Ti sei aggiudicato una casa all'asta e ora vuoi conoscere le fasi successive. Vediamole, passo dopo passo.

Le aste giudiziarie potrebbero essere paragonate ad una competizione tra più interessati allo stesso immobile, dove vince chi offre il prezzo più alto. Il momento della “vittoria” è chiamato aggiudicazione e si conclude con la firma di un verbale redatto dal delegato alla vendita. Tuttavia, prima che il nuovo proprietario possa entrare in possesso dell’immobile, sono necessari alcuni passaggi ulteriori, senza i quali il giudice revocherà l’aggiudicazione. Tra questi ci sono il saldo del prezzo e il versamento delle imposte, per eseguire i quali la legge impone una tempistica ben definita.

Facciamo luce su questo aspetto andando a vedere cosa succede dopo l’aggiudicazione definitiva e quanto tempo serve per il passaggio di proprietà.

Cosa succede dopo l’aggiudicazione

Anche se alcuni pensano il contrario, l’asta non si conclude al momento dell’aggiudicazione del bene staggito. Anzi, questa fase apre la strada ad un’altra serie di passaggi che il giudice e l’aggiudicatario devono eseguire obbligatoriamente. Se non lo fanno l’aggiudicazione potrebbe essere revocata e quindi l’immobile tornerebbe in asta.

Nel momento in cui il delegato chiude la vendita, colui o colei che è identificato aggiudicatario deve firmare un verbale, un documento in cui è dichiarato l’esito della vendita con all’interno data, ora, firma e prezzo di aggiudicazione. Lo step successivo è il saldo del prezzo che non deve necessariamente avvenire nel giorno in cui si svolge il pubblico incanto. Di norma il tribunale concede 120 giorni di tempo, a partire dalla firma del verbale, per pagare la somma al netto della cauzione versata. Il saldo prezzo è disciplinato all’articolo 585 del C.p.c.:

“L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita a norma dell’articolo 576, e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento“.

Il numero di giorni esatto per pagare la somma dovuta è indicato nell’avviso di vendita, insieme agli estremi bancari a cui inviare il bonifico. Nello stesso termine, l’aggiudicatario deve versare anche le imposte dovute (di registro, catastale e ipotecaria), i diritti d’asta e il compenso del delegato alla vendita.

L’emissione del decreto di trasferimento

Avvenuto il saldo prezzo finale, il giudice procede all’emissione del decreto di trasferimento, atto che segna il definitivo passaggio di proprietà nei confronti dell’aggiudicatario. In pratica è il corrispettivo del rogito notarile nelle compravendite sul mercato tradizionale.
Le tempistiche di emissione del decreto di trasferimento sono variabili; in particolare dipendono dalla celerità dell’aggiudicatario nel procedere al versamento del prezzo. Prima avviene il saldo prezzo e prima il giudice potrà emettere il decreto e depositarlo in Cancelleria che esegue la cancellazione delle ipoteche precedentemente iscritte.

Il decreto, oltre al passaggio di proprietà, segna un altro momento fondamentale: ordina la liberazione dell’immobile da parte del debitore o altri occupanti. Infatti si considera un “ordine esecutivo” e giustifica l’intervento della Forza pubblica qualora i vecchi proprietari rifiutassero di lasciare la casa. Ultimati questi passaggi, l’aggiudicatario (da solo o insieme alla sua famiglia) può finalmente entrare nell’immobile, abitarvi, eseguire i lavori di ristrutturazione, venderlo o affittarlo.

E se l’aggiudicatario non paga?

Può accadere che, per via di un ripensamento o per mancanza di liquidità, l’aggiudicatario non saldi il prezzo da lui offerto durante l’incanto. Si tratta di una inadempienza grave che produce gli effetti previsti all’articolo 587 del C.p.c:

“Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.”

