Che può fare l'aggiudicatario se il debitore danneggia l'immobile acquistato all'asta? Quali beni possono essere portati via?

Hai comprato una casa all’asta ma il debitore l’ha danneggiata oppure ha asportato termosifoni, condizionatori, finestre (e altre pertinenze) senza il permesso.

Certamente è una situazione spiacevole, ma per fortuna esistono diversi rimedi per evitare i danneggiamenti e chiedere il risarcimento.

In questa guida vedremo quali sono le pertinenze che il debitore esecutato non può portare via e che fare se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato.

Immobile all’asta danneggiato dal debitore: come comportarsi

Può succedere che in attesa della consegna delle chiavi il debitore (o altri soggetti senza titolo) danneggino l’immobile in modo più o meno grave.

Devi sapere che alle vendite giudiziarie (anche nelle aste fallimentari) si applica l’articolo 2922 del Codice civile, secondo il quale:

“Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa”

Ciò vuol dire che l’aggiudicatario non può esercitare l’azione contro i vizi se l’immobile al momento della consegna presenta difformità o mancanza di qualità rispetto a quanto indicato nei documenti del tribunale.

Questo non vuol dire che l’aggiudicatario sia privo di tutele. La Corte di cassazione ha ammesso che la garanzia per i vizi si estende agli immobili in asta in queste ipotesi:

  • se il bene consegnato appartiene ad un genere diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita
  • quando mancano le particolari qualità necessarie per assolvere alla sua funzione economico sociale (ad esempio la casa risulta non abitabile)
  • quando la destinazione d’uso (che ha motivato la presentazione dell’offerta d’acquisto) è del tutto compromessa

In sintesi l’aggiudicatario può agire in giudizio e rivendicare i danni soltanto se l’immobile risulti difforme rispetto alla perizia tecnica e se è stato danneggiato a tal punto da comprometterne l’utilizzo.

E se il debitore porta con sé pertinenze della casa?

Analizziamo il caso in cui il debitore, prima di lasciare l’immobile, asporti dei complementi di arredo o altre pertinenze sottraendoli al nuovo proprietario.

In Giurisprudenza si è dibattuto a lungo al riguardo, fino alla sentenza n. 23754 della Cassazione penale:

“tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato…sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono.”

Secondo tale principio, il pignoramento immobiliare comprende gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso, la vasca idromassaggio e gli altri beni che rientrano nella definizione di “pertinenze ed accessori”. Vuol dire che questi oggetti non possono essere portati via dal debitore!

Non fanno parte dell’elenco le suppellettili, gli arredi ed i mobili ad uso personale (ad esempio il computer) non destinati ad adornare l’immobile in maniera durevole.

Di conseguenza l’aggiudicatario non potrà fare nulla se il debitore ha portato con sé bicchieri, posate, pentole ma anche quadri e oggettistica varia.

Come tutelarsi se l’immobile acquistato all’asta è danneggiato

Ora che abbiamo visto i danneggiamenti più comuni e le pertinenze che l’aggiudicatario può rivendicare, come tutelarsi dai danni?

Lo strumento più efficace  è senza dubbio la vigilanza del custode giudiziario. Egli è tenuto per legge a vigilare sullo stato dell’immobile e a prevenirne il deterioramento, sia da fattori esterni che da parte degli occupanti.

Tuttavia, nonostante le buone intenzioni del custode, il debitore potrebbe ugualmente asportare beni o causare altri problemi all’aggiudicatario.

Per questa ragione è consigliabile stipulare un contratto con un’assicurazione che sia disposta ad indennizzare i danni. Oppure l’aggiudicatario può citare in giudizio il debitore e chiedere il risarcimento (sperando che abbia denaro sufficiente a ripagare i danni).

E allora che fare?

Nonostante i mezzi di tutela esistano, spesso non si rivelano efficaci. Il punto infatti è che il debitore citato in giudizio potrebbe non avere la liquidità necessaria a risarcire i danni arrecati all’immobile.

Per questo motivo, noi di Immobiliallasta.it consigliamo sempre ai nostri clienti di instaurare con il debitore (e la sua famiglia) e il custode giudiziario un atteggiamento collaborativo. Ciò non solo può concretamente evitare atti rivendicativi da parte dell’esecutato ma anche snellire le tempistiche di liberazione dell’immobile.

Collaborando, infatti, ci si può accordare sullo sgombero dei mobili e altri aspetti logistici successivi al decreto di trasferimento.

