Quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili e perché è importante riconoscerli per comprare una casa all'asta o sul libero mercato.

Abusi edilizi sanabili e non sanabili, riconoscerli è fondamentale nella compravendita immobiliare, nelle aste giudiziarie e per effettuare lavori di ristrutturazione. 

A grandi linee, sono sanabili gli abusi che possono ottenere una regolarizzazione (ad esempio tramite sanatoria) mentre si considerano abusi non sanabili quelli che non possono essere regolarizzati pagando una semplice sanzione amministrativa. 

Capire quali sono gli abusi edilizi e la differenza tra sanabili e non sanabili spesso richiede l’ausilio di un tecnico, anche perché, non di rado, le Regioni e i Comuni adottano regole parzialmente diverse tra loro. 

Ecco una panoramica esemplificativa delle tipologie di abusi edilizi e come riconoscerli. 

Quali sono gli abusi edilizi?

Quando si parla di “abusi edilizi” si intende un’opera architettonica realizzata senza i permessi previsti dalla legge oppure in difformità a quanto dichiarato al Comune ove l’immobile è ubicato.

La presenza di abusi è una circostanza molto comune e non deve spaventare: nella maggior parte dei casi si tratta di difformità sanabili o tollerate dalla legge. Ciò è previsto all’articolo 34 bis, comma 1,  del Testo unico sull’edilizia:

“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”

Quindi sono abusi edilizi rilevanti tutti quegli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto alla planimetria depositata in Comune.

Esempi tipici di abusi tollerati dalla legge sono le irregolarità geometriche di “piccola entità”, come un muro leggermente storto o la diversa collocazione degli impianti.

In poche parole, sono tollerati dalla legge gli abusi edilizi che non alterano l’agibilità dell’immobile.

Gli abusi non sanabili

Nella classificazione degli abusi edilizi, sicuramente i più gravi sono quelli non sanabili, che non si possono regolarizzare pagando una sanzione amministrativa. Questo perché gli abusi insanabili non rispettano il requisito della doppia conformità urbanistica (conformità alla normativa attuale e a quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera).

Per regolarizzare un abuso non sanabile non è sufficiente pagare una multa, al contrario si deve procedere con “il ripristino dello stato dei luoghi”, ovvero la demolizione.

Quali sono gli abusi non sanabili? Sicuramente i più gravi sono la costruzione di un edificio senza permesso di costruire o licenza comunale.

In alcuni casi, nonostante l’insanabilità dell’abuso, il Comune può decidere di non procedere alla demolizione coatta applicando, invece, una sanzione economica. Questo accade quando, a seguito di una attenta valutazione tecnica, si riscontra che demolire le parti abusive potrebbe compromettere la stabilità dell’intero edificio. 

In tale ipotesi, l’ordine di demolizione viene sostituito con una sanzione pari al doppio del costo di abbattimento.

Gli abusi sanabili

Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune. È un abuso sanabile l’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia di legno in terrazzo o in giardino, l’apertura di una porta e ogni altro intervento non comunicato alle autorità comunali.

Come abbiamo anticipato, la legge tollera gli abusi di lieve entità che non alterano la planimetria dell’immobile, entro la soglia del 2%. In caso di difformità più evidenti, invece, si può regolarizzare la situazione in diversi modi:

  • chiedere un permesso a costruire in sanatoria (quando sono stati realizzati lavori in assenza di permesso a costruire)
  • chiedere la sanatoria, se gli interventi sono stati realizzati senza o in difformità rispetto alla segnalazione certificata di attività (la SCIA)
  • presentare una CILA tardiva

Dopo aver segnalato e sanato gli abusi, è possibile fruire delle detrazioni fiscali sugli immobili e vendere l’immobile.

Come sapere se un abuso è sanabile?

Molte persone, in buona fede, non sono consapevoli di avere in casa degli abusi edilizi, ad esempio perché hanno ereditato l’immobile o per ignoranza delle normative urbanistiche.

