Obblighi e diritti di chi si aggiudica una casa all’asta con contratto di locazione

Il mercato delle aste immobiliari è molto vasto, si possono trovare in vendita ville, piccoli appartamenti, terreni, case libere o con inquilini. Nulla vieta infatti che un immobile locato possa essere pignorato e successivamente sottoposto a un vendita pubblica. Questo accade quando il proprietario non ha pagato i suoi creditori, ad esempio la banca, e non è possibile mandare via gli inquilini perché è in corso un contratto di affitto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

L’asta per un immobile locato si svolge regolarmente: vale a dire che viene dichiarato aggiudicatario colui o colei che offre o rilancia il prezzo più alto e salda il prezzo nelle tempistiche prestabilite. Cosa succede dopo l’aggiudicazione? Dopo quanto tempo il nuovo proprietario può entrare in possesso della casa locata?

In questo articolo rispondiamo ai dubbi più frequenti sull’acquisto in asta di un’abitazione locata spiegando, passo dopo passo, come funziona il subentro della casa in affitto.

Che succede se si compra una casa con contratto di affitto

Sia sul mercato tradizionale che nelle aste immobiliari è possibile comprare un immobile che al suo interno ha degli inquilini. Questo accade quando il vecchio proprietario aveva stipulato un contratto di affitto la cui scadenza va oltre la data del passaggio di proprietà al nuovo compratore. A conclusione della vendita all’asta, l’aggiudicatario diventa il proprietario della casa e subentra automaticamente come conduttore nel contratto di locazione. L’effetto è che gli inquilini dovranno versare il canone di affitto al nuovo proprietario e non più a quello originariamente previsto nel contratto.

L’articolo 1599 del codice civile prevede che la vendita della casa affittata non determina la cessazione della locazione, ciò per tutelare gli inquilini che hanno sottoscritto l’accordo e che non possono essere sfrattati. Il compratore quindi acquista la proprietà della casa con la possibilità di abitarvi soltanto alla scadenza dell’accordo firmato dalle parti, a meno che gli inquilini non decidano di recedere prima del tempo.

Come funziona il subentro per chi compra una casa in affitto

Uno dei dubbi più frequenti di chi acquista all’asta una casa in affitto riguarda il subentro. Cosa deve fare l’aggiudicatario per riscuotere i canoni di affitto degli inquilini?

Come anticipato il subentro è automatico, senza possibilità di modificare le clausole del contratto o ridurre/aumentare il canone da pagare. In altre parole non serve stipulare e registrare un nuovo contratto di affitto, resta in vigore quello preesistente fino alla sua naturale scadenza.
Anche se il subentro nella casa in affitto è automatico, il nuovo proprietario è tenuto ad alcuni obblighi burocratici: deve comunicare all’Agenzia delle Entrate il cambio intestatario del contratto di locazione. Si precisa che per questa operazione non sono richieste imposte o spese extra.

Comprare una casa locata conviene, ancor di più se all’asta

Perché comprare una casa con inquilini al suo interno è conveniente? La risposta è semplice: dato che l’abitazione viene venduta senza possibilità di abitarvi immediatamente, il prezzo è inferiore rispetto alle abitazioni “libere da subito”.
Per tale motivo comprare una casa con contratto di affitto è la soluzione di investimento migliore per chi non ha necessità di entrare nell’immobile ma cerca una seconda abitazione da mettere a reddito. Al termine della locazione il proprietario può decidere se continuare ad affittare l’immobile, magari sfruttando gli affitti brevi, venderla oppure ristrutturarla e andarvi ad abitare.

Il risparmio è ancora più significativo se si acquista una casa con contratto di affitto all’asta anziché sul mercato tradizionale. Il motivo è presto detto: si può risparmiare fino al 40% sul prezzo di acquisto e non ci sono spese notarili da pagare per il rogito.

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