Ecco cosa c’è da sapere sull’asta deserta e la trattativa privata nelle vendite giudiziarie. In altre parole, se un potenziale acquirente possa (oppure no) contattare direttamente creditore e debitore senza aspettare l’asta successiva.
E allora vediamo cosa dice la legge su questo argomento tanto spinoso.
Trattativa privata dopo l’asta deserta: si può fare?
La trattativa privata è un sistema alternativo alle procedure formali come le aste e gli appalti. A differenza delle vendite giudiziarie, nelle trattative tra privati dopo l’asta deserta il giudice ha ampia discrezionalità riguardo a diversi aspetti:
- la scelta dei soggetti con cui trattare
- le modalità di valutazione delle offerte
Secondo quanto stabilito all’articolo 6 del R.D. 2440/1923, la trattativa privata ci può essere soltanto se “per speciali ed eccezionali circostanze” non si possono eseguire le aste di mobili e immobili.
Quindi, almeno in linea teorica, è possibile iniziare una trattativa privata soltanto in ipotesi eccezionali, con il fine di acquistare l’immobile direttamente dal proprietario.
Devono, però, sussistere precise condizioni rimesse all’analisi e alla discrezionalità del giudice esecutivo.
Dopo l’asta deserta, si può fare un’offerta direttamente al debitore?
Alcuni potrebbero chiedersi se, dopo l’asta deserta, sia possibile presentare un’offerta non inferiore al prezzo base d’asta, prima che il tribunale comunichi la data del successivo esperimento di vendita.
A questo interrogativo – molto comune – generalmente la risposta è negativa. Ciò perché le regole del nostro Codice civile prevedono che all’asta sia assicurata la più ampia partecipazione possibile, escludendo la trattativa privata (salvo casi rari). Quindi accettare un’offerta formulata al di fuori della vendita giudiziaria altererebbe questo principio.
Se permessa, il modo per procedere in via privata dopo l’asta deserta è il seguente. La persona interessata dovrebbe contattare il creditore e il debitore esecutato e manifestare l’interesse ad acquistare l’immobile. A questo punto potrebbero aprirsi due scenari:
- il primo è che i creditori rinuncino alla procedura consentendo l’acquisto al di fuori dell’asta, ottenendo il prezzo di vendita in cambio (in tutto o in parte in base all’entità del debito)
- il secondo è la rinuncia espressa dei creditori, e quindi la necessità di indire una nuova asta nelle forme tradizionali
In caso di consenso da parte dei creditori, il notaio incaricato deve recarsi in tribunale (insieme al debitore e all’acquirente) per dichiarare l’estinzione della procedura. Dopo questo passaggio, l’acquirente versa il prezzo ai creditori e il notaio esegue tutte le formalità per la stipulazione dell’atto.
In conclusione
Vista la complessità dell’argomento, proviamo a tirare le somme di quanto detto sull’asta deserta e la trattativa privata.
La legge, anche se in forma eccezionale, non la esclude tuttavia rimette la scelta al giudice delegato, il quale ha ampia discrezionalità, anche laddove ci sia il consenso del comitato dei creditori (nelle aste fallimentari).
Vuol dire che, se lo ritiene opportuno, il giudice può rifiutare la trattativa privata dopo l’asta deserta e calendarizzare un nuovo esperimento di vendita. Questa scelta solitamente dipende dalle concrete possibilità che l’immobile possa raggiungere un prezzo maggiore nel corso dell’asta.
Per concludere, alla trattativa privata in caso di una o più aste deserte il giudice deve sempre preferire l’asta pubblica e le vendite competitive.
