Ti sei aggiudicato una casa all'asta con contratto d'affitto e vuoi sapere se e quando gli inquilini se ne andranno. Ecco la risposta!

Se compri una casa all’asta con contratto di affitto che succede agli inquilini che la abitano? Devono liberare l’immobile o possono restare fino alla scadenza della locazione?

Avere dei dubbi su questo tema è più che lecito, per questo ti spiegherò cosa dice la legge e come devi comportarti nel caso tu voglia riscuotere i canoni di affitto.

Si tratta di un argomento delicato e molto comune nelle aste immobiliari, per questo merita di essere trattato con attenzione.

Comprare casa all’asta con contratto d’affitto

Hai comprato un immobile all’asta abitato dagli inquilini con regolare contratto d’affitto: che succede ora? La legge stabilisce che la locazione prevale sulla vendita giudiziaria se anteriore, ai sensi dell’articolo 1599 del Codice civile.

Messo da parte il gergo giuridico, significa che gli inquilini possono continuare ad abitare nella casa se il debitore ha depositato il contratto prima del pignoramento.

Se compri una casa all’asta con contratto di affitto ne diventi il locatore e, di conseguenza, puoi riscuotere i canoni al posto del vecchio proprietario.

Potrai richiedere il pagamento dell’affitto a partire dal giorno in cui diventi effettivamente il proprietario della casa all’asta, ovvero dopo che il giudice avrà emesso il decreto di trasferimento.

Altra ipotesi, non comune ma comunque possibile, è che sull’immobile comprato all’asta ci sia un fondo patrimoniale. Ma, anche in questo caso, si tratta di un problema risolvibile.

Il debitore non può affittare la casa pignorata

Per evitare spiacevoli sorprese a chi acquista l’immobile all’asta, la legge vieta al debitore di mettere la casa in affitto dopo la notifica del pignoramento da parte del tribunale. Al riguardo, l’articolo 560, comma 7 del Codice di procedura civile prevede espressamente che:

“al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione.”

Questo vuol dire che il contratto d’affitto stipulato dopo il pignoramento non è efficace e, quindi, gli inquilini dovranno lasciare l’immobile al subentro del nuovo proprietario.

Il nuovo proprietario  può modificare il contratto d’affitto esistente?

Chiarito il fatto che gli inquilini con contratto anteriore possono continuare a vivere nell’immobile, si pone un altro dubbio: l’aggiudicatario può modificare il contratto esistente e chiedere un canone di affitto più alto?

Secondo le norme in vigore, il nuovo proprietario non è obbligato a rispettare il contratto di locazione se il canone pattuito dal debitore sia inferiore di almeno un terzo del prezzo concordato nelle locazioni precedenti.

Il “giusto prezzo” si deve calcolare tenendo conto delle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, dei parametri dell’equo canone e delle valutazioni di mercato.

Che succede in caso di affitto senza contratto?

Il contratto di affitto prevale sull’aggiudicazione all’asta soltanto se regolare e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in data certa e anteriore al pignoramento. Quindi se posteriore o in caso di mancata registrazione (affitto in nero) l’immobile si considera occupato illegittimamente. Ciò può giustificare lo sgombero coatto.

In tale ipotesi l’aggiudicatario può agire per vie legali intentando una causa per “occupazione senza titolo”.


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Questo articolo ha 28 commenti.

  1. Luciana

    Sono inquilino da 35 anni sempre pagato l’affitto. Ora l’appartamento è stato messo all’asta dal tri bunale per pignoramento del proprietario. Io se trovo prima un’altra locazione posso andarmene prima della scadenza del contratto?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luciana, grazie per il tuo commento.
      Assolutamente sì. Ti consigliamo però di trovare un accordo con l’aggiudicatario e soprattutto di rispettare i termini di preavviso indicati nel contratto.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  2. Stefano Rossi

    Buongiorno, se l’immobile affittato con contratto regolare, in questo caso un appartamento, è il classico appartamento al mare quindi una seconda? Vale comunque il principio secondo il quale il contratto di affitto prevale sull’aggiudicazione dell’asta? Grazie Stefano

