Ti sei aggiudicato una casa all'asta e ora vuoi conoscere le fasi successive. Vediamole, passo dopo passo.

Le aste giudiziarie potrebbero essere paragonate ad una competizione tra più interessati allo stesso immobile, dove vince chi offre il prezzo più alto. Il momento della “vittoria” è chiamato aggiudicazione e si conclude con la firma di un verbale redatto dal delegato alla vendita. Tuttavia, prima che il nuovo proprietario possa entrare in possesso dell’immobile, sono necessari alcuni passaggi ulteriori, senza i quali il giudice revocherà l’aggiudicazione. Tra questi ci sono il saldo del prezzo e il versamento delle imposte, per eseguire i quali la legge impone una tempistica ben definita.

Facciamo luce su questo aspetto andando a vedere cosa succede dopo l’aggiudicazione definitiva e quanto tempo serve per il passaggio di proprietà.

Cosa succede dopo l’aggiudicazione

Anche se alcuni pensano il contrario, l’asta non si conclude al momento dell’aggiudicazione del bene staggito. Anzi, questa fase apre la strada ad un’altra serie di passaggi che il giudice e l’aggiudicatario devono eseguire obbligatoriamente. Se non lo fanno l’aggiudicazione potrebbe essere revocata e quindi l’immobile tornerebbe in asta.

Nel momento in cui il delegato chiude la vendita, colui o colei che è identificato aggiudicatario deve firmare un verbale, un documento in cui è dichiarato l’esito della vendita con all’interno data, ora, firma e prezzo di aggiudicazione. Lo step successivo è il saldo del prezzo che non deve necessariamente avvenire nel giorno in cui si svolge il pubblico incanto. Di norma il tribunale concede 120 giorni di tempo, a partire dalla firma del verbale, per pagare la somma al netto della cauzione versata. Il saldo prezzo è disciplinato all’articolo 585 del C.p.c.:

“L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita a norma dell’articolo 576, e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento“.

Il numero di giorni esatto per pagare la somma dovuta è indicato nell’avviso di vendita, insieme agli estremi bancari a cui inviare il bonifico. Nello stesso termine, l’aggiudicatario deve versare anche le imposte dovute (di registro, catastale e ipotecaria), i diritti d’asta e il compenso del delegato alla vendita.

L’emissione del decreto di trasferimento

Avvenuto il saldo prezzo finale, il giudice procede all’emissione del decreto di trasferimento, atto che segna il definitivo passaggio di proprietà nei confronti dell’aggiudicatario. In pratica è il corrispettivo del rogito notarile nelle compravendite sul mercato tradizionale.
Le tempistiche di emissione del decreto di trasferimento sono variabili; in particolare dipendono dalla celerità dell’aggiudicatario nel procedere al versamento del prezzo. Prima avviene il saldo prezzo e prima il giudice potrà emettere il decreto e depositarlo in Cancelleria che esegue la cancellazione delle ipoteche precedentemente iscritte.

Il decreto, oltre al passaggio di proprietà, segna un altro momento fondamentale: ordina la liberazione dell’immobile da parte del debitore o altri occupanti. Infatti si considera un “ordine esecutivo” e giustifica l’intervento della Forza pubblica qualora i vecchi proprietari rifiutassero di lasciare la casa. Ultimati questi passaggi, l’aggiudicatario (da solo o insieme alla sua famiglia) può finalmente entrare nell’immobile, abitarvi, eseguire i lavori di ristrutturazione, venderlo o affittarlo.

E se l’aggiudicatario non paga?

Può accadere che, per via di un ripensamento o per mancanza di liquidità, l’aggiudicatario non saldi il prezzo da lui offerto durante l’incanto. Si tratta di una inadempienza grave che produce gli effetti previsti all’articolo 587 del C.p.c:

“Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.”

Le conseguenze sono le seguenti:

  • l’aggiudicazione decade, quindi viene revocata e l’immobile messo nuovamente in vendita;
  • l’aggiudicatario perde la somma versata a titolo di cauzione per partecipare (di solito il 10% del prezzo offerto);
  • il giudice può condannare l’aggiudicatario inadempiente a pagare la differenza tra il nuovo prezzo di aggiudicazione e quello raggiunto nell’incanto precedente, se inferiore.

L’aggiudicazione è sempre definitiva?

