Che deve fare l’aggiudicatario di una casa in asta se, al suo interno, vi sono inquilini senza contratto regolarmente registrato? Tutti i dettagli in questa guida.

Quando si compra una casa in asta potrebbe accadere che non sia libera, anzi che al suo interno abitino il debitore con la sua famiglia oppure inquilini in affitto. Questi ultimi si considerano occupanti “con titolo” se il contratto è regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate e precedente all’inizio del pignoramento; mentre sono “senza titolo” nel caso in cui non vi fosse alcun contratto.

Qualcuno potrebbe temere che, insieme al passaggio di proprietà, si trasferisca anche l’irregolarità contrattuale del precedente proprietario. Ma non è così: le conseguenze della mancata registrazione della locazione non sono mai a carico dell’aggiudicatario. Tutti i dettagli su come comportarsi e chiedere la liberazione nel nostro approfondimento.

Inquilini senza contratto nella casa in asta: chi si occupa della liberazione?

Quando si acquista una casa in asta la cosa più importante da fare leggere attentamente l’avviso di vendita predisposto dal tribunale. Qui, infatti, è descritto lo stato dell’immobile che può essere libero oppure occupato. Solitamente il tribunale prevede che l’immobile venga consegnato al nuovo aggiudicatario “libero”, quindi sarà il giudice stesso ad ordinare lo sgombero dopo il saldo del prezzo.

Ciò vale anche in presenza di inquilini non registrati. Difatti, qualora il vecchio proprietario avesse un accordo fraudolente di locazione in nero, l’acquirente non ne sarà in alcun modo responsabile. Eventuali profili di responsabilità restano a carico dell’esecutato che ha omesso il versamento delle tasse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

Per quanto riguarda la liberazione dell’immobile, gli scenari possibili sono due:

  • il tribunale ordina la liberazione (anche coattiva, se necessario) dopo l’emissione del decreto di trasferimento;
  • l’aggiudicatario, se lo desidera, può accordarsi con i vecchi inquilini per prolungare la locazione, magari regolarizzando il tutto con il Fisco.

Che succede in presenza di inquilini con regolare contratto d’affitto

Le cose cambiano in presenza di inquilini il cui contratto di locazione sia stato registrato secondo la legge. In tale ipotesi si parla di “occupazione con titolo” e di fatto vuol dire che l’aggiudicatario subentrerà nell’accordo sostituendosi al debitore esecutato. Vuol dire che potrà percepire i canoni concordati e gestire tutti gli aspetti legati alla locazione fino alla data di scadenza indicata.

Per quanto riguarda la liberazione dell’immobile, bisogna distinguere due ipotesi:

  • se il decreto di trasferimento è precedente al termine di scadenza della locazione, la procedura di rilascio è a carico dell’aggiudicatario che subentra in un contratto ancora in essere;
  • se successivo alla data di scadenza della locazione, la liberazione spetta alla procedura in quanto l’aggiudicatario non subentra nell’accordo, ma ha il diritto ad ottenere la consegna del bene.

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