Tutto sulle ipoteche: quante ne esistono e come si cancellano

Spesso gli immobili, soprattutto se acquistati tramite mutuo bancario, hanno una o più ipoteche iscritte. La presenza dell’ipoteca su una casa può essere una fonte di preoccupazione per chi vuole acquistare un immobile, ma fortunatamente la soluzione è dietro l’angolo.

Forse non sai che quando si compra una casa, questa deve essere venduta libera da pegni, vale a dire senza ipoteche. Una regola che vale sia per gli immobili sul mercato tradizionale sia per quelli aggiudicati nelle vendite giudiziarie. Quindi niente paura e niente preoccupazioni! Anche per le case all’asta vale la stessa regola: l’immobile viene consegnato all’aggiudicatario privo di ipoteche, quindi “libero”.

Ecco come funziona la cancellazione delle ipoteche nelle aste, a chi spetta e quanto costa.

Cancellazione delle ipoteche, cosa sono e come funziona

Se stai valutando di partecipare ad un’asta giudiziaria vorrai sicuramente conoscere i dettagli sulla possibile presenza delle ipoteche. Non è raro, infatti, imbattersi in documentazioni dei tribunali che indicano frasi del tipo:

immobile venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramento

Ma cosa succede esattamente se sulla casa all’asta sono state iscritte delle ipoteche, chi deve cancellarle e come? Dubbi più che giustificati a cui daremo una risposta. Iniziamo dalle basi: cos’è l’ipoteca. Nel gergo legale la presenza di un’ipoteca indica che il creditore ha il diritto di procedere al pignoramento della casa del debitore se quest’ultimo non riuscisse a pagare il debito. Di solito è la banca che procede all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile dopo la concessione del mutuo.

Esistono diverse tipologie di ipoteca, tutte previste dalla legge:

    • giudiziale
    • legale
    • volontaria

L’effetto dell’ipoteca è che, se il debitore non paga, la banca che ha erogato il mutuo può chiedere al tribunale di pignorare la casa e istituire la vendita in asta.

Dopo l’aggiudicazione l’immobile dovrà passare al nuovo proprietario libero da gravami, vuol dire che si dovrà procedere alla cancellazione delle ipoteche. A questo punto è lecito domandarsi a chi spetti e come procedere. Ma c’è una buona notizia: la cancellazione delle ipoteche sulla casa all’asta, così come la liberazione dell’immobile, non spetta all’aggiudicatario.

L’iter di cancellazione deve essere iniziato e concluso dal tribunale che esegue la vendita all’asta.

Come funziona la cancellazione delle ipoteche: la procedura

Quindi cosa succede se ti aggiudichi un immobile sul quale sono iscritte delle ipoteche?

dal punto di vista pratico nulla, ti aggiudicherai comunque l’immobile senza variazioni nelle tempistiche per la consegna delle chiavi.

La cancellazione delle ipoteche, come anticipato, è una procedura della quale si occupa il tribunale dell’esecuzione, quello presso il quale si tiene la vendita. Il giudice dovrà eliminare le ipoteche eventualmente iscritte contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento, l’atto ufficiale che segna il passaggio della casa dal debitore all’aggiudicatario. Il decreto di trasferimento contiene:

  • il passaggio di proprietà
  • la cancellazione dei gravami, sia le ipoteche che i pignoramenti

In questo modo la casa ti sarà trasferita libera da gravami e pesi giuridici.

Chi paga la cancellazione delle ipoteche?

Eccoci al punto di maggior interesse per chi desidera prendere parte ad un’asta giudiziaria: chi paga la cancellazione delle ipoteche. Di norma spetta al compratore. In altre parole se sarai tu ad aggiudicarti l’immobile in asta dovrai pagare di tasca tua la cancellazione della o delle ipoteche presenti. Questo è un costo aggiuntivo che devi considerare, anche se ha un importo contenuto. Precisamente dovrai versare:

  • l’imposta ipotecaria 0,50%, calcolata sul minor valore tra ammontare del credito e prezzo di aggiudicazione
  • la tassa ipotecaria di 35 euro
  • il bollo di 59 euro

Ricapitolando, l’aggiudicatario deve pagare le spese per l’atto burocratico, poi “la palla” passa al tribunale che si occuperà della cancellazione vera e propria.

Come sapere se sull’immobile in asta sono iscritte delle ipoteche

Adesso che abbiamo visto come e chi paga le spese di cancellazione delle ipoteche iscritte sull’immobile, passiamo all’atto pratico. Si può sapere che sull’immobile ci sono delle ipoteche prima di partecipare all’asta? La risposta è positiva, nella documentazione d’asta sono indicate tutte le caratteristiche dell’immobile, anche la presenza di ipoteche. Inoltre, di norma, la documentazione del tribunale chiarisce anche chi dovrà pagare la cancellazione (di solito l’aggiudicatario). Ciò vuol dire che se hai adocchiato un immobile all’asta e non vuoi fartelo scappare, devi prima valutare con attenzione le eventuali spese accessorie. Questo ti aiuterà a capire quanto offrire.

Leggere e interpretare gli atti del tribunale può non essere sempre facile per chi non è esperto del settore. Se desideri una consulenza completa puoi rivolgerti al team di Immobiliallasta.it. Qui troverai tanti annunci interessanti divisi per tipologia di immobile, prezzo e comune di ubicazione. Cosa aspetti? La casa dei sogni ad un prezzo accessibile potrebbe essere dietro l’angolo, e grazie al team di Immobiliallasta.it potrai avere il supporto necessario per non commettere errori e concludere l’affare!


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