Le aste giudiziarie si dividono in due macro-categorie, quelle con incanto e quelle senza incanto. Si svolgono sostanzialmente allo stesso modo ma differiscono sotto un aspetto fondamentale: il momento dell’aggiudicazione. Nelle aste senza incanto (che sono la maggioranza) l’aggiudicazione è definitiva, vuol dire che alla fine dell’incanto il giudice emette il verbale e ordina il saldo del prezzo. Al contrario, nelle aste con incanto l’aggiudicazione è provvisoria perché il delegato concede un lasso di tempo ulteriore nel quale presentare nuove offerte al rialzo. Quest’ultima tipologia, tuttavia, è quasi sparita nel nostro ordinamento tanto che la distinzione tra aggiudicazione definitiva e provvisoria ha quasi perso di significato.

Se hai ancora dubbi sul mondo delle vendite giudiziarie noi di Immobiliallasta.it possiamo aiutarti a fare chiarezza. Consulta il nostro sito o facci sapere cosa stai cercando, saremo noi a contattarti non appena avremo un immobile adatto alle tue esigenze.


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Questo articolo ha 38 commenti.

  1. Gennaro

    Cerco casa a Frattamaggiore, oppure nei paesi confinanti come Crispano oppure Frattaminore, una casa per le mie esigenze della mia famiglia, va bene anche un tre vani e doppio accessori con posto auto

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gennaro, grazie per il tuo commento.

      Puoi trovare tutti gli immobili in asta nella provincia di tuo interesse sul nostro portale. Se non trovi nulla che faccia al caso tuo, puoi compilare la tua richiesta qui: https://richiedi.immobiliallasta.it

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Giovanni

        Buonasera avevo acquistato al asta un immobile il 10 ottobre 2022 e abbiamo ricevuto solicito di pagamento 8 12 2022 noi il giorno dopo se pagata interamente tutta la cifra dopo tante telefonate il 24 04 23 le uscito il decreto di trasferimento per un sbaglio la nostra agenzia a scritto che ci si pensa noi a la procedura noi abbiamo capito che si deve liberare noi di cose la casa ma non di persone ancora non abbiamo le chiave e hanno detto che bisogna sentire un legale ma cosa bisogna fare per avere le chiave e questa casa ? Grazie

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Giovanni, grazie per il tuo commento.
          Avevate presentato istanza di liberazione dell’immobile? (qui l’approfondimento in merito: https://www.blog.immobiliallasta.it/modulo-istanza-liberazione-immobile-fac-simile/) Per quanto riguarda le chiavi, ti consigliamo di chiedere al custode se sia possibile averle prima della liberazione.

          Congratulazioni per l’aggiudicazione!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  2. Roby

    Salve, dopo aver saldato il prezzo non ho capito, quale sono i passaggi successivi e come funziona la liberazione dell’immobile?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Roby e grazie per il commento,
      dal momento dell’aggiudicazione hai a disposizione 120 giorni per poter effettuare il saldo, al netto della cauzione versata. Non appena avrai pagato la somma, il giudice provvederà ad emanare il decreto di trasferimento e trasmetterlo in Cancelleria per la registrazione. Questo documento, al suo interno, contiene l’ordine di liberazione dell’immobile. Quindi più sarai celere a versare il prezzo e più si accorceranno le tempistiche per la consegna delle chiavi. Lo sgombero avviene a cura e a spese della procedura.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. Sandro

    I beni acquistati all’asta risultano dopo un anno ancora accatastati al vecchio proprietario cos’è successo?

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Sandro, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione. Purtroppo non ci sono delle tempistiche stabilite e quindi potrebbero essere necessari anche diversi mesi prima che l’aggiornamento venga completato.

      Ci auguriamo che presto ti diano aggiornamenti in merito, in bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Sandro

        A quasi due anni dal bene aggiudicato, al catasto risulta ancora intestato al vecchio proprietario. A questo punto cosa devo fare e chi mi può dare informazioni per far sì che chi si è aggiudicato il bene all’asta abbia anche l’intestazione giusta al catasto. Come posso reperire un documento che attesti il nuovo proprietario dei beni messi all’asta.
        Grazie.

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Sandro, grazie per il tuo commento.
          Il nostro consiglio è di recarti all’ufficio catastale di riferimento e sollecitare il passaggio di proprietà. Come documento attestante dell’atto puoi presentare il decreto di trasferimento.

          Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Maurizio

    Se acquisto all’asta un immobile locato, l’affitto mi spetta percepirlo da quando saldo il prezzo dell’immobile o dalla firma del decreto di trasferimento da parte del giudice?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Maurizio, grazie per il tuo commento.
      L’affitto può essere richiesto solo dopo che diventi a tutti gli effetti il nuovo proprietario dell’immobile, ovvero dopo la firma del decreto di trasferimento di proprietà.

