L’acquisto di una casa è uno dei passi più importanti della vita. Che si tratti di prima casa, cioè dell’abitazione principale, di un secondo appartamento da adibire a casa vacanza o da affittare, ci sono diverse spese che vanno considerate. Il mutuo (se necessario), il notaio, i costi di intermediazione, l’Imu e altre ancora.
Nel caso di una casa all’asta chi è che paga le spese condominiali arretrate? Il debitore o l’aggiudicatario? Può capitare che il vecchio proprietario non abbia versato le rate di condominio e che l’amministratore le chieda al nuovo. Come, in che misura e che cosa può fare il nuovo proprietario per tutelarsi?
In questo articolo risponderemo a questi dubbi frequenti tra coloro che desiderano comprare una casa all’asta e che vogliono avere una panoramica dei costi da affrontare. Vogliamo tranquillizzarti con una buona notizia: l’aggiudicatario non deve pagare tutte le spese arretrate e può fare azione di rivalsa nei confronti del vecchio proprietario.
Cosa sono le spese condominiali
Se decidi di acquistare una casa in condominio, oltre alla spesa iniziale, devi considerare le rate dovute per la gestione/manutenzione dell’edificio. Queste comprendono le spese per la portineria, la sicurezza, la pulizia delle scale e delle parti comuni, l’elettricità, l’ascensore e molto altro ancora.
Ebbene, che si tratti di una vendita all’asta o di una compravendita tradizionale, dovresti sempre verificare la presenza di eventuali arretrati non pagati. Ciò perché a pagare le spese condominiali arretrate potresti essere tu (entro i limiti che ti spiegheremo più avanti).
Casa all’asta, chi paga le spese condominiali?
Ma veniamo al caso specifico, chi paga il condominio restante nel caso di vendita all’asta? E come si fa a sapere se ci sono degli arretrati? La legge sancisce il principio per cui l’aggiudicatario si fa carico delle spese arretrate del vecchio proprietario entro un certo periodo di tempo:
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Così prevede l’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie.
Facciamo un esempio pratico per spiegare meglio il concetto. Un immobile viene pignorato perché il proprietario non ha pagato le rate del mutuo; con i soldi ricavati dalla vendita, il tribunale andrà a soddisfare i creditori (la banca ed eventualmente il condomino). Se il ricavato della vendita non basta a saldare le rate arretrate del condominio queste resteranno in sospeso. A questo punto l’amministratore di condominio potrà chiedere al proprietario (cioè a colui che si è aggiudicato l’immobile in asta) di pagare le rate restanti. Il nuovo proprietario può fare due cose:
- pagare quanto chiesto dal condominio (ma solo gli arretrati dell’anno in corso e dell’anno precedente al decreto di trasferimento)
- una volta pagato, esercitare il “diritto di rivalsa” nei confronti del vecchio proprietario e quindi farsi restituire quanto ha pagato
In conclusione, nel caso in cui l’amministratore pretenda da te il pagamento delle rate mancanti, potrai proporre un’azione per chiedere al vecchio proprietario quanto hai dovuto sborsare.
La legge prevede che vecchio e nuovo proprietario sono obbligati in solido, vuol dire che il condomino può rivolgersi a entrambi e che il pagamento di uno libera l’altro.
Casa all’asta, chi paga le spese di straordinaria amministrazione del condominio?
Se le spese ordinarie sono quelle legate alla gestione del condominio, luci, pulizia scale, manutenzione aree verdi, quelle straordinarie sono eccezionali.
Per esempio sono straordinarie le spese per la riparazione del tetto dopo un forte temporale, riparazione delle tubature, rifacimento balconi e così via.
Se compri una casa all’asta oppure da privato o agenzia immobiliare si devono pagare le spese straordinarie del condominio? In tal caso si applicano regole parzialmente diverse rispetto alle spese ordinarie.
La regola generale vuole che è tenuto a pagare le spese di gestione straordinaria chi era proprietario nel giorno in cui l’assemblea di condominio ha deliberato la spesa.
Quindi se la spesa straordinaria è stata deliberata prima dell’emissione del decreto di trasferimento il pagamento spetta sempre al vecchio proprietario.
Al contrario se la delibera assembleare è successiva all’emissione del decreto, il versamento spetta a colui che si aggiudica la casa all’asta. La stessa regola si applica anche alle vendite sul mercato tradizionale, dove però lo “spartiacque” è la data di emissione del rogito del notaio.
Da quando si calcola il periodo per il pagamento delle spese condominiali
Soffermiamoci adesso sul fattore temporale, ovvero da quando e come calcolare le rate arretrate del condominio. La legge (all’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile) stabilisce che è dovuto il pagamento delle spese di condominio arretrate relative “all’anno in corso e a quello precedente”. Cosa significa esattamente e da quando inizia a decorrere il termine?
Se hai comprato un immobili all’asta, la data a partire dalla quale si inizia a contare l’anno in corso e quello precedente è quella di emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice. Questo atto infatti segna il passaggio di proprietà dal nuovo al vecchio proprietario.
Ma attenzione a un dettaglio molto importante, la norma non si riferisce all’anno solare ma all’anno di gestione del condominio.
Le spese arretrate del condominio, come abbiamo precedentemente accennato, sono dei costi extra che si aggiungono al valore della casa sia nel caso di vendite all’asta che di compravendite tradizionali. In asta però puoi acquistare un immobile ad un prezzo decisamente inferiore.
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