Il custode può accedere con la forza nella casa pignorata? Ecco quando e come

Nell’ambito delle procedure giudiziarie e delle vendite in asta, il custode svolge un ruolo importantissimo. Egli, infatti, ha il difficile compito di verificare che la casa pignorata non venga danneggiata, alterata, venduta o donata. In altre parole, deve fare in modo che il bene in questione conservi le sue caratteristiche e che non venga svalutato in attesa del giorno del pubblico incanto.

La vita del custode giudiziario, però, non è sempre facile. Il debitore esecutato, o altre persone che occupano la casa pignorata, potrebbero impedirne l’accesso. Ed è a questo punto che l’accesso forzoso del custode si rivela necessario. Il debitore dovrebbe sempre collaborare con i soggetti coinvolti nella vendita giudiziaria, ma se non fosse così ecco i rimedi previsti dalla legge in questo approfondimento.

Come funziona l’accesso nell’immobile da parte del custode giudiziario

Una volta ricevuta la nomina, il custode deve, nel più breve tempo possibile, comunicare al debitore la prima data utile per l’accesso, necessario a verificare lo stato dell’immobile. Data e ora devono esse riportare in modo chiaro in una raccomandata con ricevuta di ritorno da spedire al domicilio dell’esecutato.

Durante l’accesso il custode giudiziario deve eseguire gli adempimenti seguenti:

• redigere il verbale di immissione in possesso;
• informare il debitore che da quel momento in poi è considerato mero “detentore” dell’immobile;
• comunicare gli obblighi dell’esecutato (quindi il divieto di vendere, alienare o danneggiare l’unità immobiliare svalutandolo a danno del creditore);
• precisare le sue funzioni e competenze (curare l’amministrazione del bene, segnalare i lavori da fare, gestire la manutenzione ordinaria e straordinaria, pretendere i canoni dagli occupanti e molto altro).

Soprattutto il custode ha il compito di organizzare le visite nell’immobile per le persone interessate a partecipare all’asta, segnalando al giudice eventuali comportamenti ostili da parte del debitore. In caso di mancata collaborazione, difatti, egli può attivarsi per chiedere la liberazione e lo sgombero immediati.

E se il debitore si oppone? Quando è lecito l’accesso forzoso del custode

Potrebbe accadere che il debitore esecutato, oppure altri soggetti che lo occupano, tentino di ostacolare il custode nell’accesso necessario a verificare lo stato dell’immobile. A questo punto per il custode è fondamentale accertare se le persone che vi abitano abbiano un titolo opponibile o non opponibile alla procedura. Soltanto nel primo caso, l’occupante ha il titolo per occupare l’immobile pignorato e da vedere in asta.

In presenza di un titolo opponibile (ad esempio un diritto di abitazione iscritto prima del pignoramento), egli può accedere con la forza unicamente per mezzo di un’ispezione autorizzata dal proprietario dell’immobile. Il custode, con l’autorizzazione del giudice, deve poi intimare gli occupanti a versare i canoni di locazione sul conto corrente bancario della procedura esecutiva.

Se, invece, gli occupanti sono senza titolo e quindi abusivi, per accedere forzosamente serve:

• l’autorizzazione del giudice esecutivo (di solito è contenuta nell’atto di nomina del custode);
• l’ausilio di un fabbro, necessario a forzare la serratura d’ingresso;
• l’intervento della Polizia giudiziaria.

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