      Hai già trovato l’immobile? Sul nostro portale hai una vasta scelta e se hai bisogno di supporto puoi richiedere l’assistenza gratuita dei nostri specialisti di aste 😉
      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. MARIA

    e se il tribunale perde tempo e non intma l’uscita dll’immobile che si può fare

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Maria, grazie per il tuo commento.
      Dopo il saldo prezzo il giudice emana il decreto di trasferimento e si procede quindi con la liberazione dell’immobile. Solitamente questo avviene dopo qualche mese se l’aggiudicatario procede a saldare il prezzo celermente, quindi prima dei 120 giorni concessi dalla legge. Nei casi più particolari (per esempio ci sono minorenni, anziani in casa etc), invece, potrebbero essere necessari circa 4 o 5 mesi. In caso di lungaggine burocratica per lo sgombero, ti consigliamo di sollecitare tramite delegato.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Francesca

    Chi si aggiudica una casa, quali documenti o pagamenti dovrà presentare al fine dei 90 gg?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Francesca, grazie per il tuo commento.
      Dovrai presentare tutti i documenti utili per il decreto di trasferimento, saldare il prezzo e versare le imposte. Ma, non preoccuparti, sarà il delegato alla vendita a darti tutte le informazioni. Ti consigliamo di sollecitarlo nelle prossime settimane.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Giuseppe

    Sono Giuseppe ho preso all’asta fitto d’azienda, sono risultato vincitore, pagando alla società che ha fatto l’asta 2 mensilità richisti me li ha fatturati. Da 11 mesi il giudice non mi da l’assegnazione definitiva per stipulare il contratto di fitto ho perso 11 mesi di lavoro e impegni come faccio per risolvere il problema avendo pagato anche la prima mensilità, la fidiussione bancaria, l’assicurazione incendio e scoppio del bene che dovevo prendere in fittto.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Giuseppe, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la spiacevole situazione. Ti consigliamo di chiedere al responsabile della vendita per capire dove sia il problema.

      Speriamo tu possa risolvere al più presto. Facci sapere

      Il Team di Immobiliallasta.it

  8. Simona pezzuto

    Buongiorno mi sono aggiudicata un’appartamento il28 luglio 2022 pagando tutto la settimana dopo essermelo aggiudicato l’immobile era già libero ma ad oggi il giudice a firmato il decreto di trasferimento il 5 gennaio 2023 a oggi dopo più di un mese l’avvocato ancora nn ci dà le chiavi è possibile

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Simona, grazie per il tuo commento e congratulazioni per l’aggiudicazione.
      Non preoccuparti, si tratta solo della classica lungaggine burocratica. Aspetta ancora qualche settimana e intanto sollecita il custode per la consegna delle chiavi.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Anna

    Quando decade l’aggiudicatario…si può trattare con la banca per il rientro del debito residuo..essendo che le possibilità economiche lo permettono? E ci sono due persone invalide più animali domestici ed una figlia a carico?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Anna, grazie per il tuo commento.
      Cosa intendi per “Quando decade l’aggiudicatario…si può trattare con la banca per il rientro del debito residuo”?

      Il Team di Immobiliallasta.it

  10. RAFFAELE

    SONO RAFFAELE, CERCO UNA CASA A RIMINI, SAPETE DIRMI SE POSSO TROVARLA?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Raffaele, grazie per il tuo commento.
      Qui trovi una serie di immobili a Rimini: https://www.immobiliallasta.it/immobili/rimini. Prova a dare un’occhiata e contattaci per essere seguito gratuitamente da un nostro specialista di aste.

      Se non trovi quello che cerchi, mettiti in contatto direttamente con il nostro customer care telefonando al numero 3516197482

      Il Team di Immobiliallasta.it

  11. daniele

    Buongiorno , mi sono aggiudicato in asta un’appartamento, data asta 7 ottobre, ho saldato tutto l’immobile il 10 novembre….ancora ad oggi il giudice non firma il trasferimento….ho contattato l’avvocato del tribunale che ha in carico la pratica, gli ho fatto scrivere dal mio legale chiedendo spiegazione su come mai ancora non firmasse il giudice, ma non ho ancora ad oggi una risposta……la mia domando è questa,: il giudice ha un tempo massimo per firmare l’aggiudicazione? cosa posso fare oltre che far scrivere dal mio legale? posso citare il tribunale o giudice per danni? grazie mille buona giornta

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Daniele, grazie per il tuo commento.
      Congratulazioni per l’aggiudicazione! Purtroppo non ci sono tempistiche massime, per cui (purtroppo) puoi solo continuare a sollecitare il giudice tramite il tuo legale.

