Quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili e perché è importante riconoscerli per comprare una casa all'asta o sul libero mercato.

Abusi edilizi sanabili e non sanabili, riconoscerli è fondamentale nella compravendita immobiliare, nelle aste giudiziarie e per effettuare lavori di ristrutturazione. 

A grandi linee, sono sanabili gli abusi che possono ottenere una regolarizzazione (ad esempio tramite sanatoria) mentre si considerano abusi non sanabili quelli che non possono essere regolarizzati pagando una semplice sanzione amministrativa. 

Capire quali sono gli abusi edilizi e la differenza tra sanabili e non sanabili spesso richiede l’ausilio di un tecnico, anche perché, non di rado, le Regioni e i Comuni adottano regole parzialmente diverse tra loro. 

Ecco una panoramica esemplificativa delle tipologie di abusi edilizi e come riconoscerli. 

Quali sono gli abusi edilizi?

Quando si parla di “abusi edilizi” si intende un’opera architettonica realizzata senza i permessi previsti dalla legge oppure in difformità a quanto dichiarato al Comune ove l’immobile è ubicato.

La presenza di abusi è una circostanza molto comune e non deve spaventare: nella maggior parte dei casi si tratta di difformità sanabili o tollerate dalla legge. Ciò è previsto all’articolo 34 bis, comma 1,  del Testo unico sull’edilizia:

“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”

Quindi sono abusi edilizi rilevanti tutti quegli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto alla planimetria depositata in Comune.

Esempi tipici di abusi tollerati dalla legge sono le irregolarità geometriche di “piccola entità”, come un muro leggermente storto o la diversa collocazione degli impianti.

In poche parole, sono tollerati dalla legge gli abusi edilizi che non alterano l’agibilità dell’immobile.

 

Gli abusi non sanabili

Nella classificazione degli abusi edilizi, sicuramente i più gravi sono quelli non sanabili, che non si possono regolarizzare pagando una sanzione amministrativa. Questo perché gli abusi insanabili non rispettano il requisito della doppia conformità urbanistica (conformità alla normativa attuale e a quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera).

Per regolarizzare un abuso non sanabile non è sufficiente pagare una multa, al contrario si deve procedere con “il ripristino dello stato dei luoghi”, ovvero la demolizione.

Quali sono gli abusi non sanabili? Sicuramente i più gravi sono la costruzione di un edificio senza permesso di costruire o licenza comunale.

In alcuni casi, nonostante l’insanabilità dell’abuso, il Comune può decidere di non procedere alla demolizione coatta applicando, invece, una sanzione economica. Questo accade quando, a seguito di una attenta valutazione tecnica, si riscontra che demolire le parti abusive potrebbe compromettere la stabilità dell’intero edificio. 

In tale ipotesi, l’ordine di demolizione viene sostituito con una sanzione pari al doppio del costo di abbattimento.

Gli abusi sanabili

Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune. È un abuso sanabile l’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia di legno in terrazzo o in giardino, l’apertura di una porta e ogni altro intervento non comunicato alle autorità comunali.

Come abbiamo anticipato, la legge tollera gli abusi di lieve entità che non alterano la planimetria dell’immobile, entro la soglia del 2%. In caso di difformità più evidenti, invece, si può regolarizzare la situazione in diversi modi:

  • chiedere un permesso a costruire in sanatoria (quando sono stati realizzati lavori in assenza di permesso a costruire)
  • chiedere la sanatoria, se gli interventi sono stati realizzati senza o in difformità rispetto alla segnalazione certificata di attività (la SCIA)
  • presentare una CILA tardiva

Dopo aver segnalato e sanato gli abusi, è possibile fruire delle detrazioni fiscali sugli immobili e vendere l’immobile.

 

Come sapere se un abuso è sanabile?

Molte persone, in buona fede, non sono consapevoli di avere in casa degli abusi edilizi, ad esempio perché hanno ereditato l’immobile o per ignoranza delle normative urbanistiche.

Spesso si viene a conoscenza della presenza di abusi nel momento in cui si procede a lavori di ristrutturazione o si decide di vendere l’immobile. In entrambi i casi, infatti, è richiesta la conformità della situazione di fatto con le planimetrie catastali e quelle depositate in Comune.

