Dal regolamento alla delibera di approvazione di lavori straordinari: cosa controllare in condominio

Hai deciso di partecipare alla vendita giudiziaria di una appartamento in condominio, a questo punto vorresti sapere se vi possono essere spese “nascoste”.

Comprare in asta è una scelta economicamente conveniente perché i prezzi sono più bassi rispetto al mercato tradizionale, nonostante ciò è comunque buona norma conoscere le eventuali spese accessorie da pagare. Ad esempio, tra i costi extra potrebbero esserci le spese condominiali arretrate del vecchio proprietario.

E allora quali documenti controllare per verificare la presenza di altre spese? A chi chiedere i verbali delle assemblee di condominio? Ecco una panoramica dei documenti da visionare prima di procedere all’acquisto di una casa all’asta che fa parte di un condominio.

Casa all’asta in condominio, come funziona l’acquisto

Le aste giudiziarie immobiliari possono riguardare immobili singoli, ville di lusso, capannoni, box e appartamenti in condominio. Non importa la tipologia di abitazione, le regole per partecipare e aggiudicarsi la casa sono simili.

Per procedere all’acquisto di una casa all’asta in condominio bisogna:

  • leggere con attenzione le istruzioni stabilite nei documenti del tribunale
  • presentare l’offerta di acquisto avendo cura di indicare le informazioni e allegare i documenti richiesti
  • partecipare alla vendita, che può avvenire in presenza o in via telematica
  • versare il saldo del prezzo in caso di aggiudicazione

Si aggiudica la casa all’asta in condomino chi offre o rilancia il prezzo più alto rispetto agli altri partecipanti. Dopo il saldo del prezzo si dovranno pagare alcune spese “accessorie”, tra queste il compenso del delegato alla vendita, l’atto del notaio in caso di mutuo, le spese di condominio del vecchio proprietario.

Casa all’asta in condominio, come verificare le spese prima dell’acquisto

Conviene comprare all’asta una casa in condominio? Molti si fanno questa domanda poiché temono la presenza di spese arretrate da saldare. Come vedremo, spesso si tratta di una “credenza da sfatare”: infatti sia per le case all’asta che per quelle sul mercato tradizionale valgono le stesse regole in materia di spese condominiali arretrate. Precisamente l’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile stabilisce che:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
precedente.

In poche parole il nuovo proprietario deve pagare le spese condominiali arretrate (se presenti) dell’anno in corso e di quello precedente all’aggiudicazione dell’immobile. Se sono presenti spese non pagate degli anni precedenti in nessun caso a pagare sarà chi ha acquistato la casa all’asta!

Per verificare la presenza di spese non pagate e il loro ammontare, prima dell’acquisto della casa all’asta in condominio ci sono due vie:

Cosa controllare prima dell’acquisto della casa all’asta in condominio: il regolamento

Il regolamento di condominio è uno dei documenti più importanti per chi desidera acquistare un appartamento. Al suo interno sono scritte nero su bianco le regole che i condomini devono rispettare, le fasce del silenzio, le disposizioni in materia di cambio di destinazione d’uso, installazione dei pannelli fotovoltaici e molto altro ancora.

Di norma per conoscere il contenuto del regolamento si può contattare l’amministratore di condominio, facendosi aiutare dal delegato alla vendita o dal custode giudiziario.

Come verificare l’approvazione di lavori straordinari

Altro aspetto fondamentale da verificare è la presenza di lavori straordinari approvati dall’assemblea. La legge prevede che:

  • i lavori straordinari (ad esempio, il rifacimento del tetto o la sostituzione dell’ascensore) sono a carico di chi era proprietario della casa al momento in cui i lavori stessi sono stati deliberati, sottoposti al vaglio dell’assemblea e votati, quindi non conta la data di inizio dei lavori
  • i lavori di manutenzione ordinaria invece sono a carico di chi acquista l’appartamento

Queste regole valgono sia per gli acquisti tramite aste giudiziarie sia per le compravendite tramite agenzia immobiliare o tra privati. Anche in questo caso è consigliabile leggere attentamente la perizia del tribunale e chiedere informazioni dettagliate al delegato o al custode.

L’amministratore può rifiutare di consegnare i documenti?

Solitamente l’amministratore di condominio consegna i documenti e il regolamento soltanto ai condomini e al venditore, che nel caso dell’asta è il tribunale. Per questo motivo l’offerente non può avanzare alcuna pretesa nei confronti dell’amministratore, ma deve agire con l’intermediazione del delegato o del custode.

Quando si partecipa ad un’asta giudiziaria è importantissimo leggere la documentazione fornita dal tribunale incaricato della vendita. Perizia tecnica e avviso di vendita contengono le istruzioni per partecipare, le scadenze da rispettare, il prezzo di partenza e gli aspetti economici. Il tribunale deve indicare lo stato dell’immobile e le eventuali spese accessorie da pagare.

Comprendere quanto scritto negli atti formali non è sempre facile, e per questo molte persone chiedono aiuto a professionisti specializzati per partecipare alle aste. Dai un’occhiata al sito Immobiliallasta.it, al suo interno puoi trovare annunci interessanti di immobili in vendita e chiedere il supporto di personale specializzato per guidarti nell’acquisto.


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