Spetta al debitore o all'aggiudicatario pagare sulla casa all'asta il debito residuo? Sfatiamo una falsa credenza.

Cosa succede se la somma ricavata dalla vendita all’asta non basta a saldare il debito maturato? Chi paga il debito residuo?

In questo articolo spiegheremo, una volta per tutte, come si calcola il debito residuo sulla casa venduta all’asta e quali sono le conseguenze per esecutato e aggiudicatario.

Casa venduta all’asta e debito residuo

Prima che una casa venga venduta all’asta spesso sono necessari diversi esperimenti di vendita e, ad ognuno di essi, il prezzo dell’immobile diminuisce del 25%.

Per tale ragione, può succedere che la vendita giudiziaria non basti a coprire il debito accumulato e, quindi, si parla di “debito residuo”. Vale a dire che – nonostante il pignoramento e l’esecuzione forzata – resta ancora una somma scoperta che deve essere pagata ai creditori (ad esempio alla banca che ha concesso il mutuo).

È importantissimo chiarire che i debiti residui non si estinguono automaticamente con la vendita all’asta dell’immobile: essi restano a carico dell’esecutato e non si trasmettono all’aggiudicatario.

Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito

Non credere a chi ti sconsiglia di partecipare alle aste per evitare il debito residuo! Come abbiamo appena chiarito, in nessun caso è l’aggiudicatario a pagarlo o a risponderne in giudizio.

Il debito resta a carico del vecchio proprietario che può subire:

  • un nuovo pignoramento mobiliare o immobiliare

oppure

  • il pignoramento del quinto dello stipendio o di altro assegno a sostegno del reddito

Anche i garanti, ad esempio un genitore, concorrono al pagamento del debito residuo se il debitore esecutato non è in grado di saldare l’importo restante.

Calcolo debito residuo

Ecco un esempio pratico per capire le regole di calcolo del debito residuo della casa all’asta.

Pensiamo al debitore che non è riuscito a pagare le rate del mutuo bancario; per calcolare il debito residuo dopo la vendita è necessario partire dal piano di ammortamento, contare le rate versate, gli interessi e la quota capitale che restano da pagare.

Quindi il debito residuo non è altro che il debito totale sottratto all’ammontare già versato.

Per calcolare la prescrizione, invece, bisogna tenere presente che il debito residuo si estingue dopo 10 anni (salvo casi eccezionali) e che il termine inizia a decorrere da capo ogni volta che il creditore agisce per chiedere quanto gli spetta.

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Questo articolo ha 36 commenti.

  1. Massimiliano LeccMa

    Nel caso la casa vada all’asta e venisse ipotecata anche dall’agenzia delle Entrate quest’ultimo debito sarebbe a carico dell’esecutato o dell’acquirente della casa all’asta?

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Massimiliano e grazie per il commento,
      sul pagamento dei debiti residui dell’esecutato, l’aggiudicatario può stare sereno: questi non si trasmettono al nuovo proprietario nemmeno quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      1. Manuela

        Buongiorno!
        La ringrazio per il suo articolo ma mi rimangono dei dubbi. Una mia amica si è informata e l’ha dovuta far scrivere sull’atto notarile sennò i debiti del vecchio proprietario sarebbero stati addebitati a lei

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Manuela, grazie per il tuo commento.
          Dipende dal tipo di procedura. Ovvero, in caso di vendita all’asta per fallimento il notaio può far sottoscrivere particolari condizioni nel “rogito”.

          Il Team di Immobiliallasta.it

  2. Gustavo

    Casa mia stata venduta al asta sono passati 2 anni e mezzo dopo la vendita fino adesso non mi arrivano nessuna lettera di avviso de pagamento residuo puo ancora accadere qualcosa?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gustavo e grazie per il commento,
      generalmente i debiti si estinguono trascorsi 10 anni. E questa regola vale anche per il debito residuo dalla vendita di un immobile in asta. Ma devi sapere che il termine decennale inizia a decorrere da capo ogni volta che il creditore intraprende un’azione per il recupero. Per questa ragione il termine di recupero del debito potrebbe essere davvero lungo.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      1. Gianluca

        Salve sono Gianluca la mia casa è stata venduta all asta nel 2006,un mese fa mi è arrivata la carta della banca per il debito residuo.sono passati 16 anni quindi c’è la prescrizione?

