Vediamo significato, importo e differenza tra base d’asta e offerta minima, concetti fondamentali per capire come funziona un’asta immobiliare.

Se stai pensando di comprare una casa all’asta, sicuramente vorrai approfondire importo e differenza di base d’asta e offerta minima.

Conoscere a fondo questi due concetti è infatti indispensabile per presentare l’offerta in busta chiusa correttamente.

Se hai dubbi sul significato della base d’asta e vuoi capire qual è l’importo dell’offerta minima, non perdere questo articolo!

Che significa base d’asta

La base d’asta è l’importo a partire dal quale inizia la gara tra gli offerenti in un’asta giudiziaria. Il significato di base d’asta non corrisponde al prezzo di vendita dell’immobile ma è, invece, il punto di partenza per le offerte dei partecipanti.

Una volta stabilita la base d’asta, il prezzo dell’immobile può variare in base al numero di offerte e di rilanci: tale importo, quindi, non può essere uguale a quello di aggiudicazione. Può essere inferiore o superiore.

La cifra esatta della base d’asta è indicata nell’avviso di vendita consultabile sul Portale Vendite Pubbliche e su quello del tribunale dell’esecuzione. Qui sono riportate le informazioni necessarie per partecipare alla vendita giudiziaria:

  • la tipologia di asta (con incanto, senza incanto o fallimentare)
  • la base d’asta, quindi l’importo di partenza della vendita giudiziaria
  • l’offerta minima da scrivere nella busta chiusa
  • il rilancio minimo, da tenere a mente nel caso in cui ci fossero più partecipanti

L’importo della base d’asta può essere ribassato nelle successive esecuzioni giudiziarie qualora l’immobile non fosse aggiudicato al primo tentativo (quindi in caso di asta deserta).

Differenza tra base d’asta e offerta minima

Se, da una parte, la base d’asta indica l’importo di partenza a cui l’immobile sarà venduto, dall’altro l’offerta minima indica il prezzo minimo che i partecipanti possono offrire.

Questo è specificato nell’avviso di vendita e, in ogni caso, non può mai essere inferiore di oltre un quarto rispetto alla base d’asta.

Chi intende partecipare alla vendita giudiziaria deve indicare l’offerta minima nella busta chiusa da inviare al tribunale, nei tempi e nei modi indicati nell’avviso.

Ti sei mai chiesto chi vince l’asta se due o più persone fanno la stessa offerta? La risposta nel nostro approfondimento.

Importo della base d’asta nelle aste immobiliari

Chi e come stabilisce l’importo della base d’asta nelle esecuzioni immobiliari? Questo compito spetta per legge al giudice. Nel determinare l’importo esatto, egli deve tener conto delle indicazioni del consulente tecnico d’ufficio (CTU), un perito nominato dal tribunale per valutare economicamente la casa all’asta.

A seguito di un attento sopralluogo, valutati eventuali abusi edilizi e il mercato immobiliare della zona, il perito redige la stima tecnica che sarà esaminata dal giudice dell’esecuzione.

Molto spesso l’importo della base d’asta è inferiore al valore di mercato dell’immobile poiché tiene conto dei vincoli giuridici del debitore (ad esempio se la casa è occupata da terzi).

Riduzione del prezzo della base d’asta

Le regole sulla riduzione del prezzo della base d’asta sono parzialmente mutate nel 2015, in seguito alla modifica dell’articolo 571 del Codice di procedura civile, che recita:

“L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi del 569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.”

 

Significa che è ammessa una riduzione del prezzo base d’asta fino al 25% dell’importo fissato dal giudice. Quindi si può offrire una somma inferiore fino ad un quarto della base d’asta. Questa possibilità, però, deve essere espressamente indicata dal giudice nell’avviso di vendita.

In assenza di altri candidati, chi ha offerto il 25% della base d’asta si aggiudica l’immobile mentre, in presenza di più offerenti, si aggiudicherà l’immobile chi ha indicato il prezzo più alto.