Resta fermo che, laddove non fosse possibile il dialogo, le vie legali sono l’unica soluzione percorribile per tutelarsi.


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Questo articolo ha 34 commenti.

  1. Adele

    Buongiorno,
    Ho acquistato una casa all’asta giudiziaria e ho saldato tutte le spese.Per motivi personali vorrei recedere dall’acquisto.È possibile farlo,visto che non è ancora stato emesso il decreto di trasferimento?Grazie

    1. Buongiorno Adele e grazie per il commento,
      devi sapere che l’aggiudicazione di un immobile all’asta è sempre definitiva, anche se il decreto di trasferimento non è stato ancora emesso. Questo ai sensi dell’articolo 584 del Codice di procedura civile.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Luca

    Salve,
    ho acquistato un immobile dove, dopo l’aggiudicazione mi rendo conto che è stato asportato l’impianto elettrico e nel lasso di tempo tra l’asta e la consegna chiavi è crollato o stato vandalizzato un pezzo di tetto.
    Posso chiedere uno sconto visto che ancora non è stato fatto il trasferimento?

    1. Buongiorno Luca e grazie per il tuo commento,
      la prima cosa da fare in queste situazioni è contattare senza indugio il giudice e il custode giudiziario. Per farlo dovrai inviare una PEC ad entrambi, tramite la PEC del tribunale, dove solleciti ad eseguire un sopralluogo e verificare lo stato dell’immobile e a firmare il decreto di trasferimento il prima possibile. Ti consiglio inoltre di sporgere denuncia per il furto ed i danni cagionati presso le autorità di polizia territorialmente competenti.
      Purtroppo non è possibile avere lo sconto del prezzo, invece puoi agire contro il custode e chiedere il risarcimento qualora sia dimostrato che il danneggiamento sia stato causato dalla sia negligenza.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. Lilliana

    Buonasera,
    Ho comprato una casa ad asta con piena proprietà, mi sono trovata comproprietà con un altro inquilino, che cosa posso fare, per poter sanare se l’altro inquilino non collabora?

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Liliana, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di leggere attentamente l’avviso di vendita. Se c’è scritto “piena proprietà” puoi richiedere l’annullamento dell’aggiudicazione.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Gino

    Buongiorno,
    Sono in possesso di un immobile comprato all’asta, mi sono state consegnate le chiavi, dopo 2 giorni ho scoperto che l’ex proprietario aveva portato via 2 condizionatori, il custode alla consegna delle chiavi mi aveva fatto firmato una carta in cui avevo nulla da eccepire allo stato dei luoghi, fortunatamente tale carta riporta una data sbagliata (mese successivo) ora come mi devo comportare? Posso chiedere al custode i danni?

    Inoltre l’ex proprietario ha lasciato dei mobili su misura che ora vuole contrattare (chiede un sacco di soldi), non dovrebbero far parte della casa essendo su misura?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gino, grazie per il tuo commento.
      Non puoi chiedere i danni al custode ma al debitore, purché dimostri che ci sia stato un errore al momento della consegna delle chiavi. In merito, invece, ai mobili puoi provare a trovare un accordo con l’ex proprietario. Nel caso in cui l’esecutato non fosse disponibile a raggiungere un compromesso puoi richiedere al custode che effettui lo sgombero dei mobili ( https://www.blog.immobiliallasta.it/sgombero-mobili-casa-asta-chi-paga-e-quanto/).

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Alessandra

    Salve, ho comprato una casa all’asta senza vederla. E adesso ho notato che ci sono delle scheggie nei servizi sanitari, fori, buchi. Cosa fare ?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Alessandra, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la situazione. Purtroppo in questi casi puoi solo riparare il danno. Quando le case vanno all’asta sono già scontate/ vendute ad un prezzo ribassato, per cui è improbabile che si possa chiedere un rimborso. Nella perizia tali danni erano segnalati?

      Tienici aggiornati. In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Alessandra

        Grazie per la risposta. No i danni non erano segnalati, l’immobile risultava agibile. Ho visto la casa solo dalle foto, e chiaramente questi danni dalle foto non si vedevano, quindi non si può determinare se fossero presenti già prima o sono state fatte adesso dal precedente proprietario. In questi casi posso citarlo per danni?
        Grazie ancora

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Alessandra, grazie per il tuo commento.
          Data la situazione, ti consigliamo di rivolgerti al delegato alla vendita e informarti, tramite perito, se questi danni siano posteriori all’aggiudicazione.

