Vuoi acquistare una casa all’asta e ti domandi quando (e quanto) devi versare di IVA in caso di aggiudicazione. Qui la risposta.

L’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria può essere soggetto ad IVA ad alcune condizioni.

Se l’asta si svolge tra privati, l’aggiudicatario dovrà versare unicamente le imposte di registro, catastale e ipotecaria; a queste bisogna aggiungere il costo dell’IVA soltanto se l’immobile in asta appartiene ad alcune tipologie catastali (ad esempio immobile commerciale o fabbricato) e se il soggetto fallito è una impresa costruttrice.

Quindi, per stabilire quando l’IVA va versata obbligatoriamente, bisogna valutare la “natura” del debitore che ha subito il pignoramento: se è un privato cittadino, una impresa esente o soggetta ad IVA. Soltanto in quest’ultima circostanza, l’aggiudicatario dovrà pagare l’IVA sulla base imponibile del prezzo di cessione.

In questo articolo il punto della situazione.

Quanto si paga di IVA per l’acquisto di immobili all’asta?

Comprare una casa all’asta anziché sul libero mercato assicura un risparmio economico consistente. Infatti, anche se ci sono delle spese accessorie da considerare, il loro importo il più delle volte è fisso e contenuto.

Ad esempio non si paga mai l’IVA sugli immobili all’asta “prima casa” (qui tutte le agevolazioni sulle abitazioni principali) se il debitore esecutato era un privato cittadino e non un’impresa di costruzione.

Ma se l’immobile acquistato all’asta giudiziaria proviene dal fallimento di un costruttore, l’aggiudicatario deve versare l’IVA – oltre alle altre imposte – nella misura che segue:

  • sulla prima casa l’IVA è pari al 4% del valore di aggiudicazione dell’immobile
  • sulla seconda casa l’IVA è pari al 10% del valore di aggiudicazione (mentre per gli immobili di lusso è il 22%)

L’IVA si aggiunge all’imposta di registro, catastale e ipotecaria dell’importo di 200 euro ciascuna in misura fissa.

Immobile commerciale all’asta giudiziaria e IVA

Quanto appena detto vale per gli immobili ad uso abitativo; quali sono, invece, le regole dell’IVA degli immobili commerciali e fabbricati venduti all’asta?

Per uffici, negozi, capannoni industriali e strutture alberghiere valgono le stesse regole del libero mercato, quindi la legge può sia prevedere l’IVA che stabilire una esenzione.

In generale, se il soggetto cedente è una impresa, si paga l’IVA al 10% o al 22% se l’immobile  fa parte della categoria catastale A1 (abitazioni signorili e di lusso).

Quindi, nel caso in cui per legge si applica l’IVA, le imposte da pagare dopo l’aggiudicazione saranno quella di registro, ipotecaria e catastale più l’IVA al 10 o 22% con meccanismo del reverse charge, se l’acquirente è una impresa, o con fattura se è un privato.

Quando il soggetto fallito è una impresa, se l’acquisto è esente da IVA, si applica l’imposta di registro del 9% più le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna; mentre se è una cessione con IVA trova applicazione l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale ciascuna di 200 euro.

Ricapitolando: IVA acquisto immobile asta giudiziaria quando e quanto si paga

Considerando la delicatezza della questione, è opportuno fare un riepilogo di quando l’aggiudicatario sia tenuto a versare l’imposta sul valore aggiunto. Come abbiamo visto, bisogna distinguere se il debitore esecutato è un privato o un’impresa.

Salvo eccezioni, vale l’esenzione dall’IVA per fabbricati e porzioni di fabbricati all’asta tranne quando:

  • la cessione è effettuata da una impresa costruttrice ed entro 5 anni dalla costruzione o ultimazione del fabbricato
  • il curatore fallimentare nell’asta fallimentare o l’impresa cedente richiede l’opzione per imposizione
  • l’immobile all’asta è destinato ad alloggio sociale (sempre se il cedente ha espresso l’opzione per l’imposizione)

 

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