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Stefano, grazie per il tuo commento.
      Una casa affittata può finire all’asta se sussiste un pignoramento per insolvenza. L’aggiudicatario però dovrà tener conto del regolare contratto di affitto dell’affittuario e quindi rispettarne il termine. In questi due articoli trovi ulteriori approfondimenti in merito alla questione: https://www.blog.immobiliallasta.it/che-fine-fa-linquilino-se-la-casa-in-affitto-va-allasta/ e https://www.blog.immobiliallasta.it/tempi-per-liberare-immobile-allasta-con-regolare-contratto-di-affitto/

      Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Letterio

    Salve, cosa succede nel caso di un’asta per un appartamento che è occupato (ora senza titolo) da inquilini (famiglia con bambini) ai quali è scaduto il contratto di locazione regolare ma che non hanno lasciato alla data dell’udienza , e che il custode non ha rinnovato inviando comunicazione scritta?
    Nello specifico, contratto di locazione regolare della durata di 4 anni, a partire dal 01-11-2014, con rinnovo automatico in mancanza di manifesta intenzione di rescissione da una delle parti. Il Custode ha inviato in data 01-06-2022 disdetta al contratto in essere.
    Il 31-10-2022 gli inquilini avrebbero dovuto liberare l’appartamento, ma non lo hanno lasciato.
    A chi spetta far liberare l’immobile, al futuro aggiudicatario o al custode e dunque alla procedura?
    In che tempistica?
    C’è il rischio che quando ci sarà il decreto di trasferimento l’appartamento sia ancora occupato?
    A carico di chi è lo sgombero?

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Letterio, grazie per il tuo commento.
      La liberazione dell’immobile è a carico della procedura. Considera che viene effettuata solo dopo il decreto di trasferimento, per cui ti consigliamo di evitare che ci siano “tempi morti” e presentarne richiesta, così che appena venga depositato il decreto si procedura subito con la liberazione.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Giacomo

    Buonasera,
    Sono interessato ad un’asta di una casa il prossimo 16 Dicembre 2022. Nella casa è presente un inquilino con regolare contratto di affitto quadriennale e tacito rinnovo di altri quattro anni. Il contratto scadrà il 1 Gennaio 2024 ma è presente una clausula in cui si necessita in caso di interruzione affitto di un preavviso da parte del locatario di almeno un anno (1 gennaio 2023) . Viste le tempistiche dei tribunali e del pagamento in caso di eventuale vincita appare impossibile poter effettuare la comunicazione di interruzione contratto entro il 31 dicembre 2022. In tal caso c’è la possibilità che la casa resti occupata sino a gennaio 2028? È possibile in qualche modo bypassare il problema al fine di entrare nella casa a gennaio 2024? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Giacomo, grazie per il tuo commento.
      Tendenzialmente il custode si impegna personalmente a disdire il contratto di affitto alla prima data disponibile, per cui ti consigliamo di chiedere delucidazioni in merito direttamente a lui.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. mirko

    L’esecutato può affittare una parte della casa sotto sequestro e non ancora pignorata ? ho visto una casa all’asta in Prov di Lucca, composta da due appartamenti, uno e affittato in forza di un contratto registrato regolarmente in data 01 04 2019, mentre il pignoramento e del 23 09 2019, ma il primo sequestro da parte di un creditore risale al 2016, in’oltre nel contratto non sono specificati quali locali locati, l’asta sarà il 23 gennaio 203, e la prima scadenza del contratto e del 31 03 2023, oggi ho visionato la casa e l’affittuaria una ragazza in cinta in stato avanzato ha detto che la scadenza e del 2027 perchè loro non anno ricevuto disdetta da nessuno, e si la mentava che cè un solo contatore delle utenze per entrambi gli appartamenti e che l’impianto elettrico non e a norma, e valido il contratto cosa si può fare per entrare in possesso dell’appartamento locato ? chi deve liberarlo aggiudicata l’asta ? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Mirko, grazie per il tuo commento.
      Se il contratto di affitto è stato regolarmente registrato allora è ritenuto valido e opponibile e quindi possono essere applicate tutte le regole di un contratto di locazione, tra cui le tempistiche per la disdetta.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Klodian

