Spetta al debitore o all'aggiudicatario pagare sulla casa all'asta il debito residuo? Sfatiamo una falsa credenza.

Cosa succede se la somma ricavata dalla vendita all’asta non basta a saldare il debito maturato? Chi paga il debito residuo?

In questo articolo spiegheremo, una volta per tutte, come si calcola il debito residuo sulla casa venduta all’asta e quali sono le conseguenze per esecutato e aggiudicatario.

Casa venduta all’asta e debito residuo

Prima che una casa venga venduta all’asta spesso sono necessari diversi esperimenti di vendita e, ad ognuno di essi, il prezzo dell’immobile diminuisce del 25%.

Per tale ragione, può succedere che la vendita giudiziaria non basti a coprire il debito accumulato e, quindi, si parla di “debito residuo”. Vale a dire che – nonostante il pignoramento e l’esecuzione forzata – resta ancora una somma scoperta che deve essere pagata ai creditori (ad esempio alla banca che ha concesso il mutuo).

È importantissimo chiarire che i debiti residui non si estinguono automaticamente con la vendita all’asta dell’immobile: essi restano a carico dell’esecutato e non si trasmettono all’aggiudicatario.

Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito

Non credere a chi ti sconsiglia di partecipare alle aste per evitare il debito residuo! Come abbiamo appena chiarito, in nessun caso è l’aggiudicatario a pagarlo o a risponderne in giudizio.

Il debito resta a carico del vecchio proprietario che può subire:

  • un nuovo pignoramento mobiliare o immobiliare

oppure

  • il pignoramento del quinto dello stipendio o di altro assegno a sostegno del reddito

Anche i garanti, ad esempio un genitore, concorrono al pagamento del debito residuo se il debitore esecutato non è in grado di saldare l’importo restante.

Calcolo debito residuo

Ecco un esempio pratico per capire le regole di calcolo del debito residuo della casa all’asta.

Pensiamo al debitore che non è riuscito a pagare le rate del mutuo bancario; per calcolare il debito residuo dopo la vendita è necessario partire dal piano di ammortamento, contare le rate versate, gli interessi e la quota capitale che restano da pagare.

Quindi il debito residuo non è altro che il debito totale sottratto all’ammontare già versato.

Per calcolare la prescrizione, invece, bisogna tenere presente che il debito residuo si estingue dopo 10 anni (salvo casi eccezionali) e che il termine inizia a decorrere da capo ogni volta che il creditore agisce per chiedere quanto gli spetta.

 

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Questo articolo ha 18 commenti.

  1. Massimiliano LeccMa

    Nel caso la casa vada all’asta e venisse ipotecata anche dall’agenzia delle Entrate quest’ultimo debito sarebbe a carico dell’esecutato o dell’acquirente della casa all’asta?

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Massimiliano e grazie per il commento,
      sul pagamento dei debiti residui dell’esecutato, l’aggiudicatario può stare sereno: questi non si trasmettono al nuovo proprietario nemmeno quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Gustavo

    Casa mia stata venduta al asta sono passati 2 anni e mezzo dopo la vendita fino adesso non mi arrivano nessuna lettera di avviso de pagamento residuo puo ancora accadere qualcosa?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gustavo e grazie per il commento,
      generalmente i debiti si estinguono trascorsi 10 anni. E questa regola vale anche per il debito residuo dalla vendita di un immobile in asta. Ma devi sapere che il termine decennale inizia a decorrere da capo ogni volta che il creditore intraprende un’azione per il recupero. Per questa ragione il termine di recupero del debito potrebbe essere davvero lungo.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      1. Gianluca

        Salve sono Gianluca la mia casa è stata venduta all asta nel 2006,un mese fa mi è arrivata la carta della banca per il debito residuo.sono passati 16 anni quindi c’è la prescrizione?