Spesso si viene a conoscenza della presenza di abusi nel momento in cui si procede a lavori di ristrutturazione o si decide di vendere l’immobile. In entrambi i casi, infatti, è richiesta la conformità della situazione di fatto con le planimetrie catastali e quelle depositate in Comune.

Per quanto riguarda gli immobili venduti all’asta, la presenza di abusi edilizi (sia sanabili che non sanabili) è espressamente indicata nella perizia allegata all’avviso di vendita del tribunale.

Tali abusi non impediscono l’esecuzione giudiziaria e non ostano alla richiesta di mutuo da parte dell’aggiudicatario. Tuttavia il nuovo proprietario ha 120 giorni di tempo per sanare gli abusi presenti.


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Questo articolo ha 55 commenti.

  1. como157

    Ciao, avrei una domanda, dalla casa al asta risulta in perizia, sanabile, l’altezza del soffitto per il quale andrebbe presentato una sanatoria o secondo la perizia e regolarizzabile. Abbiamo fatto richiesta per il mutuo e stranamente la banca la vede come un problema e non vuole erogare il mutuo, è normale? Non sarebbe una spesa folle, secondo l’architetto sono 10/12K € di spesa… E’ normale? Come possiamo fare per far si che venga concesso il mutuo? Grazie,
    Anna

    1. Buongiorno Anna e grazie per il commento,
      come dici tu, la presenza di un abuso sanabile in perizia non è una causa ostativa all’erogazione del mutuo, specialmente se si tratta di difformità non gravi, come nel tuo caso. Ma è a discrezione della banca dare il via libera al mutuo oppure no.
      Per fortuna esiste un lungo elenco di istituti bancari “maggiormente flessibili” e disposti ad agevolare le aste immobiliari, anche in presenza di abusi edilizi. Li trovi a questo link (in continuo aggiornamento) elaborato dall’Associazione bancaria Italiana.
      Se la banca fino ad ora ha rifiutato la tua richiesta, ti consiglio di provare in un altro istituto. Ricordati di portare con te la documentazione necessaria.

      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Arci

    Penso che abbattere senza il permesso la terrazza esclusiva di un terzo sia un reato.Voi che dite?si può sanare questa sconcerta?

    1. Buongiorno e grazie per il commento,
      quella che descrivi è una circostanza che andrebbe analizzata da un perito tecnico, ma proveremo comunque a fornirti un parere il più esaustivo possibile!
      In caso dovessi aggiudicarti l’immobile, per prima cosa dovrai distinguere tra appartamento in condominio o casa singola. Se l’immobile con il terrazzo abusivo si trova in un contesto condominiale è tuo diritto chiedere un’assemblea straordinaria in cui esporre il problema e richiedere la demolizione. Altrimenti potrebbe essere necessario rivolgersi al proprietario della terrazza e chiedere il ripristino dell’abuso.
      In ogni caso, prima di prendere qualsiasi decisione, il nostro consiglio è quello di chiedere un parere ad una ditta specializzata in ristrutturazioni, sia riguardo la fattibilità dell’intervento che in merito al costo dell’operazione.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. Sara

    Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di una porzione di bifamiliare all’asta nella quale è presente un aumento di volume non sanabile (altezza media del sottotetto sopra ai garage di 2,70 metri contro i previsti 2,19 metri).
    In questo caso per regolarizzare la cosa c’è una via alternativa alla demolizione e ricostruzione del tetto (che confina con altra unità immobiliare speculare)? La tempistica anche in questo caso è di 120 giorni?
    Ringrazio

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sara e grazie per la tua domanda!

      Solitamente in perizia trovi l’elenco delle irregolarità presenti e di come è possibile sanarle; quindi consultando tale documento dovresti già trovare indicato se la messa in ripristino è l’unica via per sanare l’aumento di altezza.
      Ad ogni modo ti consigliamo di rivolgerti al Comune per capire nello specifico se tale aumento di volumetria è consentito o meno.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Domenico

        30 anni fa’ acquistai in un condominio uno dei 14 appartamenti che lo compongono in regola con la documentazione in regola tanto da ottenere dalla R.A.S. un finanziamento del 75% regolarmente estinto. Ora nel chiedere il bonus facciata salta fuori che il condominio è difforme dal progetto in misura superiore al 2% ma inferiore al 5%, che fare? È sanabile? vi ringrazio anticipatamente

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Domenico, grazie per il tuo commento.
          Per accertarti se sia sanabile o meno ti consigliamo di chiedere direttamente al Comune.