Le conseguenze sono le seguenti:

  • l’aggiudicazione decade, quindi viene revocata e l’immobile messo nuovamente in vendita;
  • l’aggiudicatario perde la somma versata a titolo di cauzione per partecipare (di solito il 10% del prezzo offerto);
  • il giudice può condannare l’aggiudicatario inadempiente a pagare la differenza tra il nuovo prezzo di aggiudicazione e quello raggiunto nell’incanto precedente, se inferiore.

L’aggiudicazione è sempre definitiva?

Le aste giudiziarie si dividono in due macro-categorie, quelle con incanto e quelle senza incanto. Si svolgono sostanzialmente allo stesso modo ma differiscono sotto un aspetto fondamentale: il momento dell’aggiudicazione. Nelle aste senza incanto (che sono la maggioranza) l’aggiudicazione è definitiva, vuol dire che alla fine dell’incanto il giudice emette il verbale e ordina il saldo del prezzo. Al contrario, nelle aste con incanto l’aggiudicazione è provvisoria perché il delegato concede un lasso di tempo ulteriore nel quale presentare nuove offerte al rialzo. Quest’ultima tipologia, tuttavia, è quasi sparita nel nostro ordinamento tanto che la distinzione tra aggiudicazione definitiva e provvisoria ha quasi perso di significato.

Se hai ancora dubbi sul mondo delle vendite giudiziarie noi di Immobiliallasta.it possiamo aiutarti a fare chiarezza in maniera gratuita, poiché siamo pagati dai creditori e non dai clienti. Consulta il nostro sito o facci sapere cosa stai cercando, saremo noi a contattarti non appena avremo un immobile adatto alle tue esigenze.

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Questo articolo ha 8 commenti.

  1. Gennaro

    Cerco casa a Frattamaggiore, oppure nei paesi confinanti come Crispano oppure Frattaminore, una casa per le mie esigenze della mia famiglia, va bene anche un tre vani e doppio accessori con posto auto

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gennaro, grazie per il tuo commento.

      Puoi trovare tutti gli immobili in asta nella provincia di tuo interesse sul nostro portale. Se non trovi nulla che faccia al caso tuo, puoi compilare la tua richiesta qui: https://richiedi.immobiliallasta.it

      Il Team di Immobiliallasta.it

  2. Roby

    Salve, dopo aver saldato il prezzo non ho capito, quale sono i passaggi successivi e come funziona la liberazione dell’immobile?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Roby e grazie per il commento,
      dal momento dell’aggiudicazione hai a disposizione 120 giorni per poter effettuare il saldo, al netto della cauzione versata. Non appena avrai pagato la somma, il giudice provvederà ad emanare il decreto di trasferimento e trasmetterlo in Cancelleria per la registrazione. Questo documento, al suo interno, contiene l’ordine di liberazione dell’immobile. Quindi più sarai celere a versare il prezzo e più si accorceranno le tempistiche per la consegna delle chiavi. Lo sgombero avviene a cura e a spese della procedura.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. Sandro

    I beni acquistati all’asta risultano dopo un anno ancora accatastati al vecchio proprietario cos’è successo?

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Sandro, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione. Purtroppo non ci sono delle tempistiche stabilite e quindi potrebbero essere necessari anche diversi mesi prima che l’aggiornamento venga completato.

      Ci auguriamo che presto ti diano aggiornamenti in merito, in bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Maurizio

    Se acquisto all’asta un immobile locato, l’affitto mi spetta percepirlo da quando saldo il prezzo dell’immobile o dalla firma del decreto di trasferimento da parte del giudice?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Maurizio, grazie per il tuo commento.
      L’affitto può essere richiesto solo dopo che diventi a tutti gli effetti il nuovo proprietario dell’immobile, ovvero dopo la firma del decreto di trasferimento di proprietà.

      Hai già trovato l’immobile? Sul nostro portale hai una vasta scelta e se hai bisogno di supporto puoi richiedere l’assistenza gratuita dei nostri specialisti di aste 😉
      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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