        1. Buongiorno Gianluca e grazie per il commento,
          secondo la legge i debiti residui dalla vendita all’asta si prescrivono in 10 anni. Tuttavia questo termine decorre da capo ogni volta che il creditore pone in essere un atto (ad esempio invia un sollecito di pagamento) per far valere il proprio credito.
          Quindi se hai ricevuto dei solleciti dal creditore negli anni passati il tuo debito non è ancora caduto in prescrizione. Al contrario in assenza di ogni genere di richiesta dal 2006 il debito residuo è ormai cancellato e non dovrai pagarlo.
          Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. Martina

    Buongiorno sono Martina e vivo in Francia. Ho una casa in Italia che non ho finito di pagare e non ho pagato da due anni, ieri ho chiamato la banca per pagare ma mi hanno detto che il mio conto é stato chiuso e trasferito al legale. Non so che cosa posso fare e quanto dovrei pagare per recuperare la mia casa. Mi servira un avocato ? E se non voglio più la casa che faccio, mi dimenticheranno o potranno venire a cercarmi in Francia ? Grazie.

    1. Buongiorno Martina e grazie per il commento,
      considerando la delicatezza della questione riteniamo che la cosa migliore sia rivolgerti ad un avvocato, meglio se esperto in materia immobiliare. In questo modo avrai una panoramica delle possibili conseguenze e dei rimedi che potresti attuare.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  4. cabri luca

    Buongiorno. Ho perduto, congiuntamente ad altro proprietario, un immobile. Lo stesso è stato aggiudicato a € 53.000 .
    Il debito residuo ammontava a € 65.000 , ai quali si sono sommate ulteriori spese, sostenute dall’istituto di credito, per un totale complessivo di € 78.000, quindi una differenza di € 25.000.
    Come potrò comportarmi? La cifra, pur suddivisa fra due proprietari, potrebbe essere tale da pignorare altro immobile? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luca, grazie per il tuo commento.
      Sì, è possibile che possano pignorare un altro immobile ma è altamente improbabile che lo facciano in tempi brevi per simili cifre. Ti consigliamo quindi di provare a chiedere di scontare i 13k di spese, eventualmente anche rateizzando l’importo in qualche anno.

      Buona fortuna!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Sandra

    Buonasera, L aggiudicatario dell asta concorre in solido con le spese per L anno corrente condominiale e quello precedente.
    Vorrei capire per es. se il debito era 50k e il condominio dalla vendita incassa 3k. C è uno scoperto di 50-3=47k che di solito viene stornato dal fondo condominiale.

    Ma questi 3k rientrati dalla vendita possono essere usati per saldare gli ultimi 2anni oppure no? L aggiudicatario potrebbe richiedere che venga decurtato in questo modo?

    Grazie in anticipo per la risposta

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sandra, grazie per il tuo commento. Se il condominio è parte in causa e riesce a recuperare i soldi dalla vendita all’asta dell’immobile può usare il ricavato per decurtare le spese vecchie. Se tale condizione, invece, non dovesse sussistere l’importo delle spese verrà ridistribuito tra tutti i condomini. Le spese dell’anno in corso e quello precedente restano a carico dell’aggiudicatario.

      Speriamo di aver chiarito il tuo dubbio.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Francesco

    Buongiorno , oggi mi arrivato un atto di precetto di pagamento per le rate del mutuo non pagate , vorrei sapere dopo quanto tempo la casa mi va all’asta grazie mille in anticipo

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Francesco, grazie per il tuo commento. In media ci vogliono 7-8 mesi, ma dipende molto dal Tribunale.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Elena

    Buongiorno la mia casa è andata all’asta per un totale superiore al debito.
    Ho un mese per lasciare l’immobile quando mi daranno i soldi in esubero

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Elena, grazie per il tuo commento.
      Potrebbero volerci 6 mesi o 1 anno e mezzo. Tendenzialmente il saldo in esubero avviene al momento della ripartizione dei soldi da parte del Tribunale.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  8. MASSIMILIANO

    Buongiorno , la banca ha venduto la mia casa all’asta , alla prima asta , quindi senza ribasso . Inoltre per ca. 6 anni ho pagato le rate del muto . Il mutuo era di 192.000 euro, ho pagato 71.000 euro di rate ad inizio muto (6 anni). La casa è stata messa all’asta a 130.000 euro ed è stata subito aggiudicata . Adesso la banca dice che non può lasciare la liberatoria Perche la vendita non copre la cifra che chiedono . Come comportarmi ?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Massimiliano, grazie per il tuo commento. Ci dispiace per la situazione. Purtroppo se il debito non è stato saldato completamente la banca non rilascia la liberatoria. Ti consigliamo di provare a proporre alla banca il saldo e stralcio, così da “stralciare” il debito una volta per tutte pagando un importo inferiore.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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