          Speriamo tu riesca a sanarlo e a richiedere il bonus. In bocca al lupo!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Nadia

    Hò comprato una casa con una tettoia esterns di circa 30 metri quadri non sapevo che non era stata sanata.come mi posso regolare.grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Nadia! Grazie mille per il commento.

      Ti consigliamo di leggere attentamente la perizia: uno dei compiti del perito è indicare eventuali abusi e in che modi possano essere sanati.
      E’ bene leggere sempre la perizia prima di acquistare all’asta in modo tale a sapere esattamente cosa fare in caso di aggiudicazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Rocco

    Buongiorno, nel realizzare la mia casa sono state effettuate alcune varianti in corso d’opera che hanno ahimè, senza volerlo, comportato un aumento della superficie coperta max consentita, cioè ho un esubero di circa 18 mq. Posso presentare una sanatoria? Tengo a precisare che la tolleranza edilizia del 2%, copre solo 4,5 mq visto che il max permesso sarebbe circa 230 mq di copertura, cioè il 40% di 573 mq (zona C2). Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Rocco, grazie per la tua domanda.

      Solitamente per gli aumenti volumetrici la sanatoria è possibile pagando il doppio rispetto al costo di costruzione della parte abusiva. Tuttavia devi accertarti che tale aumento sia consentito dal Comune in cui ricade l’immobile.
      Il nostro consiglio è di rivolgerti ad un tecnico che possa fare tutte le dovute ricerche per capire cosa il tuo Comune prevede.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Jare' Marco

    Dovrei beneficiare del bonus facciate 60,% e da una precedente rilevazione fatta per ottenere il bonus 110%, poi non eseguito, risulta che l Immobile rientra nelle percentuali di tolleranza tranne che per il fatto che la casa risulterebbe traslata in avanti di un metro rispetto alla planimetria originale. Come devo muovermi?? Devo fare richiesta di sanatoria per ottenere il bonus facciate 60%?? Se si, quanto più o meno verrebbe a costare?? Che documenti e procedura dovrei eventualmente effettuare??

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento!

      Sì. per accedere ai bonus statali è necessario che tutti gli abusi vengano sanati.
      Per quanto riguarda costi, tempistiche e documentazione ti consigliamo di affidarti un professionista che saprà guidarti passo passo per tutto il percorso.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Giorgia

        Buongiorno, ho venduto la mia casa e ne sto acquistando un’altra. Questa è stata completamente ristrutturata, l’attuale proprietaria mi ha comunicato che la tettoia esterna non c’era, è abusiva ma ha avviato la sanatoria per regolarizzarla, inoltre l’attuale cucina era una veranda, l’ha ampliata di un metro verso l’esterno e l’ha chiusa, ha fatto una parete in muratura con finestra e finestrone. La banca mi eroga l’80% del mutuo calcolando che il valore dell’immobile è ben superiore dal costo di acquisto e con richiesta di sanatoria in corso?

        Grazie.

        1. immobiliallasta.it

          Buonasera Giorgia, grazie per il tuo commento.
          Dipende da banca a banca. Considera che generalmente gli abusi sanabili non costituiscono un “problema” per l’erogazione del mutuo.

          In bocca al lupo, speriamo tu riesca ad acquistarla!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Paola

    Abbiamo edificato la nostra casa abusivamente.
    Nell 1985 siamo rientrati nella sanatoria e abbiamo pagato sino all’ultimo bollettino. La casa è accatastata pago IMU TASI TARI e tutte le tasse sulla casa. Adesso che volevo donare la casa a mia figlia mi dicono che non posso perchè la casa non è in regola manca la concessione edilizia. Ora dopo tutti questi anni a che cosa vado incontro?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Paola, grazie per il tuo commento.

