Quali sono le implicazioni legali di comprare una casa con diritto di superficie

Spesso leggendo gli annunci immobiliari ci si imbatte in termini che non si conoscono e che possono creare confusione. Uno di questi potrebbe essere “casa con diritto di superficie”. Cosa vuol dire esattamente e che effetti ha questo “diritto” sulla compravendita?

Dubbi che sorgono spontanei dato che una casa con diritto di superficie spesso viene venduta ad un prezzo più basso. Il diritto di superficie è un istituto giuridico poco conosciuto ma che, in realtà, ha una vasta applicazione nel mercato immobiliare. Può riguardare case singole, villette e condomini accomunati da una caratteristica: far parte dell’edilizia popolare (la cosiddetta “zona 167”).

In questo articolo spiegheremo in modo semplice cosa vuol dire comprare una casa con diritto di superficie, chi stabilisce il prezzo, pro e contro.

Che significa “casa con diritto di superficie”: la definizione secondo la legge

Se leggendo un annuncio immobiliare ti sei imbattuto nel termine “casa con diritto di superficie” e non ne hai capito il significato non c’è nulla di cui stupirsi! Non tutti sono conoscono questa terminologia; per comprendere come funziona e cosa vuol dire bisogna partire dal dettato normativo, cioè dall’articolo 952 del Codice civile:

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.

Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Detto con parole più semplici, il diritto di superficie prevede che si possa acquistare una casa separatamente dal terreno sul quale essa è costruita; il terreno, infatti, resta nella titolarità del proprietario originale che di solito è un ente pubblico. Il diritto di superficie si differenzia dal generale di “principio dell’accessione” (quest’ultimo sancito all’articolo 934 del Codice civile) secondo cui tutto ciò che è sopra o sotto un terreno appartiene al proprietario.

Quindi una casa con diritto di superficie è un immobile che non prevede l’estensione della proprietà al suolo sul quale è costruita. Il diritto di superficie a sua volta può essere classificato in due modi:

  • proprietà superficiaria o separata, cioè quando un soggetto acquista un immobile esistente ma la proprietà del suolo resta al concedente
  • concessione ad aedificandum, cioè il diritto di costruire qualcosa al di sopra o al di sotto di un terreno altrui. In questo caso il concedente resta l’unico proprietario del terreno, mentre il superficiario acquisisce la proprietà dell’edificio che sarà edificato

Casa con diritto di superficie e zona 167

Quando si parla di immobili con diritto di superficie spesso si fa riferimento alla cosiddetta zona 167. Come nel caso precedente, anche la zona 167 indica la presenza di un ente pubblico, quindi di edifici popolari e convenzionati. In poche parole si fa riferimento alla presenza di un soggetto pubblico proprietario del terreno su cui sorgono le abitazioni.

La zona 167 prende il nome dalla legge che l’ha istituita, ovvero la legge n. 167 del 18 aprile 1962, qui sono sancite le regole urbanistiche di edilizia popolare e agevolata per i cittadini meno abbienti. Tale politica urbanistica prevede l’edificazione di immobili sul suolo di proprietà degli enti locali da vendere/concedere a prezzi più bassi rispetto agli altri presenti sul mercato.

Cos’è e come funziona il limite dei 99 anni

Prima di acquistare una casa con diritto di superficie è bene sapere che spesso viene applicata una limitazione temporale. Generalmente il diritto di superficie ha una durata di 99 anni; tale termine indica la durata della convezione stipulata tra il proprietario che acquista l’immobile e il soggetto statale proprietario del terreno (di solito i Comuni). Per rendere la durata ufficiale, è necessario stipulare un atto notarile, da allegare alla compravendita, in cui risulti nero su bianco il termine dei 99 anni (o altro termine).

Ma cosa succede trascorsi 99 anni dall’acquisto?

Allo scadere del termine l’ente pubblico può richiedere il terreno indietro e, di conseguenza, la casa che è costruita su di esso. Oppure potrebbe decidere di cedere il suolo, a quel punto colui che aveva acquistato la casa con diritto di superficie diventa proprietario a tutti gli effetti (anche del terreno).

Quali sono diritti e doveri di chi compra casa con diritto di superficie

Ricapitolando, acquistare una casa con diritto di superficie è parzialmente diverso dalle normali compravendite. Il nuovo proprietario dovrà rispettare alcuni “obblighi” e “doveri”. Nello specifico non può:

  • danneggiare il terreno su cui è edificato l’immobile e impedirne l’utilizzo futuro da parte di altri
  • ostacolare eventuali lavori svolti sul suolo dalla ditta di costruzione o dall’ente pubblico

Pro e contro, comprare casa con diritto di superficie conviene?

Fino ad ora abbiamo parlato di cosa sia il diritto di superficie e delle implicazioni per chi acquista questo particolare tipo di immobile. Abbiamo detto che il prezzo delle abitazioni nella zona 167, essendo di edilizia popolare, è inferiore rispetto agli altri edifici di tipo residenziale. A questo punto ci si potrebbe chiedere: comprare una casa con diritto di superficie conviene veramente? Ci possono essere clausole sconvenienti e se sì, quali?

Sicuramente questa tipologia di compravendita ha un vantaggio: il costo (di solito il 20-25% in meno rispetto alle altre abitazioni). Questo aspetto rende le case in edilizia convenzionata particolarmente vantaggiose soprattutto per giovani coppie, single o famiglie numerose.

Come ogni cosa, anche in questo caso ci sono alcuni “contro” da valutare. Lo svantaggio è quello di non poter vendere o affittare l’immobile dato che, nella maggior parte dei casi, l’accordo lo vieta espressamente.

Se hai cercato informazioni sul diritto di superficie probabilmente è perché stai cercando un immobile ad un prezzo ragionevole. Sapevi che, oltre alle compravendite tradizionali, esiste un altro modo per acquistare casa senza spendere un patrimonio?

Stiamo parlando delle aste giudiziarie: compravendite gestite dai tribunali a prezzi decisamente inferiori di quelli che si possono trovare sul mercato tradizionale. Se l’idea ti incuriosisce dai un’occhiata ai tantissimi annunci di case presenti su Immobiliallasta.it. Qui troverai immobili per tutte le esigenze, fasce di prezzo e località. Perché non provare?


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