          In bocca al lupo

          Il Team di Immobiliallasta.it

        2. Ugo

          Buongiorno Alessandra sono Ugo ho acquistato una casa in campagna a due piani al asta tramite una agenzia immobiliaria perché ero convinto che la tutta la struttura era di cimento armato invece il secondo piano e prefabbricato e questo la agenzia non me l’ha detto che posso fare grazie

          1. immobiliallasta.it

            Buonasera Ugo, grazie per il tuo commento.
            Ci dispiace molto per la situazione. Il consiglio che diamo sempre ai nostri clienti è di leggere attentamente la perizia, proprio per evitare che possano capitare sviste come queste.

            Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Pietro

    Buongiorno, ho intenzione di partecipare a un’asta per un immobile che al momento è occupato dall’esecutato. Ci sono azioni preventive da fare nei confronti di custode e esecutato (quali diffide, avvisi o segnalazioni, foto con lo stato dei luoghi, richieste… ) per rendere incontestabili eventuali danni e ottenere rapidamente dei rimborsi/sconti?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pietro, grazie per il tuo commento.
      Puoi fare richiesta di liberazione dell’immobile il giorno in cui te lo aggiudichi. Se vuoi una maggiore garanzia, puoi stipulare un’eventuale assicurazione contro possibili danni dell’esecutato dopo l’aggiudicazione. Considera che tendenzialmente l’esecutato non danneggia l’immobile perché è anche contro un suo interesse (dato che ci vive fino all’aggiudicazione).

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Roberto

    Buongiorno. Ho bisogno di un Vostro supporto.
    Il 31 gennaio 2023 mi sono aggiudicato un’immobile in Asta, non ho ancora effettuato il saldo prezzo. Adesso vengo a scoprire che esiste una perizia non depositata in nessun ufficio pubblico o comunale, redatta da un’ingegnere a gennaio 2021, nominato dal condominio, che dichiara che la palazzina in cui è collocato l’immobile ha gravi problemi strutturali che necessita di un’adeguamento statico di travi e solai mentre per quello sismico è consigliabile la demolizione con ricostruzione. In quel caso potrebbe essere aumentata la superficie del condominio di 1400mq di interrato. Un condomino mi ha detto che era una pratica che puntava ad una ristrutturazione usufruendo del superbonus e che non è veritiera. Altri invece credono che la palazzina ha veramente problemi. Qualora fosse veramente così posso impugnare l’aggiudicazione?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Roberto, grazie per il tuo commento.
      No, non è possibile perché non è una perizia redatta su richiesta del tribunale ma per altri motivi.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Roberto

        Ma se io incaricassi un tecnico/ingegnere innanzitutto per verificare se esistono davvero danni strutturali, per poi, eventualmente, procedere ad un ATP,(accertamento tecnico preventivo), con un tecnico incaricato dal tribunale, in quel caso, e se dovesse confermare la versione più disastrosa, ovvero, che vi sono pericoli strutturali nel fabbricato, potrebbero annullare la mia aggiudicazione? Il CTU che ha redatto la perizia avrebbe dovuto tener conto se il fabbricato presenta crepe strutturali e se addirittura certe crepe sono presenti anche all’interno del subalterno oggetto di perizia. O sbaglio? Se avesse tenuto conto di tutto questo avrebbe certamente provveduto a decurtare il prezzo adeguatamente, o addirittura segnalarlo come inagibile. Correggetemi se sbaglio. Grazie per il Vostro supporto.

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Roberto, grazie per il tuo commento.
          Data la situazione, puoi procedere sicuramente con un ulteriore accertamento tecnico dei danni strutturali ma è altamente improbabile che l’aggiudicazione venga annullata perché non sussistono i presupposti.

          Il Team di Immobiliallasta.it

  8. Alex

    Buongiorno, ho comprato una casa al asta , una volta firmato il decreto, l’amministratore mi ha mandato la spesa condominiale del anno in corso e precedenti, oltre caricato a me 50% spesa Aqua condominiale per una perdita da 2020 sino 2022 mentre La casa era occupata dal debitore
    La domanda chi risponde il danno
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Alex, grazie per il tuo commento.
      Si tratta di spesa ordinaria e, dato l’anno, rientra tra le spese a carico dell’aggiudicatario.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Massimiliano