        1. Buongiorno Gianluca e grazie per il commento,
          secondo la legge i debiti residui dalla vendita all’asta si prescrivono in 10 anni. Tuttavia questo termine decorre da capo ogni volta che il creditore pone in essere un atto (ad esempio invia un sollecito di pagamento) per far valere il proprio credito.
          Quindi se hai ricevuto dei solleciti dal creditore negli anni passati il tuo debito non è ancora caduto in prescrizione. Al contrario in assenza di ogni genere di richiesta dal 2006 il debito residuo è ormai cancellato e non dovrai pagarlo.
          Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. Martina

    Buongiorno sono Martina e vivo in Francia. Ho una casa in Italia che non ho finito di pagare e non ho pagato da due anni, ieri ho chiamato la banca per pagare ma mi hanno detto che il mio conto é stato chiuso e trasferito al legale. Non so che cosa posso fare e quanto dovrei pagare per recuperare la mia casa. Mi servira un avocato ? E se non voglio più la casa che faccio, mi dimenticheranno o potranno venire a cercarmi in Francia ? Grazie.

    1. Buongiorno Martina e grazie per il commento,
      considerando la delicatezza della questione riteniamo che la cosa migliore sia rivolgerti ad un avvocato, meglio se esperto in materia immobiliare. In questo modo avrai una panoramica delle possibili conseguenze e dei rimedi che potresti attuare.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  4. cabri luca

    Buongiorno. Ho perduto, congiuntamente ad altro proprietario, un immobile. Lo stesso è stato aggiudicato a € 53.000 .
    Il debito residuo ammontava a € 65.000 , ai quali si sono sommate ulteriori spese, sostenute dall’istituto di credito, per un totale complessivo di € 78.000, quindi una differenza di € 25.000.
    Come potrò comportarmi? La cifra, pur suddivisa fra due proprietari, potrebbe essere tale da pignorare altro immobile? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luca, grazie per il tuo commento.
      Sì, è possibile che possano pignorare un altro immobile ma è altamente improbabile che lo facciano in tempi brevi per simili cifre. Ti consigliamo quindi di provare a chiedere di scontare i 13k di spese, eventualmente anche rateizzando l’importo in qualche anno.

      Buona fortuna!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Leonora

        Buon giorno la banca a venduto la mia casa en el 2011 , una settima fa arrivato una aviso dell devito da parte de recupero credito sono passato 11 anni cosa posso fare ? gtacie

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Leonora, grazie per il tuo commento.
          Ci dispiace che tu abbia perso la casa. Purtroppo, in questi casi puoi solo saldare il debito che ti è stato notificato.

          In bocca al lupo!

          Il Team di Immobiliallasta.it

      2. Totò

        Buongiorno, ho due immobili, di cui uno è andato all’asta per mancato pagamento del mutuo.
        Posso vendere l’altro immobile, libero da ipoteche?
        Specifico che il mutuo ipotecario gravava solo su quello andato in asta.
        Grazie

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Antonio, grazie per il tuo commento.
          Certamente, puoi vendere il secondo immobile senza alcun problema.

          In bocca al lupo!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Sandra

    Buonasera, L aggiudicatario dell asta concorre in solido con le spese per L anno corrente condominiale e quello precedente.
    Vorrei capire per es. se il debito era 50k e il condominio dalla vendita incassa 3k. C è uno scoperto di 50-3=47k che di solito viene stornato dal fondo condominiale.

    Ma questi 3k rientrati dalla vendita possono essere usati per saldare gli ultimi 2anni oppure no? L aggiudicatario potrebbe richiedere che venga decurtato in questo modo?