    Buongiorno ho preso un casa in affitto di 4+4 in casa questa casa va in asta ho diritto di fare un accordo con il giudice per comprare la casa prima dei altri .grz

    1. immobiliallasta.it

      Buon pomeriggio Klodian, grazie per il tuo commento.
      Trattandosi di un’esecuzione giudiziaria si dovrebbe partecipare alla vendita in asta come tutti gli altri offerenti. Tuttavia, potrebbe sussistere un diritto di prelazione abitativa se sussistono cumulativamente queste condizioni:

      1) ricorre la prima scadenza contrattuale;

      2) il locatore vuole cessare il vincolo locatizio per vendere ad un terzo l’immobile libero;

      3) non si abbia la titolarità di altra casa abitativa

      Eventualmente valuta l’opzione di mantenere in essere il contratto di affitto con il nuovo proprietario della casa.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Massimo

    Ciao avevo un contratto di 4+4 quando la casa è stata pignorata mi è scaduto il contratto dopo un anno come funziona x gli altri 4

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Massimo, grazie per il tuo commento.
      Di regola, essendo un contratto 4+4, se non c’è stata una disdetta formale lo si può ritenere tacitamente rinnovato. Ad ogni modo, se ancora non c’è stata la vendita dell’immobile, ti consigliamo di chiedere informazioni al custode.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  8. Sonia

    Salve.. sono andata in affitto in un appartamento nel 2020 che poi è andata all asta nel 2021. Ora la casa è stata comprata.. premettendo che ho un contratto 4+4 regolarmente registrato, il nuovo proprietario può sciogliere il contratto e quindi mandarmi via alla scadenza dei primi 4 anni? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sonia, grazie per il tuo commento.
      Devi verificare, chiedendo direttamente al custode, se il contratto di affitto che hai registrato sia opponibile o meno.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Chiara

    Buon giorno,
    vivo con mio marito e nostro figlio in un appartamento che era in mano ad un curatore fallimentare (che agiva per mano del tribunale) con regolare contratto di 4 anni che scade fra un mese (e che avrebbe potuto essere rinnovato solo col parere del tribunale).
    Al momento l’appartamento è passato ad una cooperativa (tra quelle che avanzavano crediti nel contenzioso) che è subentrata come locataria da circa un anno. Pertanto i termini contrattuali, seppur il contratto è lo stesso, cambiano non essendo più il curatore ed il tribunale a gestire direttamente le locazioni.
    L’appartamento (come altri presenti nel condominio) sarà messo all’asta, ma non ci sono ancora termini e tempi definiti.
    Cosa succede al mio contratto? Può essere rinnovato? Se pago la mensilità a contratto scaduto, c’è una qualche forma di rinnovo implicita?
    Grazie mille per il vostro aiuto

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Chiara, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la situazione. Il contratto che avete firmato è 4+4? Si tratta di un contratto opponibile? In tal caso, se non c’è stata una formale disdetta, si rinnoverà per tacito consenso. Se, invece, il contratto non è opponibile, bisognerà valutare con l’aggiudicatario cosa voglia fare ed eventualmente trovare un nuovo accordo.

      Speriamo riusciate a risolvere. Tienici aggiornati!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Chiara

        Grazie per la risposta. Io non ho idea se il
        Contratto sia o meno opponibile. Questi appartamenti erano in mano al tribunale per via di fallimenti e contenziosi/truffe ad opera delle ditte appaltanti. Il contratto sottoscritto 4 anni (non 4+4) fa fu col tribunale e nello stesso contratto c’era scritto che, trascorso i 4 anni, solo il tribunale avrebbe potuto rinnovarlo o meno.
        La situazione è cambiata un anno fa, in cui al tribunale è subentrata una delle cooperative costruttrici. Da un anno si paga l’affitto a loro. Il nostra scade tra meno di un mese, ma al momento si è in un limbo, perché gli appartamenti andranno all’asta, ma ancora non si conoscono tempi del tribunale. La cooperativa dice che non sa se può fare qualcosa (rinnovare) non essendo definita la situazione. Per questo chiedevo il vostro parere, se in qualche modo, essendo cambiato parti ed attori in campo, ci fosse possibilità di un rinnovo implicito del nostro contratto….grazie per chi saprà darmi una dritta

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Chiara, grazie per il tuo commento.
          Dipende dalle clausole del contratto e dai termini con cui la cooperativa è subentrata. Ti consigliamo di chiedere al delegato alla vendita/curatore fallimentare per avere maggiori informazioni al riguardo.

