Che può fare l'aggiudicatario se il debitore danneggia l'immobile acquistato all'asta? Quali beni possono essere portati via?

Hai comprato una casa all’asta ma il debitore l’ha danneggiata oppure ha asportato termosifoni, condizionatori, finestre (e altre pertinenze) senza il permesso.

Certamente è una situazione spiacevole, ma per fortuna esistono diversi rimedi per evitare i danneggiamenti e chiedere il risarcimento.

In questa guida vedremo quali sono le pertinenze che il debitore esecutato non può portare via e che fare se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato.

Immobile all’asta danneggiato dal debitore: come comportarsi

Può succedere che in attesa della consegna delle chiavi il debitore (o altri soggetti senza titolo) danneggino l’immobile in modo più o meno grave.

Devi sapere che alle vendite giudiziarie (anche nelle aste fallimentari) si applica l’articolo 2922 del Codice civile, secondo il quale:

“Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa”

Ciò vuol dire che l’aggiudicatario non può esercitare l’azione contro i vizi se l’immobile al momento della consegna presenta difformità o mancanza di qualità rispetto a quanto indicato nei documenti del tribunale.

Questo non vuol dire che l’aggiudicatario sia privo di tutele. La Corte di cassazione ha ammesso che la garanzia per i vizi si estende agli immobili in asta in queste ipotesi:

  • se il bene consegnato appartiene ad un genere diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita
  • quando mancano le particolari qualità necessarie per assolvere alla sua funzione economico sociale (ad esempio la casa risulta non abitabile)
  • quando la destinazione d’uso (che ha motivato la presentazione dell’offerta d’acquisto) è del tutto compromessa

In sintesi l’aggiudicatario può agire in giudizio e rivendicare i danni soltanto se l’immobile risulti difforme rispetto alla perizia tecnica e se è stato danneggiato a tal punto da comprometterne l’utilizzo.

E se il debitore porta con sé pertinenze della casa?

Analizziamo il caso in cui il debitore, prima di lasciare l’immobile, asporti dei complementi di arredo o altre pertinenze sottraendoli al nuovo proprietario.

In Giurisprudenza si è dibattuto a lungo al riguardo, fino alla sentenza n. 23754 della Cassazione penale:

“tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato…sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono.”

Secondo tale principio, il pignoramento immobiliare comprende gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso, la vasca idromassaggio e gli altri beni che rientrano nella definizione di “pertinenze ed accessori”. Vuol dire che questi oggetti non possono essere portati via dal debitore!

Non fanno parte dell’elenco le suppellettili, gli arredi ed i mobili ad uso personale (ad esempio il computer) non destinati ad adornare l’immobile in maniera durevole.

Di conseguenza l’aggiudicatario non potrà fare nulla se il debitore ha portato con sé bicchieri, posate, pentole ma anche quadri e oggettistica varia.

Come tutelarsi se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato

Ora che abbiamo visto i danneggiamenti più comuni e le pertinenze che l’aggiudicatario può rivendicare, come tutelarsi dai danni?

Lo strumento più efficace  è senza dubbio la vigilanza del custode giudiziario. Egli è tenuto per legge a vigilare sullo stato dell’immobile e a prevenirne il deterioramento, sia da fattori esterni che da parte degli occupanti.

Tuttavia, nonostante le buone intenzioni del custode, il debitore potrebbe ugualmente asportare beni o causare altri problemi all’aggiudicatario.

Per questa ragione è consigliabile stipulare un contratto con un’assicurazione che sia disposta ad indennizzare i danni. Oppure l’aggiudicatario può citare in giudizio il debitore e chiedere il risarcimento (sperando che abbia denaro sufficiente a ripagare i danni).

E allora che fare?

Nonostante i mezzi di tutela esistano, spesso non si rivelano efficaci. Il punto infatti è che il debitore citato in giudizio potrebbe non avere la liquidità necessaria a risarcire i danni arrecati all’immobile.

Per questo motivo, noi di Immobiliallasta.it consigliamo sempre ai nostri clienti di instaurare con il debitore (e la sua famiglia) e il custode giudiziario un atteggiamento collaborativo. Ciò non solo può concretamente evitare atti rivendicativi da parte dell’esecutato ma anche snellire le tempistiche di liberazione dell’immobile.

Collaborando, infatti, ci si può accordare sullo sgombero dei mobili e altri aspetti logistici successivi al decreto di trasferimento.

Resta fermo che, laddove non fosse possibile il dialogo, le vie legali sono l’unica soluzione percorribile per tutelarsi.

 


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Questo articolo ha 4 commenti.

  1. Adele

    Buongiorno,
    Ho acquistato una casa all’asta giudiziaria e ho saldato tutte le spese.Per motivi personali vorrei recedere dall’acquisto.È possibile farlo,visto che non è ancora stato emesso il decreto di trasferimento?Grazie

    1. Buongiorno Adele e grazie per il commento,
      devi sapere che l’aggiudicazione di un immobile all’asta è sempre definitiva, anche se il decreto di trasferimento non è stato ancora emesso. Questo ai sensi dell’articolo 584 del Codice di procedura civile.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Luca

    Salve,
    ho acquistato un immobile dove, dopo l’aggiudicazione mi rendo conto che è stato asportato l’impianto elettrico e nel lasso di tempo tra l’asta e la consegna chiavi è crollato o stato vandalizzato un pezzo di tetto.
    Posso chiedere uno sconto visto che ancora non è stato fatto il trasferimento?

    1. Buongiorno Luca e grazie per il tuo commento,
      la prima cosa da fare in queste situazioni è contattare senza indugio il giudice e il custode giudiziario. Per farlo dovrai inviare una PEC ad entrambi, tramite la PEC del tribunale, dove solleciti ad eseguire un sopralluogo e verificare lo stato dell’immobile e a firmare il decreto di trasferimento il prima possibile. Ti consiglio inoltre di sporgere denuncia per il furto ed i danni cagionati presso le autorità di polizia territorialmente competenti.
      Purtroppo non è possibile avere lo sconto del prezzo, invece puoi agire contro il custode e chiedere il risarcimento qualora sia dimostrato che il danneggiamento sia stato causato dalla sia negligenza.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

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