      Se sei rientrata nella sanatoria probabilmente sarà rimasto in sospeso qualcosa. Ti consigliamo quindi di metterti in contatto con il geometra o l’architetto e verificare che tutta la procedura sia stata completata.

      Il team di Immobiliallasta.it

  8. Michael

    Buongiorno,
    Sulla ctu di una casa all’asta ci sono abusi sanabili per 3800 euro.
    Il perito della banca che eroga il mutuo,ha scritto in perizia che l’abuso è non sanabile.
    Come posso fare a capire chi dei due ha ragione?
    Nel caso abbia ragione il perito della banca,verrebbe meno il principio del ” visto e piaciuto” ?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Michael, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di rivolgerti al Comune dove è sito l’immobile, in quanto può capitare che risulti un abuso sanabile nell’anno in cui è stata redatta la perizia ed ora invece non lo sia.

      Speriamo di aver chiarito il tuo dubbio.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Annamaria

    Nel 1987 mia zia ha acquistato un appartamento che mi ha intestato. Lei aveva l’usufrutto. Ora è deceduta ed io vorrei vedere. Risulta però che ha spostato la porta d’ingresso senza chiedere al comune. Io non posso sanare perché il comune ha nel frattempo messo i contatori del gas sulla parete che ora dovrei riaprire. Come posso risolvere?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Annamaria, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di rivolgerti direttamente al Comune e conseguentemente ad un tecnico. L’abuso infatti può essere sanato o pagando o ripristinando lo stato originario della disposizione della porta di ingresso.

      Speriamo tu possa risolvere presto. In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  10. Annamaria

    Grazie in anticipo.

  11. Salvatore

    Buongiorno,
    Sto valutando un appartamento in Sicilia di c.a. 110 mq nel quale è stato costruito un bagnetto (c.a. 4,5 mq con accesso dalla camera da letto) riducendo la terrazza.
    Volevo capire se tale abuso è sanabile o se deve essere demolito.
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Salvatore, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di rivolgerti all’ufficio tecnico del Comune descrivendo l’attuale situazione dell’immobile e domandare se, in base ai lavori che sono stati effettuati, si possa trattare di un abuso edilizio sanabile o meno.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  12. Golia

    Buongiorno,
    un cliente, aggiudicatario di una casa all’asta con consapevolezza della presenza di abusi sanabili e insanabili, avvertito dal Decreto di Trasferimento che “le presenze di irregolarita urbanistiche, purché sanabili ai sensi del disposto della Legge numero 47 del 1985 e s.m.i., potranno essere sanate proponendo domanda alla competente amministrazione comunale nel termine di 120 giorni dalla data del citato decreto”, non ha eseguito la sanatoria entro i termini indicati né ripristinato lo stato dei luoghi per quelli insanabili.
    Ora, passati più di quattro anni, vorrebbe rimediare per usufruire di alcuni bonus edilizi: è possibile?
    Grazie in anticipo

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Golia, grazie per il tuo commento.
      In linea generale un abuso resta sanabile anche nel corso degli anni, eccetto nuove direttive comunali. Pertanto, il cliente a tutti gli effetti può rimediare sanando l’abuso ora, ma probabilmente dovrà pagare una sanzione per il ritardo.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Golia

        Buongiorno,
        L’art. 46, comma quinto, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’edilizia) nel disporre che “L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria” prevede, in suo favore, la riapertura dei termini per procedere alla sanatoria di immobili che siano abusivi è per i quali le condizioni di sanabilità sussistono. La conseguenza della omessa presentazione della domanda in sanatoria nel termine previsto non è l’irrogazione di sanzioni, non essendo l’aggiudicatario autore dell’illecito edilizio, ma la definitiva decadenza dalla possibilità di sanare in un secondo momento.