    Grazie in anticipo per la risposta

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sandra, grazie per il tuo commento. Se il condominio è parte in causa e riesce a recuperare i soldi dalla vendita all’asta dell’immobile può usare il ricavato per decurtare le spese vecchie. Se tale condizione, invece, non dovesse sussistere l’importo delle spese verrà ridistribuito tra tutti i condomini. Le spese dell’anno in corso e quello precedente restano a carico dell’aggiudicatario.

      Speriamo di aver chiarito il tuo dubbio.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Francesco

    Buongiorno , oggi mi arrivato un atto di precetto di pagamento per le rate del mutuo non pagate , vorrei sapere dopo quanto tempo la casa mi va all’asta grazie mille in anticipo

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Francesco, grazie per il tuo commento. In media ci vogliono 7-8 mesi, ma dipende molto dal Tribunale.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Elena

    Buongiorno la mia casa è andata all’asta per un totale superiore al debito.
    Ho un mese per lasciare l’immobile quando mi daranno i soldi in esubero

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Elena, grazie per il tuo commento.
      Potrebbero volerci 6 mesi o 1 anno e mezzo. Tendenzialmente il saldo in esubero avviene al momento della ripartizione dei soldi da parte del Tribunale.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  8. MASSIMILIANO

    Buongiorno , la banca ha venduto la mia casa all’asta , alla prima asta , quindi senza ribasso . Inoltre per ca. 6 anni ho pagato le rate del muto . Il mutuo era di 192.000 euro, ho pagato 71.000 euro di rate ad inizio muto (6 anni). La casa è stata messa all’asta a 130.000 euro ed è stata subito aggiudicata . Adesso la banca dice che non può lasciare la liberatoria Perche la vendita non copre la cifra che chiedono . Come comportarmi ?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Massimiliano, grazie per il tuo commento. Ci dispiace per la situazione. Purtroppo se il debito non è stato saldato completamente la banca non rilascia la liberatoria. Ti consigliamo di provare a proporre alla banca il saldo e stralcio, così da “stralciare” il debito una volta per tutte pagando un importo inferiore.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Valentina

    Buongiorno, a causa dei debiti contratti dalla ditta del mio ex marito (sposato in separazionedei beni), la nostra casa è stata venduta all’asta nel 2009 dalla quale sono stati soddisfatti totalmente il creditore di 1°grado (ovvero il mutuo) ed il creditore di 2° grado.
    Nel 2015 un’agenzia di recupero crediti mi contattò tramite raccomandata per richiedere oltre 10.000 euro per un ulteriore debito di mutuo. Il mio avvocato chiese chiarimenti in merito ma questa società è “sparita”. Ieri sono riapparsi per intimarmi un recupero forzoso di questa cifra inviando all’avvocato un conteggio di interessi di mutuo calcolati dal 2009 (anno di soddisfazione del capitale) fino al 2015. La richiesta perviene per conto della banca che è stata soddisfatta in 1° grado dalla vendita all’asta.
    Può un creditore totalmente soddisfatto richiedere ulteriori soldi successivamente alla vendita all’asta? Non viene effettuato un conteggio in fase di esecuzione immobiliare?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Valentina, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la tua situazione. Da come descrivi l’accaduto non ci sembra che questa società sia affidabile, dato che ha avanzato una richiesta nel 2015 e si “ripresenta” nel 2022. Ad ogni modo, se con la vendita è stato saldato tutto il debito non devi assolutamente preoccuparti, soprattutto perché avrai sicuramente la documentazione necessaria a dimostrare l’avvenuto saldo. Il nostro consiglio è di continuare a farti supportare dall’avvocato e chiedere chiarimenti in merito alla faccenda.

      Tienici aggiornati e speriamo tu possa risolvere presto.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  10. Vincenzo

    Buongiorno, un appartamento del mio condominio è stato venduto all’asta e il debito delle quote condominiali é stato saldato dall’acquirente per le quote relative all’anno in corso e all’all’anno precedente. Mentre il debito pregresso, compreso le spese legali, sono state addebitate dall’amministratore a tutti i condòmini, compreso il sottoscritto, perché il venditore risulta incapiente e non in grado di saldare l’importo restante. È regolare la procedura adottata dall’amministratore? Quale soluzione adottare in questi casi per tutelare gli altri condòmini? Si può intervenire sul reddito di cittadinanza del vecchio proprietario insolvente?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Vincenzo, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto, ma purtroppo questa è la prassi. Per non dover pagare voi le spese avreste dovuto risultare come parte lesa durante il processo (cioè come se il condominio fosse un creditore).

