Comprare una casa all'asta con un contratto di affitto è possibile: che fine fa la caparra?

Le aste giudiziarie offrono la possibilità di comprare a un prezzo conveniente immobili di vario tipo: piccoli appartamenti, ville, abitazioni libere da subito o occupate da inquilini. Infatti la legge ammette che si possano acquistare case all’asta con contratto di affitto in essere, esattamente come accade per le compravendite sul mercato tradizionale.

Dopo l’aggiudicazione gli inquilini possono restare in casa fino alla scadenza del contratto di affitto e sarà l’aggiudicatario a percepire i canoni. Il nuovo proprietario subentra nel contratto di affitto ma non può modificare le condizioni concordate in precedenza.

A questo punto potrebbe sorgere un dubbio: l’aggiudicatario può pretendere la caparra per la casa in affitto dagli inquilini? Vediamo cosa può e cosa non può fare il proprietario che ha comprato l’immobile locato all’asta giudiziaria.

Casa in affitto: cos’è e come funziona la caparra

Chi stipula un contratto di affitto è tenuto a versare una somma a titolo di caparra, detta anche “deposito cauzionale”. Questa regola vale a prescindere dalla tipologia di contratto, che si tratti di un affitto 4+4 o 3+2, a canone fisso o variabile.
Cos’è esattamente la caparra di una casa in affitto e a cosa serve? Si tratta di una somma di denaro che gli inquilini devono versare al proprietario di casa al momento della firma del contratto e funge da “garanzia” per eventuali danni o bollette non pagate. Di solito la caparra è pari a uno o due canoni d’affitto e non può mai superare l’equivalente di tre mensilità (come prevede l’articolo 11 della legge 392/78).

Se la casa non presenta danni e se gli inquilini sono in regola con l’affitto, la caparra viene restituita alla scadenza del contratto. In caso contrario il proprietario dell’immobile può trattenerla in tutto o in parte. Oltre alla somma versata per la caparra, il padrone di casa deve restituire gli interessi legali annui maturati, che di solito sono pari al 2% annuo.

Quando va restituita la caparra di una casa in affitto?

Non sempre gli inquilini hanno diritto alla restituzione della caparra. In alcuni casi il proprietario può legittimamente trattenerla senza che gli affittuari possano opporsi. Questo può succedere nei seguenti casi:

  • se uno o più inquilini hanno dei canoni arretrati
  • se l’immobile è stato danneggiamento durante la locazione (ad esempio ci sono mobili o elettrodomestici rotti o danneggiati)

In base all’entità del danno o alle somme non pagate, il proprietario stabilisce quanto trattenere dalla caparra. Se gli inquilini non sono d’accordo possono adire le vie legali, in tal caso sarà il tribunale a stabilire l’ammontare esatto dei danni presenti in casa e quanto trattenere dalla caparra.

In tutti gli altri casi il padrone di casa è tenuto a restituire la caparra e gli interessi legali in un tempo congruo dopo la fine del contratto, a meno che le parti non decidano diversamente.

Che succede alla caparra in caso di immobile acquistato all’asta

Comprare un immobile con contratto di affitto può rivelarsi molto conveniente per chi non ha bisogno di abitare immediatemente nell’immobile. Sia sul mercato tradizionale che all’asta si possono trovare immobili in vendita con inquilini, con il vantaggio per l’acquirente di subentrare nel contratto e percepire i canoni di affitto. Acquistando all’asta, inoltre, il vantaggio è doppio: oltre a percepire i canoni di affitto l’aggiudicatario ha la possibilità di aggiudicarsi una casa a prezzi decisamente inferiori!

L’aggiudicazione di una casa locata funziona secondo le stesse regole previste per una casa libera: vince chi offre il prezzo più alto e salda la cifra nei tempi previsti dal tribunale.

L’aggiudicatario potrà entrare nella casa solo al termine del contratto di affitto, a meno che gli inquilini non vogliano interrompere prima il contratto.

Ma cosa succede alla caparra della casa in affitto? L’aggiudicatario, come il precedente proprietario, deve restituire il deposito cauzionale, a meno che non si accordi con i conduttori per utilizzare la cauzione come compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti.

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