Vorresti acquistare un immobile all’asta ma hai notato negli atti del tribunale che su esso è stato registrato un contratto di comodato d’uso. Conviene partecipare alla vendita giudiziale oppure è meglio lasciar perdere?
Come in tutte le cose che non si conoscono è lecito avere dei dubbi, soprattutto quando si tratta di argomenti delicati che riguardano i tribunali e l’Agenzia delle Entrate. Questa volta però non c’è da preoccuparsi: come spiegheremo, nella maggior parte dei casi il comodato d’uso non è un ostacolo alla vendita all’asta.
Acquistare casa all’asta con comodato d’uso si conferma una scelta conveniente se desideri un immobile a basso prezzo da trasformare nella casa dei tuoi sogni, per le vacanze o da affittare.
I comodatari, cioè coloro che possono usufruire dell’immobile per un tempo determinato, dovranno andarsene dopo l’ordine del tribunale. Ma vediamo nel dettaglio come funziona e cosa fare in caso di acquisto in asta di una casa con comodato d’uso.
Cos’è esattamente il comodato d’uso
Come abbiamo anticipato, normalmente non c’è da preoccuparsi se un immobile venduto all’asta ha al suo interno dei comodatari. Ciò perché il contratto di comodato d’uso è “legalmente più debole” rispetto all’aggiudicazione. Spiegato semplicemente, l’atto che segna l’aggiudicazione e il successivo trasferimento della casa al compratore prevale sul comodato d’uso. Ma cos’è esattamente questo contratto?
Il comodato d’uso è un accordo tra due parti con cui una parte consegna ad un’altra una casa, villa o appartamento con l’obbligo di restituirlo dopo un certo lasso di tempo (ad esempio i genitori verso un figlio). Di norma è un contratto gratuito e si può formalizzare sia in forma scritta che orale con obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Dal contratto di comodato derivano alcuni obblighi:
- il comodatario, cioè colui che riceve il bene, deve conservarlo nelle stesse condizioni, non può danneggiarlo e non può concederlo ad altri senza il permesso del proprietario
- il comodante, cioè il proprietario dell’immobile, deve avvertire il comodatario dell’eventuale presenza di guasti o vizi che possono rappresentare un pericolo
Acquisto casa all’asta con comodato d’uso: ecco cosa succede
Ecco spiegato, in maniera semplice, cosa prevede la legge nel caso in cui nell’immobile in asta ci sia una persona con comodato d’uso. L’aggiudicatario resta tale, vuol dire che entrerà nel possesso dell’immobile in ogni caso, poiché l’aggiudicazione della casa prevale sul diritto del comodatario.
Quindi via libera all’acquisto in asta anche in presenza di comodato d’uso! Non solo, l’asta prevale sul comodato d’uso anche se quest’ultimo è anteriore all’iscrizione del pignoramento sull’immobile.
Nonostante la presenza del comodatario all’interno della casa in vendita, il custode giudiziario può organizzare le visite e chiedere la liberazione in qualsiasi momento.
Qui di seguito un’importante sentenza in cui è stabilito, nero su bianco, che l’acquisto in asta con comodato d’uso non influisce sull’eventuale aggiudicatario del bene:
Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa.
Così il Tribunale di Torino Sez. III Ord., 7-05-2007.
In poche parole il tribunale ha confermato che il comodato d’uso non è opponibile alla procedura e per questo l’acquisto in asta si può svolgere normalmente e senza rischi per l’aggiudicatario. Questo deve rassicurati!
Insomma, la presenza di un comodatario all’interno dell’immobile all’asta non è un fattore di cui preoccuparsi! I diritti del comodatario vengono meno al momento dell’aggiudicazione. In altre parole, colui o colei che sta nell’immobile in qualità di comodatario non ha alcun titolo legale per trattenersi una volta avvenuta la vendita.
Chiarito questo dubbio, cosa aspetti a partecipare ad una vendita giudiziaria? Le aste immobiliari rappresentano una modalità alternativa per acquistare, a buon prezzo, la tua prima casa o la casa vacanze. Sul nostro portale Immobiliallasta.it puoi trovare tantissimi immobili in asta, in base alle tue esigenze e possibilità di spesa. Non farti scappare questa occasione!