      Speriamo che al più presto acceleri la procedura!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  12. susanna

    Buongiorno,
    sono titolare al 50% di un immobile dove non sono residente ma vi è residente mia sorella.
    Al momento del decreto di trasferimento, a chi spetta il costo dello sgombero dato che è tutta roba di mia sorella?
    Dopo quanto tempo mi verra’ accreditato l’importo della vendita?
    Grazie
    Susanna

  13. Ruggero

    Buongiorno, mi sono aggiudicato un immobile all’asta e il delegato alla vendita mi ha presentato una fattura relativa al suo compenso, che risulta pari a circa il triplo rispetto a quanto mi aspettavo sulla base dell’art. 2 comma 7 del DM 227/2015 (il doppio se si tenesse conto di tutte le maggiorazioni previste dallo stesso decreto).
    Intenderei pagare, pur sentendomi sotto ricatto, per non perdere l’aggiudicazione, ma vorrei sapere se, nel momento in cui il giudice liquiderà la parcella del delegato, potrò eventualmente avere un rimborso.
    Vorrei sapere anche se, nel caso in cui il giudice avallasse senza giustificato motivo la fattura che mi ha fatto il notaio, potrò rivalermi nei loro confronti, e in quale sede.

  14. Aiello

    Se il bene aggiudicato è occupato dal debitore, dopo il pagamento del saldo prezzo e il decreto di trasferimento, quanto tempo devo aspettare (al massimo) per la liberazione del immobile???.
    Grazie!.

  15. Pippo

    Salve. Mi sono aggiudicato un box all’asta ma ho sbagliato valutazione e vorrei non procedere al pagamento del saldo. Conviene dare comunicazione o aspettare la scadenza del termine?

    E’ frequente che il giudice richieda la differenza di prezzo in caso di aggiudicazione ad un prezzo più basso all’asta successiva?

    Grazie.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pippo, grazie per il tuo commento.
      La scelta spetta solo a te, puoi anche attendere la scadenza del termine. Per quanto riguarda la differenza, dipende da Tribunale a Tribunale. In ogni caso, puoi verificare se sia indicata nell’avviso di vendita.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  16. antonio

    b sera una mia amica si e’ aggiudicata una casa all’asta per 55000 euro un prezzo molto alto rispetto al mercato di quel posto…lei e’ stata portata all’asta al buio e cioe’ senza vedere perizie o altre spiegazioni, il tutto fatto da un mediatore a cui lei si e’ rivolta. adesso lei vorrebbe rinunciare al saldo anche perche in quella citta’ ci sono appartamenti anche migliori allo stesso prezzo e non all’asta.
    e’ vero che se rinuncia al saldo il giudice potrebbe farle pagare la diffrenza della sua aggiudicazione e il prezzo di vendita se piu’ basso di una seconda asta?
    vi ringrazio per i vostri preziosi consigli

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Antonio,
      grazie per il tuo commento. Sì, se un acquirente si aggiudica un’asta ma poi rinuncia all’acquisto, il giudice può effettivamente richiedere all’acquirente di pagare la differenza se l’immobile viene venduto per un prezzo inferiore in una successiva asta. Questo è per compensare la perdita subita dal venditore a causa della mancata conclusione della vendita originale.

      Consigliamo di consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per comprendere le specifiche implicazioni legali e finanziarie e per esplorare le possibili opzioni in questa situazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  17. pasquale

    Salve mi sono aggiudicato un’appartamento all’asta il 21/11/2023 volevo sapere dopo quanto tempo il delegato mi contatta per il saldo prezzo ho gia inviato la mail per avere i conteggi ma ad oggi ancora nulla ci sono dei tempi massimi
    grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pasquale,
      grazie per il tuo commento. Di solito il delegato dovrebbe contattare l’aggiudicatario entro un breve periodo di tempo per fornire i dettagli sul saldo del prezzo. Tuttavia, i tempi specifici possono variare in base al Tribunale e alla complessità del caso.

      Se hai già inviato una mail per i conteggi e non hai ancora ricevuto risposta, è consigliabile contattare nuovamente il delegato o l’ufficio del tribunale per un ulteriore sollecito.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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