Le regole dell'assegnazione dei parcheggi in condominio: i criteri secondo la legge

Quando si acquista un appartamento in condominio, da privato, agenzia immobiliare oppure in una vendita immobiliare, di solito la trattativa comprende anche i posti auto. Infatti box e posto auto, di solito, sono pertinenze dell’abitazione (come la cantina). E dunque, se compri una casa probabilmente l’acquisto comprenderà anche uno o più posti dove parcheggiare.

Ma come funziona l’assegnazione dei parcheggi condominiali? Che criteri si applicano e in quali casi si può chiedere di modificare l’assegnazione esistente?

In questa guida ti spiegheremo in modo semplice e chiaro come funziona l’assegnazione dei parcheggi condominiali in base alla legge e al regolamento di condominio. In questo modo conoscerai i tuoi diritti e i casi in cui si può modificare l’assegnazione!

Come funziona l’assegnazione dei parcheggi condominiali

La vita condominiale può non essere semplice e tra i vari motivi di litigio ci sono i posti auto a disposizione. Può capitare infatti che un condomino abbia pochi posti auto rispetto al numero di inquilini oppure che esistano parcheggi più comodi (vicini all’ingresso) e altri fuorimano. Per questo motivo molte persone si domandano quali siano i criteri di assegnazione dei parcheggi condominiali.

La regola generale vuole che, durante la prima assemblea di condominio, sia stabilito come procedere alla distribuzione dei posti auto che rientrano negli “spazi comuni” del condominio. In questa sede i condomini, guidati dall’amministratore di condominio, votano i criteri di assegnazione dei parcheggi condominiali. I criteri possibili sono 3:

  • a rotazione
  • definitivo
  • in base alla tabella millesimale

Ciò non toglie che alcuni condomini – soprattutto quelli di piccole dimensioni – possano decidere di non applicare particolari criteri di assegnazione; in questi casi vale la regola “chi prima arriva meglio alloggia”.

Se l’assegnazione dei parcheggi condominiali è definitiva serve l’unanimità dei condomini; invece se è temporanea basta il consenso della maggioranza dei partecipanti. La votazione deve avvenire secondo le regole stabilite dalla legge, quindi in modo trasparente, e ne deve risultare traccia nel verbale.

Richiede particolare attenzione il tema dei parcheggi dei disabili. Alle persone con mobilità ridotta (munite di apposito certificato e tagliando) va assicurata la possibilità di parcheggiare il più vicino possibile all’ingresso. Per essere a norma, i posti auto per disabili devono avere una lunghezza non inferiore ai 6 metri e una larghezza non inferiore ai 3,20 metri.

Cos’è l’assegnazione esclusiva dei parcheggi in condominio

L’assegnazione dei posti auto è una questione di cui la Giurisprudenza si è occupata a più riprese. Uno dei temi sui quali si è dibattuto di più riguarda la possibilità di procedere all’assegnazione nominativa in via esclusiva. La Cassazione ha più volte ribadito il principio che l’assemblea condominiale non può, in nessun caso, assegnare i parcheggi in via esclusiva e in definitiva a favore dei singoli condomini.

Parcheggi a tempo indeterminato, cosa dice la legge

Cosa prevede invece la legge in merito ai parcheggi assegnati a tempo indeterminato? Anche questo è un argomento molto dibattuto. La regola generale vuole che un parcheggio possa essere assegnato a tempo indeterminato solo in presenza dell’approvazione di tutti i condomini. L’accordo deve poi confluire in un contratto ufficiale che può limitare/ridistribuire i diritti reali di proprietà dei condomini:

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130.

Spiegato in modo semplice, i condomini tramite contratto hanno la facoltà di modificare i diritti reali esistenti al momento dell’acquisto (in asta o sul mercato tradizionale) purché tutti siano d’accordo. Le modifiche sull’assegnazione dei parcheggi in condominio basate sui contratti tra privati devono essere trascritte, altrimenti non sono opponibili a terzi.

Si può cambiare l’assegnazione del posto auto?

Come, quando e perché si può cambiare la distribuzione dei posti auto? Può capitare di acquistare o aggiudicarsi un immobile con il rispettivo parcheggio, oppure di comprare direttamente un posto auto singolo. In tal caso l’assegnazione si deve considerare definitiva oppure si può modificare?

Secondo la legge è possibile modificare la situazione preesistente, purché si segua la procedura ufficiale in assemblea di condominio. Detto in poche parole, se hai un posto auto (acquistato da solo o insieme ad un’unità immobiliare) puoi chiedere in assemblea di cambiare assegnazione, ma occorre il consenso dei condomini.

Attenzione però, c’è un requisito da rispettare se vuoi ottenere la modifica dell’assegnazione dei parcheggi. Serve una motivazione seria, una “giusta causa”, come ad esempio un motivo di salute che rende più difficile la deambulazione; in questa precisa ipotesi il richiedente potrebbe chiedere di “spostare” il suo parcheggio in una posizione più comoda e vicina all’ingresso.

Ecco perché acquistare un posto auto è un buon affare

Comprare un posto auto o un box è un buon investimento? La risposta a questa domanda è affermativa! Basti pensare che, dati alla mano, parcheggi all’aperto e box auto garantiscono un rendimento maggiore rispetto alle unità immobiliari (il 6,4% anziché il 5%)!

Il motivo è presto detto: le famiglie tendono ad avere dalle 2 alle 3 auto e, soprattutto nelle grandi città, i parcheggi scarseggiano. Quindi che si tratti di un acquisto da affittare e mettere a reddito o di un acquisto per se stessi e la propria famiglia, un posto auto in più fa sempre comodo!

Ciò che frena molte persone dall’investire il proprio denaro nell’acquisto dei parcheggi condominiali spesso è il prezzo elevato. Forse non sai che i parcheggi, esattamente come le case e le auto, si possono trovare all’asta a prezzi decisamente inferiori a quelli di mercato. Esistono sia le aste di posti auto e box, sia aste immobiliari con oggetto appartamenti e le relative pertinenze (cantine e parcheggi). Prova a dare un’occhiata alle tante offerte in tutta Italia presenti sul portale Immobiliallasta.it, qui troverai aste per tutte le esigenze.


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