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Golia, grazie per il tuo commento.
          La sanatoria per i vecchi abusi edilizi tendenzialmente dovrebbe essere pagata da chi ha commesso l’illecito tramite il pagamento di quello che viene chiamato in gergo tecnico contributo di costruzione. L’importo varia a seconda dell’entità dell’abuso così come la multa da pagare. Il reato di abuso edilizio va in prescrizione dopo 4 anni. Tuttavia, se il responsabile viene raggiunto da un rinvio a giudizio (e quindi viene processato), il termine di prescrizione è di 5 anni. Per maggiori chiarimenti in merito al caso specifico ti consigliamo di rivolgerti al Tribunale che ha gestito l’asta.

          Il Team di Immobiliallasta.it

          1. Carla

            Salve, vorremmo acquistare un appartamento al primo piano ma abbiamo scoperto che il terzo e quarto piano (gli ultimi) sono abusivi e non sanabili e di conseguenza potrebbero demolirli. Cosa comporterebbe? A noi questa cosa ci ha freddati nell’acquisto. In caso di demolizione verrà sgomberato momentaneamente l’intero edificio? O quali altri rischi correremmo?

          2. immobiliallasta.it

            Buongiorno Carla, grazie per il tuo commento.
            Se l’abuso riguarda il terzo/quarto piano sicuramente, qualora dovessero decidere di demolire l’edificio, sarà necessario sgomberarlo. Tuttavia, è da capire se effettivamente sia in corso un’ingiunzione di demolizione o meno.

            Il Team di Immobiliallasta.it

  13. Sandro

    Buongiorno. Sto valutando l acquisto di una casa che sulle carte risulta un bilocale ma è a tutti gli effetti un trilocale. È un sottotetto in cui in una zona ad uso condominiale che doveva essere chiusa, hanno direttamente costruito senza muri e ottenuto una normale camera da letto. Questo è stato fatto quasi 20 anni fa ed è uscito fuori in seguito alla richiesta dei lavori per il 110. L’architetto dice che la zona dovrebbe essere tombata. Nel momento dell’ acquisto della casa, nulla vieta che la zona potrebbe esser riaperta rimanendo ovviamente nell’ illegalità. Quindi rispetto alle carte c è un aumento della cubatura. C è possibilità di sanare ? Ci sono altri tre appartamenti nella stessa situazione. Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sandro, grazie per il tuo commento.
      Tendenzialmente (nel 90% dei casi) un aumento di cubatura non è sanabile. Ti consigliamo di confrontarti con il proprietario dell’immobile e lasciare che sia lui a decidere se sanare l’abuso al solo fine di ottenere il bonus per i lavori del 110 o se rendere la modifica permanente.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  14. Letizia

    Salve, ho fatto una proposta di acquisto di una casa che è stata accettata quindi con versamento di una caparra confirmatoria. Ora dobbiamo stipulare un preliminare notarile sennonché sono emersi 2 non conformità: 1) la porta d’ingresso risulta essere più piccola (la metà) di quella risultante dalle planimetrie; 2) tra il garage e l’abitazione (che sono adiacenti) è stata aperta una porta che non risulta sulla pianta. Si tratta di abusi sanabili? Chiedo perché nella proposta è previsto che in caso di abusi non sanabili il proprietario può ritirarsi dalla vendita riversando la caparra (e non il doppio). Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Letizia, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per l’inconveniente. Purtroppo non possiamo dirti se siano sanabili o meno perché la sanabilità varia da caso a caso e da Comune a Comune. Pertanto, ti consigliamo di rivolgerti ad un tecnico ed eventualmente farti preventivare il costo, così da fare le tue valutazioni.

      Poi facci sapere! In bocca al lupo

      Il Team di Immobiliallasta.it

  15. Tommaso

    Buonasera, ho letto l’articolo ma non mi è chiara una cosa; la chiusura di un balcone per ricavarne una veranda (cambio di destinazione d’uso) che superi la superficie del 2% dell’immobile è sanabile tramite pagamento di una penale o bisogna comunque provvedere alla demolizione? Grazie.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Tommaso, grazie per il tuo commento.
      Raramente gli aumenti di superficie sono sanabili tramite pagamento. E’ molto probabile quindi che tu debba demolire la veranda. Ti consigliamo di rivolgerti al Comune per maggiori delucidazioni in merito.