Al contrario, se l’asta va deserta, il giudice può indire una nuova vendita giudiziaria ad un prezzo inferiore; tuttavia la riduzione della basa d’asta non può mai scendere del 25% dell’importo precedentemente stabilito.

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Questo articolo ha 19 commenti.

  1. Elisabetta

    Sto cercando l’occasione giusta

    1. Buongiorno Elisabetta e grazie per il commento,
      a questo link potrai compilare il nostro form online e indicare la provincia e la tipologia di immobile all’asta che stai cercando. Siamo certi che riuscirai a trovare una interessante occasione!
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Monica

    Sto cercando la casa giusta, nella provincia di Varese, ma non conosco bene questi tipi di vendita, mi potete aiutare a non sbagliare, grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Monica e grazie per il commento,
      a questo link potrai compilare il nostro form online e indicare la provincia e la tipologia di immobile che stai cercando. Riceverai, inoltre, tutta l’assistenza di cui hai bisogno per concludere l’affare e acquistare la casa all’asta adatta alle tue esigenze! Siamo certi che riuscirai a trovare una interessante occasione.

      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. ELVIO

    Ciao volevo chiederti una soluzione: Io abito in affitto ( sempre pagato ) da 5 anni su una casa a schiera che andrà all’Asta in febbraio del 2022, avendo fatto parecchi lavori necessari, come le 4 ringhiere sulle scale, dipintura completa, manutenzioni a tutti gli infissi, a mie spese, daccordo con R.L. dell’ Impresa costrutrice, ma mai corrisposto x il compenso, dovuto scalare sull’affitto,
    Posso all’asta fare un’offerta inferiore all’offerta minima come fosse alla 2a Asta ???? un pò maggiorata calcolando che nel tempo che trascorrerà tra la 1a e 2a dovrei pagare l’Affitto al Custode
    avendo già pagato più di 30.000,00 € di affitto, dovendo perdere anche la cauzione di 3 mesi versata
    avendo un abuso edilizio non sanabile, e umidità di risalita provvocata dai scarichi grondaie del condominio adiacente alla mia abitazione, che il custode non risponde alla mia richiesta di sistemazione secondo lui una volta acquisita, dovrò rivvolgermi all’amministratore.
    Grazie ELVIO

    1. Buongiorno Elvio e grazie per il commento,
      essendo l’asta immobiliare una vendita pubblica, e non una compravendita tra privati, non è possibile ottenere uno sconto sul prezzo base indicato nell’avviso di vendita. Quindi, se vuoi restare nell’immobile, puoi partecipare anche tu all’asta ed offrire la somma che ritieni più giusta. Purtroppo, nonostante l’affitto e la cauzione che hai versato, la legge non ammette eccezioni.
      Per quanto riguarda il recupero delle tre mensilità di cauzione, puoi tentare di inserirti nella procedura di pignoramento e sperare che il debitore abbia la liquidità necessaria per restituire quanto ti deve.
      In alternativa, potresti accordarti con il vecchio proprietario e la banca creditrice e chiedere il saldo e stralcio, evitando l’asta.

      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

    2. Adrian

      E lai trovata??? Vuolevo sapere come andata la tua esperienza perché voglio fare anche io una

      1. immobiliallasta.it

        Buonasera Adrian, grazie per il tuo commento.
        Puoi trovare tutti gli immobili in asta nella provincia di tuo interesse sul nostro portale. Se non trovi nulla che faccia al caso tuo, puoi compilare la tua richiesta qui: https://richiedi.immobiliallasta.it

        Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Ienco Giovanni

    Salve… ho letto da qualche parte facendo delle ricerche che alla quarta asta l’offerta per un immobile diventa libera… vorrei ulteriori chiarimenti se possibile .. grazie