Per quanto riguarda gli immobili venduti all’asta, la presenza di abusi edilizi (sia sanabili che non sanabili) è espressamente indicata nella perizia allegata all’avviso di vendita del tribunale.

Tali abusi non impediscono l’esecuzione giudiziaria e non ostano alla richiesta di mutuo da parte dell’aggiudicatario. Tuttavia il nuovo proprietario ha 120 giorni di tempo per sanare gli abusi presenti.

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Questo articolo ha 21 commenti.

  1. como157

    Ciao, avrei una domanda, dalla casa al asta risulta in perizia, sanabile, l’altezza del soffitto per il quale andrebbe presentato una sanatoria o secondo la perizia e regolarizzabile. Abbiamo fatto richiesta per il mutuo e stranamente la banca la vede come un problema e non vuole erogare il mutuo, è normale? Non sarebbe una spesa folle, secondo l’architetto sono 10/12K € di spesa… E’ normale? Come possiamo fare per far si che venga concesso il mutuo? Grazie,
    Anna

    1. Buongiorno Anna e grazie per il commento,
      come dici tu, la presenza di un abuso sanabile in perizia non è una causa ostativa all’erogazione del mutuo, specialmente se si tratta di difformità non gravi, come nel tuo caso. Ma è a discrezione della banca dare il via libera al mutuo oppure no.
      Per fortuna esiste un lungo elenco di istituti bancari “maggiormente flessibili” e disposti ad agevolare le aste immobiliari, anche in presenza di abusi edilizi. Li trovi a questo link (in continuo aggiornamento) elaborato dall’Associazione bancaria Italiana.
      Se la banca fino ad ora ha rifiutato la tua richiesta, ti consiglio di provare in un altro istituto. Ricordati di portare con te la documentazione necessaria.

      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Arci

    Penso che abbattere senza il permesso la terrazza esclusiva di un terzo sia un reato.Voi che dite?si può sanare questa sconcerta?

    1. Buongiorno e grazie per il commento,
      quella che descrivi è una circostanza che andrebbe analizzata da un perito tecnico, ma proveremo comunque a fornirti un parere il più esaustivo possibile!
      In caso dovessi aggiudicarti l’immobile, per prima cosa dovrai distinguere tra appartamento in condominio o casa singola. Se l’immobile con il terrazzo abusivo si trova in un contesto condominiale è tuo diritto chiedere un’assemblea straordinaria in cui esporre il problema e richiedere la demolizione. Altrimenti potrebbe essere necessario rivolgersi al proprietario della terrazza e chiedere il ripristino dell’abuso.
      In ogni caso, prima di prendere qualsiasi decisione, il nostro consiglio è quello di chiedere un parere ad una ditta specializzata in ristrutturazioni, sia riguardo la fattibilità dell’intervento che in merito al costo dell’operazione.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. Sara

    Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di una porzione di bifamiliare all’asta nella quale è presente un aumento di volume non sanabile (altezza media del sottotetto sopra ai garage di 2,70 metri contro i previsti 2,19 metri).
    In questo caso per regolarizzare la cosa c’è una via alternativa alla demolizione e ricostruzione del tetto (che confina con altra unità immobiliare speculare)? La tempistica anche in questo caso è di 120 giorni?
    Ringrazio

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sara e grazie per la tua domanda!

      Solitamente in perizia trovi l’elenco delle irregolarità presenti e di come è possibile sanarle; quindi consultando tale documento dovresti già trovare indicato se la messa in ripristino è l’unica via per sanare l’aumento di altezza.
      Ad ogni modo ti consiglio di rivolgerti al Comune per capire nello specifico se tale aumento di volumetria è consentito o meno.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Nadia

    Hò comprato una casa con una tettoia esterns di circa 30 metri quadri non sapevo che non era stata sanata.come mi posso regolare.grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Nadia! Grazie mille per il commento.

      Ti consiglio di leggere attentamente la perizia: uno dei compiti del perito è indicare eventuali abusi e in che modi possano essere sanati.
      E’ bene leggere sempre la perizia prima di acquistare all’asta in modo tale a sapere esattamente cosa fare in caso di aggiudicazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Rocco

    Buongiorno, nel realizzare la mia casa sono state effettuate alcune varianti in corso d’opera che hanno ahimè, senza volerlo, comportato un aumento della superficie coperta max consentita, cioè ho un esubero di circa 18 mq. Posso presentare una sanatoria? Tengo a precisare che la tolleranza edilizia del 2%, copre solo 4,5 mq visto che il max permesso sarebbe circa 230 mq di copertura, cioè il 40% di 573 mq (zona C2). Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Rocco, grazie per la tua domanda.