      Buone Feste

      Il Team di Immobiliallasta.it

  16. Riccardo

    Buongiorno,
    ho comprato un appartamento nuovo senza garage da un costruttore che ha costruito l’immobile con un permesso di costruire condizionato alla realizzazione dei posti auto coperti condominiali. Per mancanza di ulteriori specifici permessi che il comune dopo una prima delibera positiva non è stato più in grado di produrre, tali posti auto non sono dopo tre anni ancora disponibili. Il costruttore però ha costruito e venduto, si tratta di abuso edilizio?. E il Comune ne è forse corresponsabile ?

    Grazie e saluti.
    Riccardo.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Riccardo, grazie per il tuo commento.
      Per questo specifico caso il nostro consiglio è di rivolgerti direttamente al Comune e verificare se si tratti effettivamente di un abuso o meno.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  17. Dario

    Buongiorno, dieci anni fa ho rifatto il tetto di una casa singola in cui vivo. L impresario ha di sua iniziativa alzato il sottotetto di circa 25 cm pensando di avermi fatto un favore.in realtà io non lo volevo ma a lavori finiti il geometra direttore lavori mi aveva detto che ormai il lavoro era finito e non preoccuparmi che tanto era una cosa di nulla. Ora dieci anni dopo scopro che essendo centro storico la cosa è più grave. Cosa posso fare ora se voglio sistemare per vendere e essere in regola? Non posso permettermi di demolire il tetto e rifarlo più basso. Ho una soluzione secondo voi?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Dario, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione. Il nostro consiglio è di rivolgerti al Comune per assicurarti la “gravità” del danno e da lì eventualmente valutare, qualora sia da ritenerlo come abuso, se sia sufficiente pagare per sanarlo senza dover rifare il tetto.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  18. Dario Varrà

    Articolo semplice e ben fatto. Ad ogni modo per i condoni in itinere, consiglio la procedura semplificata introdotta da Roma Capitale con la DAC 40/2019.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Dario, grazie mille per il tuo commento e per il suggerimento 🙂

      Il Team di Immobiliallasta.it

  19. Ilaria

    Buongiorno, sarei interessata ad acquistare all’asta un immobile all’interno del quale sono stati realizzati abusivamente dei soppalchi. La perizia specifica che tali abusi non sono sanabili. Vale comunque la pena di presentare un’offerta? E nel caso in cui mi aggiudichi l’asta, in quanto tempo sarei tenuta a un ripristino della situazione iniziale? Nella perizia è inoltre indicato che il debitore esercitato è deceduto, ma gli eredi non hanno ancora accettato l’eredità. Quali rischi si possono presentare? Grazie e cordiali saluti

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Ilaria, grazie per il tuo commento.
      Per quanto riguarda l’eredità non ci sono problemi, nel senso che l’immobile resta comunque pignorato e in vendita fino all’aggiudicazione. In merito alla scelta se presentare o meno l’offerta dipende dal valore dell’immobile. Ti consigliamo di leggere attentamente la perizia dove troverai una stima, per eccesso, dei costi di sanatoria, così da farti un’idea più chiara e poi prendere la tua decisione finale.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  20. Francesco

    Salve a tutti, sono un neofita che è incappato in una spiacevole situazione e spero che qualcuno può darmi qualche consiglio. In poche parole, un po di anni fa, quando ho avuto l’esigenza di andare a vivere da solo, i miei genitori mi hanno dato un appartamento in fase di costruzione che si trova nella palazzina di famiglia. Quindi io ho investito una bella somma per completare questo appartamento e andarci a vivere. Il tutto senza nessuna carta scritta. Dopo un bel po di anni è arrivata l’ora di fare un atto, ma parlando con il notaio si è scoperto che l’appartamento è abusivo e quindi non è possibile farlo, e tra l’altro ho scoperto che quindi l’appartamento è quasi senza valore. Quindi alla fine io che pensavo di aver investito i miei soldi su qualcosa di sicuro mi ritrovo senza ne soldi e ne un capitale. Secondo voi c’è qualcosa che potrei fare?
    Grazie mille in anticipo!

