Ti sei aggiudicato una casa all'asta con contratto d'affitto e vuoi sapere se e quando gli inquilini se ne andranno. Ecco la risposta!

Se compri una casa all’asta con contratto di affitto che succede agli inquilini che la abitano? Devono liberare l’immobile o possono restare fino alla scadenza della locazione?

Avere dei dubbi su questo tema è più che lecito, per questo ti spiegherò cosa dice la legge e come devi comportarti nel caso tu voglia riscuotere i canoni di affitto.

Si tratta di un argomento delicato e molto comune nelle aste immobiliari, per questo merita di essere trattato con attenzione.

Comprare casa all’asta con contratto d’affitto

Hai comprato un immobile all’asta abitato dagli inquilini con regolare contratto d’affitto: che succede ora? La legge stabilisce che la locazione prevale sulla vendita giudiziaria se anteriore, ai sensi dell’articolo 1599 del Codice civile.

Messo da parte il gergo giuridico, significa che gli inquilini possono continuare ad abitare nella casa se il debitore ha depositato il contratto prima del pignoramento.

Se compri una casa all’asta con contratto di affitto ne diventi il locatore e, di conseguenza, puoi riscuotere i canoni al posto del vecchio proprietario.

Potrai richiedere il pagamento dell’affitto a partire dal giorno in cui diventi effettivamente il proprietario della casa all’asta, ovvero dopo che il giudice avrà emesso il decreto di trasferimento.

 

Altra ipotesi, non comune ma comunque possibile, è che sull’immobile comprato all’asta ci sia un fondo patrimoniale. Ma, anche in questo caso, si tratta di un problema risolvibile.

Il debitore non può affittare la casa pignorata

Per evitare spiacevoli sorprese a chi acquista l’immobile all’asta, la legge vieta al debitore di mettere la casa in affitto dopo la notifica del pignoramento da parte del tribunale. Al riguardo, l’articolo 560, comma 7 del Codice di procedura civile prevede espressamente che:

“al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione.”

Questo vuol dire che il contratto d’affitto stipulato dopo il pignoramento non è efficace e, quindi, gli inquilini dovranno lasciare l’immobile al subentro del nuovo proprietario.

Il nuovo proprietario  può modificare il contratto d’affitto esistente?

Chiarito il fatto che gli inquilini con contratto anteriore possono continuare a vivere nell’immobile, si pone un altro dubbio: l’aggiudicatario può modificare il contratto esistente e chiedere un canone di affitto più alto?

Secondo le norme in vigore, il nuovo proprietario non è obbligato a rispettare il contratto di locazione se il canone pattuito dal debitore sia inferiore di almeno un terzo del prezzo concordato nelle locazioni precedenti.

Il “giusto prezzo” si deve calcolare tenendo conto delle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, dei parametri dell’equo canone e delle valutazioni di mercato.

 

Che succede in caso di affitto senza contratto?

Il contratto di affitto prevale sull’aggiudicazione all’asta soltanto se regolare e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in data certa e anteriore al pignoramento. Quindi se posteriore o in caso di mancata registrazione (affitto in nero) l’immobile si considera occupato illegittimamente. Ciò può giustificare lo sgombero coatto.

In tale ipotesi l’aggiudicatario può agire per vie legali intentando una causa per “occupazione senza titolo”.

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