Come funziona l'assunzione dei debiti da parte dell'aggiudicatario in un'asta

L’espropriazione forzata è un procedimento che ha inizio con il pignoramento di un bene mobile e immobile e si conclude con la vendita all’asta. Chi si aggiudica il bene all’asta viene chiamato “aggiudicatario”, a lui il tribunale trasferisce la proprietà dell’immobile ed eventuali diritti o pegni che sono iscritti.

Generalmente l’assegnazione ha l’effetto di “liberare” l’abitazione da ipoteca o altri pegni iscritti (ad esempio l’ipoteca iscritta dalla banca al momento dell’apertura del mutuo). Ad eccezione di un caso: quello previsto all’art del Codice di procedura civile e che riguarda le ipotesi di fallimento.

Precisamente l’art 508 cpc disciplina il caso in cui l’aggiudicatario o assegnatario della casa si assume il debito a seguito di accordo con il creditore. Questa decisione, tuttavia, richiede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Ecco nello specifico come funziona l’assunzione di debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario ex art 508 cpc.

Cosa prevede l’art 508 cpc

All’interno del Codice di procedura civile sono disciplinate numerose fattispecie di fallimento aziendale e di insolvenza dei debiti da parte di cittadini privati. Caso tipico è quello del proprietario di casa che, per ragioni economiche, non riesce più a pagare le rate del mutuo. Chi non versa quanto dovuto rischia in primo luogo il pignoramento immobiliare e, se continua a non pagare, l’espropriazione e la vendita nelle aste giudiziarie. Per via delle numerose aste deserte, il prezzo della casa potrebbe subire una forte svalutazione.

Ecco cosa prevede l’art 508 del codice di procedura civile sull’assunzione di debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario:

Nel caso di vendita o di assegnazione di un bene gravato da pegno o da ipoteca, l’aggiudicatario o assegnatario, con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, può concordare col creditore pignoratizio o ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando il debitore.
In tal caso nel provvedimento di vendita o di assegnazione si deve menzionare l’assunzione del debito.

L’articolo in questione impedisce “l’effetto purgativo” dei diritti di prelazione relativi al credito con l’accollo del debito da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario. Ciò vuol dire che il debitore sarà liberato dal proprio debito che verrà assunto dall’aggiudicatario della casa, il quale a sua volta dovrà liquidare il credito al creditore. Una volta perfezionata la vendita il bene viene trasferito insieme all’ipoteca o altro pegno.

Si precisa che l’accollo è il frutto dell’accordo tra aggiudicatario e creditore (con l’autorizzazione del giudice) e deve essere concluso nel periodo compreso tra l’aggiudicazione e il termine fissato per il versamento del prezzo.

Gli effetti dell’applicazione dell’art 508 cpc

Chiarito come funziona e quando si applica l’articolo 508 cpc, ecco quali sono gli effetti per il debitore, proprietario dell’immobile, e per l’assegnatario o aggiudicatario.

Questo articolo consente all’acquirente di concordare con il creditore ipotecario l’assunzione del debito senza dover saldare il prezzo in denaro. Quindi l’effetto è quello di evitare il pagamento immediato della cifra corrispondente dell’immobile con l’impegno di liquidare il/ i creditori.
In sostanza l’aggiudicatario si accolla il debito, dall’altro lato il debitore viene liberato completamente.

Cosa succede se si compra una casa all’asta con ipoteca

Spesso nelle aste immobiliari si trovano in vendita appartamenti e ville con ipoteche iscritte. Ciò succede quando la casa in vendita è stata espropriata per via del mancato pagamento del mutuo da parte del debitore. Gli immobili su cui grava un mutuo, infatti, hanno una ipoteca iscritta che serve alla banca come garanzia di riscossione della somma prestata.

Escluse le ipotesi previste dall’art 508 cpc, di norma chi si aggiudica una casa all’asta deve pagare la somma pattuita entro 120 giorni (o altro termine previsto dal tribunale). Sarà il tribunale a procedere alla cancellazione dei gravami presenti come pignoramenti e ipoteche.

Per venire a conoscenza della presenza di ipoteche basta leggere con attenzione la perizia tecnica allegata ai documenti di vendita del tribunale. La buona notizia è che il procedimento di cancellazione non comporta oneri e spese per l’aggiudicatario: se ne occupa il tribunale.

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