      Il Team di Immobiliallasta.it

  11. Nick Damone

    Salve! Cosa succede se una casa viene svenduta all’asta non coprendo il debito intero? La banca può pignorare la casa del figlio e metterla all’asta?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Nick, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione. Se l’importo ricavato dalla vendita è insufficiente a coprire il debito, il pignoramento può essere esteso ma solo su altri beni del debitore.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  12. nelly

    salve!! hanno venduto casa mia all’asta a 70.000 mila euro il debito residuo era di 85 mila non ho pagato le rate perchè il mio ex compagno se ne è andato lasciandomi i debiti e non ha nemmeno versato nulla per il mantenimento dei figli ora devo lasciare casa entro fine mese,all’epoca i miei figli erano minorenni,ora ne ho solo una minorenne il comune mi ha detto che non hanno appartamenti,come mi devo comportare? grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Nelly e buon anno, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la situazione in cui ti trovi. Purtroppo, una volta che il giudice avrà stabilito il giorno della liberazione dell’immobile dovrai lasciare la casa.

      Speriamo tu possa trovare intanto un’altra soluzione abitativa. In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  13. Gio

    Salve, volevo sapere se un genitore non paga più le rate del mutuo e la casa viene pignorata e venduta all’asta e il genitore viene a mancare i figli sono obbligati a pagare il debito oltre che il garante? Grazie mille

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Giovanni, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la perdita. Purtroppo, tra i debiti ereditari rientra anche il mutuo. Ti consigliamo di chiedere un parere al legale su come procedere.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  14. Carmela

    Buon giorno. Ho consultato il vs. sito con la speranza di trovare le risposte/spiegazioni a ciò che ci sta succedendo in questi giorni. Vendita all’asta (alla 4a!) della ns. casa, maggio 2019. Lasciata libera a dicembre (mancanza di documenti dell’acquirente) Aprile 2020 il notaio delegato mi accredita la mia metà (separazione dei beni) detratte le spese, e paghiamo i debiti ai parenti che ci hanno aiutato.
    Il creditore che ha chiesto la procedura era un fornitore. Poi Agenzia delle Entrate in coda. Banca no, il mutuo finito.
    Agenzia delle Entrare ci invia la solita cartella esattoriale nel 2022, ma non essendo più proprietario di niente.. rimane solo il 5° di una misera pensione, vedremo cose evolverà la situazione. Se fin’ora abbiamo mangiato pane e cipolla, mangeremo solo pane.
    Arrivo alla domanda. Fine settembre ci chiama l’avvocato di corsa comunicandoci che ha bisogno della delega all’incasso della parte della casa di mio marito, debitore! E’ una cosa insolita anche per lui prima volta, ma può succedere che il giudice non ripartisca il ricavo.. per non solo quale motivo e codice civile.. e da la quota della casa all’ex debitore.
    Certo, ad ora, gennaio 2023, non è ancora arrivato niente, ma l’avvocato dice che è questione di tempo, ma i soldi arriveranno. Per quanto abbia scandagliato il web alla ricerca di un articolo di legge che assolva a ciò.. l’unica cosa che ho trovato è il fatto che il giudice può non ripartire la somma per mancanza di accordi tra i creditori. Scusate il lungo intervento ma è per avere un chiaro quadro. Voi cose ne pensate? Avete precedenti di questo caso? Grazie 1000.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Carmela, grazie per il tuo commento.
      Potrebbe capitare che i soldi ottenuti dalla vendita all’asta siano di più rispetto al debito da coprire e pertanto la differenza tra la somma della vendita e la quota di debito da saldare viene data al debitore esecutato. Facciamo un esempio: se il tuo debito è di 70 mila ma la casa viene venduta a 100 mila la differenza di 30 mila ti viene data.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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