Leggendo la perizia di un immobile all’asta, probabilmente ti sarà già capitato di rilevare la presenza di un abuso edilizio. Questa situazione è piuttosto frequente e non deve spaventare, ma la questione va esaminata (trovi utili approfondimenti su astesenzarischi.it).
Per prima cosa devi sapere che acquistare un immobile alle aste giudiziarie non significa prendere un bene “ripulito” da qualsiasi problema. L’effetto “purgativo” del decreto di trasferimento, infatti, riguarda ipoteche e pignoramenti
ma non gli abusi edilizi.
Per massima chiarezza:
- la vendita all’asta non comporta un’automatica sanatoria degli abusi
- la procedura esecutiva non si accolla l’onere di regolarizzare la situazione edilizia degli immobili prima del trasferimento
In altre parole, l’eliminazione degli abusi spetta all’aggiudicatario.
Abusi edilizi sanabili e non sanabili
Negli appartamenti in condominio (la stragrande maggioranza degli immobili all’asta sono di questo tipo) di solito gli abusi non sono gravi e possono essere sistemati a costi contenuti.
Spesso si tratta della diversa disposizione delle pareti interne rispetto al progetto autorizzato, oppure di una veranda montata senza permesso.
Difficilmente in condominio si trovano cose più gravi, come ad esempio l’ampliamento abusivo della sagoma muraria con conseguente aumento di cubatura. Sono sanabili (cioè possono essere conservate pagando una sanzione amministrativa) le opere che, sebbene non autorizzate, sono comunque conformi alle norme urbanistico-edilizie.
Per regolarizzare gli abusi edilizi sanabili, l’aggiudicatario deve avviare la pratica in comune entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento (cioè dalla data in cui diventa proprietario). Ma, come ormai avrai intuito…non tutti gli abusi possono essere sanati. E gli abusi non sanabili devono essere rimossi.
Esempio: per ampliare il disimpegno di ingresso è stata eliminata (o non è mai stata realizzata) una parte del muro che lo separava dal soggiorno; se così facendo si mette in comunicazione diretta il bagno con il soggiorno, si violano le norme igienico-edilizie.
In questo caso l’abuso (non sanabile) si elimina ricostruendo la porzione di parete in oggetto.
Come mettersi in regola
Le perizie descrivono modalità e costi per la regolarizzazione degli abusi.
Come detto, per mettere tutto a norma bisogna presentare al comune una pratica di sanatoria, pagare una sanzione e, se necessario, realizzare alcuni lavori edili.
L’aggiudicatario deve sobbarcarsi i relativi costi, che però il perito detrae dal valore di perizia (in altre parole, il prezzo a base d’asta viene scontato del relativo importo).
Trasformare il problema in opportunità
Perché dovresti fare offerte per un immobile con irregolarità, magari nemmeno sanabili?
Semplice, perché potrebbe trattarsi di una buona opportunità. Dipende dalle caratteristiche dell’abuso e dal costo necessario a rimuoverlo.
Infatti il problema potrebbe essere risolto con una piccola spesa (ad esempio il costo per tirar su un muro o per smontare una veranda non autorizzata). Insomma, se il conto economico sta in piedi si può procedere.
Paradossalmente, la presenza di un abuso edilizio potrebbe esserti d’aiuto, perché la maggior parte delle persone si tiene alla larga dalle situazioni che sembrano complicate o poco lineari. E con meno concorrenti è più facile aggiudicarsi l’asta a prezzi vantaggiosi.
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