      Solitamente per gli aumenti volumetrici la sanatoria è possibile pagando il doppio rispetto al costo di costruzione della parte abusiva. Tuttavia devi accertarti che tale aumento sia consentito dal Comune in cui ricade l’immobile.
      Il nostro consiglio è di rivolgerti ad un tecnico che possa fare tutte le dovute ricerche per capire cosa il tuo Comune prevede.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Jare' Marco

    Dovrei beneficiare del bonus facciate 60,% e da una precedente rilevazione fatta per ottenere il bonus 110%, poi non eseguito, risulta che l Immobile rientra nelle percentuali di tolleranza tranne che per il fatto che la casa risulterebbe traslata in avanti di un metro rispetto alla planimetria originale. Come devo muovermi?? Devo fare richiesta di sanatoria per ottenere il bonus facciate 60%?? Se si, quanto più o meno verrebbe a costare?? Che documenti e procedura dovrei eventualmente effettuare??

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento!

      Sì. per accedere ai bonus statali è necessario che tutti gli abusi vengano sanati.
      Per quanto riguardata, costi, tempistiche e documentazione ti consigliamo di affidarti un professionista che saprà guidarti passo passo per tutto il percorso.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Paola

    Abbiamo edificato la nostra casa abusivamente.
    Nell 1985 siamo rientrati nella sanatoria e abbiamo pagato sino all’ultimo bollettino. La casa è accatastata pago IMU TASI TARI e tutte le tasse sulla casa. Adesso che volevo donare la casa a mia figlia mi dicono che non posso perchè la casa non è in regola manca la concessione edilizia. Ora dopo tutti questi anni a che cosa vado incontro?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Paola, grazie per il tuo commento.

      Se sei rientrata nella sanatoria probabilmente sarà rimasto in sospeso qualcosa. Ti consigliamo quindi di metterti in contatto con il geometra o l’architetto e verificare che tutta la procedura sia stata completata.

      Il team di Immobiliallasta.it

  8. Michael

    Buongiorno,
    Sulla ctu di una casa all’asta ci sono abusi sanabili per 3800 euro.
    Il perito della banca che eroga il mutuo,ha scritto in perizia che l’abuso è non sanabile.
    Come posso fare a capire chi dei due ha ragione?
    Nel caso abbia ragione il perito della banca,verrebbe meno il principio del ” visto e piaciuto” ?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Michael, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di rivolgerti al Comune dove è sito l’immobile, in quanto può capitare che risulti un abuso sanabile nell’anno in cui è stata redatta la perizia ed ora invece non lo sia.

      Speriamo di aver chiarito il tuo dubbio.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Annamaria

    Nel 1987 mia zia ha acquistato un appartamento che mi ha intestato. Lei aveva l’usufrutto. Ora è deceduta ed io vorrei vedere. Risulta però che ha spostato la porta d’ingresso senza chiedere al comune. Io non posso sanare perché il comune ha nel frattempo messo i contatori del gas sulla parete che ora dovrei riaprire. Come posso risolvere?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Annamaria, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di rivolgerti direttamente al Comune e conseguentemente ad un tecnico. L’abuso infatti può essere sanato o pagando o ripristinando lo stato originario della disposizione della porta di ingresso.

      Speriamo tu possa risolvere presto. In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  10. Annamaria

    Grazie in anticipo.

  11. Salvatore

    Buongiorno,
    Sto valutando un appartamento in Sicilia di c.a. 110 mq nel quale è stato costruito un bagnetto (c.a. 4,5 mq con accesso dalla camera da letto) riducendo la terrazza.
    Volevo capire se tale abuso è sanabile o se deve essere demolito.
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Salvatore, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di rivolgerti all’ufficio tecnico del Comune descrivendo l’attuale situazione dell’immobile e domandare se, in base ai lavori che sono stati effettuati, si possa trattare di un abuso edilizio sanabile o meno.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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