    1. Buongiorno Giovanni e grazie per il commento,
      non sei l’unico ad avere questo dubbio! Anzi cosa succede dopo la terza o quarta asta deserta è una delle domande che i nostri clienti e lettori ci pongono più spesso.
      Devi sapere che, ad oggi, nessuna legge prevede che dopo il quarto esperimento fallito il giudice sia obbligato a chiudere la procedura o accettare offerte libere. Queste valutazioni sono rimesse alla discrezionalità del giudice e non sono mai tassative! Significa che vanno valutate caso per caso, tenendo conto del valore dell’immobile.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

    2. Said

      Buonasera,
      Ho la casa All asta e insieme al mio piccolo nucleo familiare cercheremo di fare un offerta !
      Per favore datemi direttive come mi devo comportare .
      Quale la percentuale che devo versare ?
      Dopo l aggiudicazione quanto tempo ho per il saldo? ETCC
      Grazie per quello fate.

      1. immobiliallasta.it

        Buongiorno Said, grazie per la tua domanda!

        Trovi tutte le risposte alla tua domanda sull’avviso di vendita; se qualcosa poi non ti è chiaro di consigliamo di chiamare direttamente il delegato alla vendita.
        Ti ricordo che però se la casa all’asta è tua (ovvero sei tu il debitore) non puoi partecipare all’asta.

        Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Giuseppe

    Buongiorno, vorrei un’informazione. Se in un’asta ci sono un’offerta superiore al prezzo base e altre offerte inferiori al prezzo base, ma comunque superiori al prezzo minimo, si procede comunque con l’asta o l’immobile viene aggiudicato all’unico offerente che ha superato il prezzo base?

    1. immobiliallasta.it

      Caro Giuseppe, grazie per la tua domanda!
      Nel caso di più offerte valide, indipendentemente dal loro importo, ci sarà comunque una gara di rilanci quindi non importa se le offerte sono superiori o inferiori al prezzo base. Ad ogni partecipante è data la possibilità di rilanciare!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Max

    Salve. Se all’asta partecipano 2 o piu’ persone e solo uno di loro offre il prezzo base mentre tutti gli altri il prezzo minimo, si va all’asta con i relativi rilanci oppure l’immobile viene aggiudicato a chi ha offerto il prezzo base?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Max, grazie per il commento.

      In un’asta senza incanto, non importa chi offre l’offerta minima e chi il prezzo base, si andrà sempre alla gara dei rilanci.
      Per questo consigliamo sempre di discostarsi mai di troppo rispetto all’offerta minima.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Dino

    non mi sono chiare alcune cose:
    1. base d’asta 100k, offerta minima 75k. solo io partecipo e offro 75k. quanto devo pagare l’immobile? 75k o 100k? mi viene da dire 75k, ma non è chiarissimo in quanto, riportando sopra, c’è scritto che la base d’asta è “l’importo di partenza a cui l’immobile sarà venduto”.
    2. base d’asta 100k, offerta minima 75k, rilancio minimo 5k. partecipiamo in 2 e offriamo entrambi 75k. i rilanci partono da 75k o da 100k? ovvero, a partire da una offerta minima di 75k, la prossima offerta buona sarà di 80k (75+5) o di 105k (100 + 5)? mi verrebbe da dire 105 in base a quanto letto sopra, ma anche qui, non è chiarissimo.

    Grazie dell’aiuto e mi scuso per la pignoleria.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Dino, grazie per il tuo commento.
      Devi considerare il prezzo base come prezzo di partenza stabilito dal ctu ( qui trovi un approfondimento https://www.blog.immobiliallasta.it/prezzo-base-dasta-chi-lo-stabilisce/). L’importo che conta veramente per l’aggiudicazione è quello dell’offerta minima. Per cui, riprendendo il tuo esempio, paghi l’immobile 75mila euro se sei l’unico offerente. In caso di più partecipanti, invece, ci sarà una gara di rilanci (partendo sempre dall’offerta minima) e si aggiudicherà l’immobile l’offerente che offre di più.

      Ci auguriamo di aver chiarito i tuoi dubbi 🙂

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Dino

        si’, perfettamente chiaro 🙂 grazie!

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