    Buongiorno, mi sono aggiudicato in immobile all’asta il girono 04/04/23 ho effettuato il pagamento del saldo il gg 26/04/23 e delle altre spese sollecitate al curatore che ha fatto un conto forfettario, visto che a suo dire ha richiesto all’agenzia delle entrate di quantificare le spese di registro, la procedura è corretta? Potrei chiedere nell’attesa di essere nominato custode del bene? Per accorciare i tempi di attesa delle chiavi? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Massimiliano, grazie per il tuo commento.
      Congratulazioni per l’aggiudicazione! Sì, la procedura è corretta e puoi richiedere di essere nominato custode del bene.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  10. mariella

    Buongiorno abito a piano terra al piano di sopra c’è un immobile che è stato aggiudicato all asta.la mia domanda è… c’è stata un anno fa un importante perdita d acqua e nessuno si è fatto carico del danno ora che la casa ha un proprietario risponde lui?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Mariella, grazie per il tuo commento.
      Il danno per la perdita di acqua ricade sul debitore ma se lui non ha pagato dovrebbe passare a carico del nuovo proprietario di casa.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Iryna

        Buona sera ho acquistato casa 19 gennaio,9 marzo ho firmato documenti per proprieta però c’era ex proprietario con 4 minori ,fino oggi ancora aspetto chiavi .Casa indipendentemente con Pannelli solari e ex proprietario a detto che smonta e frega niente se erano insieme fa casa.Ho custode che deve ancora consegnare chiavi e dice facciamo denuncia.Ma domanda se ex proprietario non mi ti paga ?cosa posso fare? Grazie

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Iryna, grazie per il tuo commento.
          Il vecchio proprietario non può portare via dall’immobile elementi “strutturali” necessari alla casa stessa. Che cosa ti ha consigliato di fare il custode? Hai ricevuto le chiavi di casa?

          Il Team di Immobiliallasta.it

  11. Fab

    Salve,
    ho acquistato all’asta a Febbraio 2022 prendendone possesso ad Agosto 2022 (1 anno fa).
    Entrando a casa ho trovato le seguenti difformità
    -asportazione porta scorrevole con binario interno (presente nelle foto del tribunale)
    -sostituzione del lavabo in cristallo in bagno (presente nelle foto del tribunale) e messo al suo posto un vecchio lavabo in ceramica
    -asportazione di sportelli su misura di armadi a muro (presenti nelle foto del tribunale)
    In considerazione della sentenza n. 23754 della Cassazione penale, il vecchio inquilino poteva asportare i beni elencati? nel verbale del custode gli ha intimato anche di non procedere all’asportazione della porta

    Quanto tempo ho per denunciare il fatto?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Fabrizio, grazie per il tuo commento.
      Di fatto, si tratta di beni di “arredo” e quindi possono essere portati via dal debitore. Ti consigliamo di confrontarti su questi aspetti direttamente con il custode o il delegato, verificando (dato il verbale) se sussistono i margini di intervento.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  12. Daniela

    Salve, io sto cercando un immobile ma per i miei risparmi dovrò sicuramente cercare tra le case in asta, volevo sapere a quale figura professionale affidarmi per evitare debiti insoluti,danni,avere consigli per evitare inganni:avvocato?geometra?il consulente immobiliare non credo vada bene perchè ho paura che per raggiungere il suo obbiettivo di vendita potrebbe non considerare varie cose.
    Grazie Daniela

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Daniela, grazie per il tuo commento.
      In che zona stai cercando? Sul nostro portale di Immobilallasta.it puoi trovare immobili in tutt’Italia di diverso prezzo e puoi farti affiancare dai nostri specialisti di aste, professionisti del settore, che ti guideranno in ogni fase dell’iter procedurale senza alcun secondo fine. Il nostro obiettivo infatti è consentire a chi come te cerca casa a basso costo di trovare quella perfetta per le proprie esigenze 😉

      Il Team di Immobiliallasta.it

  13. Attilio

    Salve ho acquistato un immobile, dove al momento della consegna, non vi erano porte, termosifoni, caldaia, e tutte le prese e interruttori Dell impianto elettrico, compreso allarme, Telecomandi dei climatizzatore, non sapendo che non potevano farlo, nel verbale di consegna non è stato specificato dal delegato, ma contattando mi comunicava che nel farsi consegnare l appartamento lo ha specificato, posso sempre agire legalmente per reato di furto. O non posso piu farlo

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Attilio, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la spiacevole situazione. Purtroppo, trattandosi perlopiù di elementi “accessori” (es. allarme o telecomandi del climatizzatore) è alquanto difficile che tu possa vincere la causa, ma puoi sempre fare un tentativo legale.

      In bocca al lupo e congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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