          Tienici aggiornati. In bocca al lupo!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  10. Raffaele

    Salve, i mie nonni vivevano in un appartamento da 1960 pagando un regolare canone d’affitto senza contratto.
    Il proprietario è morto e avendo lasciato molti debiti la casa è Pignorata. Posso avallare un offerta prima che va all’asta e soprattutto a chi?

  11. Marco

    Buongiorno,
    avrei una curiosità, nel caso mi aggiudicassi una casa all’asta con contratto di locazione in essere e correttamente registrato, io divento il locatore e inizierò a percepire i canoni di affitto.
    Alla scadenza del contratto, il conduttore potrà esigere da me nuovo proprietario le mensilità versate a titolo di caparra che però aveva versato al precedente proprietario e non a me ? Cosa dice la legge a riguardo ?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
      L’acquirente di un immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni riguardanti l’immobile stesso (art. 1602 Codice Civile). Subentrando anche nel contratto d’affitto, pertanto, è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale, a meno che il nuovo locatore e il conduttore non si accordino per l’utilizzo della cauzione come compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  12. Carlo

    Salve,
    ho acquistato una casa all’asta occupato da inquilini con regolare contratto di affitto. Premesso che il contratto prevale sulla procedura, chiedo se debbo procedere stipulando e depositando un nuovo contratto, essendo cambiato un soggetto (il Proprietario), oppure resta valido il precedente e devo procedere con una richiesta di subentro all’Agenzia delle Entrate essendo il nuovo Proprietario (c’è una procedura specifica?).
    In tutti i casi (almeno fino alla scadenza originale) dovrò rispettare tutti i diritti dell’inquilino.
    Chiedo però: ma lui sarà tenuto a rispondere dei suoi doveri, se non fatto in precedenza ? Ad esempio difformità edilizie sull’immobile, quando nel contratto originale l’immobile veniva dichiarato conforme ? Oppure obblighi di manutenzione ordinaria sulla caldaia non eseguiti/certificati ?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Carlo, grazie per il tuo commento.
      Essendo cambiato il proprietario, va comunicato il subentro e si deve procedere all’aggiornamento del contratto in essere (mantenendo gli accordi già firmati precedentemente). Per quanto riguarda la sanatoria e la manutenzione, se non sono state specificate su carta, l’inquilino non era tenuto ad eseguirle.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  13. Marika

    Buonasera , sono in affitto 8 anni in un appartamento con mio figlio minorenne. L’appartamento va in asta ed adesso mi chiama l’avvocato dicendomi che devono venire vedere l’appartamento, misurare e fare le foto. Hanno diritto di farlo se io ho un contratto regolarmente registrato, pago affitto regolarmente e non sono d’accordo che si fanno le foto di mie cose private ? In appartamento e tutto mio quando siamo entrati non c’era assolutamente niente. Grazie per la risposta

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Marika,
      grazie per il tuo commento. Ci dispiace molto per la situazione. In caso di un’asta giudiziaria, gli incaricati dell’asta hanno il diritto di accedere all’immobile per valutarlo, anche se vi sono inquilini con contratti regolarmente registrati. Questo include prendere misure e fare foto per preparare il bando di vendita. Tuttavia, è importante che questo avvenga nel rispetto della tua privacy e dei tuoi diritti come inquilino.

      Puoi richiedere quindi che le fotografie vengano scattate in modo da non includere oggetti personali o che possano identificare te o la tua famiglia. Inoltre, dovresti essere informato in anticipo sulla data e l’ora della visita per poterti organizzare di conseguenza.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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