Asta giudiziaria: ecco che succede dopo l’aggiudicazione

Le aste giudiziarie potrebbero essere paragonate ad una competizione tra più interessati allo stesso immobile, dove vince chi offre il prezzo più alto. Il momento della “vittoria” è chiamato aggiudicazione e si conclude con la firma di un verbale redatto dal delegato alla vendita. Tuttavia, prima che il nuovo proprietario possa entrare in possesso dell’immobile, sono necessari alcuni passaggi ulteriori, senza i quali il giudice revocherà l’aggiudicazione. Tra questi ci sono il saldo del prezzo e il versamento delle imposte, per eseguire i quali la legge impone una tempistica ben definita.

Facciamo luce su questo aspetto andando a vedere cosa succede dopo l’aggiudicazione definitiva e quanto tempo serve per il passaggio di proprietà.

Cosa succede dopo l’aggiudicazione

Anche se alcuni pensano il contrario, l’asta non si conclude al momento dell’aggiudicazione del bene staggito. Anzi, questa fase apre la strada ad un’altra serie di passaggi che il giudice e l’aggiudicatario devono eseguire obbligatoriamente. Se non lo fanno l’aggiudicazione potrebbe essere revocata e quindi l’immobile tornerebbe in asta.

Nel momento in cui il delegato chiude la vendita, colui o colei che è identificato aggiudicatario deve firmare un verbale, un documento in cui è dichiarato l’esito della vendita con all’interno data, ora, firma e prezzo di aggiudicazione. Lo step successivo è il saldo del prezzo che non deve necessariamente avvenire nel giorno in cui si svolge il pubblico incanto. Di norma il tribunale concede 120 giorni di tempo, a partire dalla firma del verbale, per pagare la somma al netto della cauzione versata. Il saldo prezzo è disciplinato all’articolo 585 del C.p.c.:

“L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita a norma dell’articolo 576, e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento“.

Il numero di giorni esatto per pagare la somma dovuta è indicato nell’avviso di vendita, insieme agli estremi bancari a cui inviare il bonifico. Nello stesso termine, l’aggiudicatario deve versare anche le imposte dovute (di registro, catastale e ipotecaria), i diritti d’asta e il compenso del delegato alla vendita.

L’emissione del decreto di trasferimento

Avvenuto il saldo prezzo finale, il giudice procede all’emissione del decreto di trasferimento, atto che segna il definitivo passaggio di proprietà nei confronti dell’aggiudicatario. In pratica è il corrispettivo del rogito notarile nelle compravendite sul mercato tradizionale.
Le tempistiche di emissione del decreto di trasferimento sono variabili; in particolare dipendono dalla celerità dell’aggiudicatario nel procedere al versamento del prezzo. Prima avviene il saldo prezzo e prima il giudice potrà emettere il decreto e depositarlo in Cancelleria che esegue la cancellazione delle ipoteche precedentemente iscritte.

Il decreto, oltre al passaggio di proprietà, segna un altro momento fondamentale: ordina la liberazione dell’immobile da parte del debitore o altri occupanti. Infatti si considera un “ordine esecutivo” e giustifica l’intervento della Forza pubblica qualora i vecchi proprietari rifiutassero di lasciare la casa. Ultimati questi passaggi, l’aggiudicatario (da solo o insieme alla sua famiglia) può finalmente entrare nell’immobile, abitarvi, eseguire i lavori di ristrutturazione, venderlo o affittarlo.

E se l’aggiudicatario non paga?

Può accadere che, per via di un ripensamento o per mancanza di liquidità, l’aggiudicatario non saldi il prezzo da lui offerto durante l’incanto. Si tratta di una inadempienza grave che produce gli effetti previsti all’articolo 587 del C.p.c:

“Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.”

Le conseguenze sono le seguenti:

• l’aggiudicazione decade, quindi viene revocata e l’immobile messo nuovamente in vendita;
• l’aggiudicatario perde la somma versata a titolo di cauzione per partecipare (di solito il 10% del prezzo offerto);
• il giudice può condannare l’aggiudicatario inadempiente a pagare la differenza tra il nuovo prezzo di aggiudicazione e quello raggiunto nell’incanto precedente, se inferiore.

L’aggiudicazione è sempre definitiva?

Le aste giudiziarie si dividono in due macro-categorie, quelle con incanto e quelle senza incanto. Si svolgono sostanzialmente allo stesso modo ma differiscono sotto un aspetto fondamentale: il momento dell’aggiudicazione. Nelle aste senza incanto (che sono la maggioranza) l’aggiudicazione è definitiva, vuol dire che alla fine dell’incanto il giudice emette il verbale e ordina il saldo del prezzo. Al contrario, nelle aste con incanto l’aggiudicazione è provvisoria perché il delegato concede un lasso di tempo ulteriore nel quale presentare nuove offerte al rialzo. Quest’ultima tipologia, tuttavia, è quasi sparita nel nostro ordinamento tanto che la distinzione tra aggiudicazione definitiva e provvisoria ha quasi perso di significato.

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