarti con il curatore fallimentare per avere maggiori informazioni sui contratti. Hai, per esempio, già verificato se il fallimento sia antecedente alla stipula dei contratti? In tal caso i contratti sarebbero automaticamente non opponibili (nulli)

            In bocca al lupo!

            Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Samoilà vasilica

    Buongiorno sono in affitto di 2 anni e la casa dove ancora abito ed il contrato finisce a mese di ottobre ,e la casa entrata a l’astain mese di 4 maggio 2023. Per tutto questo periodo da quando sono entrata in l’affitto sono stata corretta con i pagamenti.
    L’avvocato vuole portare delle persone di vedere la casa fra tempo prima che la casa entra all’asta tramite che io vivo in quella casa.
    E anche Mi ha minacciato che se io non voglio che l’avvocato porta delle persone di vedere la casa dove io abito gia, mi ha detto che mi farà il sfratto prima che la casa entra all’asta( mi buttano fuori)
    Cosa devo fare? Ci sono delle leggi anche per noi inquilini?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Samoilà, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto. Se hai un contratto regolarmente registrato potrai continuare ad abitare nell’immobile finché non verrà aggiudicato e non scadrà il tuo contratto. Nel frattempo il custode incaricato della vendita può far visitare la casa ad altre persone.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Salvina

    Nel 2019 tramite agenzia prendo in affitto senza sapere che fosse in attopriceduea x asta dal 2016 io vengo a sapere tutto nel 2022 il custode mi dice che sono abusiva anche se con contratto registrato io e mio marito entrambi invalidi mio marito con accompagnò. Posso denunciare proprietario agenzia e ufficio entrate che ha registrato un contratto con casa all asta e sentirmi dal custode che siamo abusivi grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Salvina, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione. Di fatto in tali termini il contratto non è opponibile alla vendita all’asta.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Giuseppe

    Buongiorno, la casa dove abito con regolare contratto di locazione in scadenza gennaio 2024 è stata pignorata dal tribunale, quindi pago il canone di affitto a questo.
    La mia domanda, visto che al momento della stipula del contratto di affitto con il proprietario pignorato ho depositato 2 mesilità di caparra, chi è il soggetto che deve restituirmi le 2 mensilità, il proprietario pignorato o il tribunale a cui pago la locazione?

    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Giuseppe, grazie per il tuo commento.
      Tendenzialmente, dato che avevi firmato un contratto d’affitto prima del pignoramento, dovrebbe restituirti la caparra il proprietario dell’immobile, ma ti consigliamo di chiederne conferma al delegato alla vendita.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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