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Francesco, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione. Puoi tentare con il condono edilizio e provare a vedere se gli abusi siano sanabili.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  21. Roby

    Salve, mi sono aggiudicato un immobile all’asta a giugno 2022. Tramite un consulente aste (amico) e quindi nn mi sono preoccupato di problematiche, essendo alla mia prima esperienza. Tuttavia ora che vorrei rivendere l’immobile mi sono accorto che nel decreto il CTU ha dichiarato che l’immobile presenta di difformità dalla piantina catastale da attribuire a diversa distribuzione degli spazi interni. Ora la mia domanda è posso sanare l’abuso e come? Grazie in anticipo per la risposta.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Roberto, grazie per il tuo commento.
      Come specificato nell’articolo, la legge tollera gli abusi di lieve entità che non alterano la planimetria dell’immobile, entro la soglia del 2%. Puoi rivolgerti all’ufficio comunale di pertinenza territoriale per verificare se in questo caso sia sanabile e a quanto ammonti la spesa. Procederai di conseguenza, se sanabile, con la sanatoria (https://www.blog.immobiliallasta.it/sanatoria-edilizia-significato/)

      Il Team di Immobiliallasta.it

  22. Giovi

    Salve, sono possessore di un terreno demaniale del quale ho regolare concessione regionale e per la quale
    Sarei autorizzato a poter impiantare strutture amovibili.
    I vigili urbani dopo un sopralluogo mi hanno contestato
    La violazione delle norme urbanistiche art. dpr 380/1.
    Chiedevo se tutto questo era sanabile in qualche modo
    Senza dover rispristanare lo stato dei luoghi
    Grazie mille in anticipo

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gianni, grazie per il tuo commento.
      Ti consigliamo, dato il caso specifico, di rivolgerti al Comune per avere informazioni e accertarti se possa essere in qualche modo contestata la violazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  23. Luca

    Buongiorno.
    Sto valutando l’acquisto di un immobile con difformità.
    Tra queste in particolare ci sarebbe un bagno collocato nel sottotetto e non sanabile.
    Dovrò quindi procedere al ripristino dei luoghi.

    Mi chiedevo sino a che punto dovrò arrivare con l’intervento.
    Potrò semplicemente rimuovere i sanitari e chiudere gli attacchi delle tubazioni o sarà necesssario asportarle dai muri ed eliminare gli scarichi dai pavimenti (i costi sono molto diversi)?
    Dovrò comunque pagare anche una sanzione?
    Trattandosi di ripristino dei luoghi in seguito al rilievo del CTU dovrò anche richiedere l’accertamento di conformità (in cosa consiste? in un sopralluogo dei tecnici comunali?) o, avendo reso il locale conforme al progetto, ciò non si renderà necessario?
    Grazie mille!!!

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Luca, grazie per il tuo commento.
      Noi ti consigliamo di procedere con il ripristino dei luoghi allo stato originario, così che non sia neppure necessario richiedere l’accertamento di conformità.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  24. Fabrizio

    Buongiorno,
    vorrei comprare un terreno AGRICOLO di circa 1200 metri quadri con casotto rustico (4×3 circa) in muratura, costruito prima del 1967. Non ci sono prove che certifichino la costruzione ante 67 , non esistono rilievi fotografici, ecc . Puo’ bastare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del venditore che dichiari l’anno di costruzione ? Inoltre esiste anche un forno in muratura costruito 10 anni fa, quando ormai il piano regolatore aveva sancito la non edificabilità della zona. Dobbiamo considerare il forno (1,5 x 1,5 x 1,5)come opera abusiva o puo’ rientrare nella cosiddetta edilizia libera? Nel caso di abusivismo è sanabile? Grazie infinite.

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Fabrizio, grazie per il tuo commento.
      Il forno in tal caso è un abuso non sanabile. In merito alla costruzione ante 67, ti consigliamo di chiedere informazioni direttamente al Comune dove è sito l’immobile.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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